Alquiler Con Opción a CompraSolución para el promotor. Oportunidad para el comprador 26/03/2009
"¿Me descontarán todas las mensualidades del precio final?"
No es lo habitual. "Lo normal será que en el momento de ejercitarse la opción sólo una parte de las mensualidades entregadas se imputen al precio de la opción", revela Rubén Vargas. En este sentido, los porcentajes de descuento van disminuyendo a medida que pasan los años.
"Las condiciones dependen de cada promotor", revela Grupo Gaudir. Dejando al margen la vivienda protegida, la libre suele establecer un porcentaje de
entre el 100% y el 80% el primer año y de entre el 80% y el 60% el segundo.
A partir del tercer año, los descuentos suelen ser inferiores al 40% o inexistentes. No hay que olvidar que
"el principal objetivo del promotor es que la compra se haga efectiva cuanto antes", comentan desde Foro. En cualquier caso, el cliente puede descontarse un margen importante de la cuota pagada al ejecutar la opción a compra.
"¿Cuándo tendré que ejercer la opción a compra?"
Lo normal son dos o tres años. Sin embargo, al igual que con los porcentajes de descuento, los años de arrendamiento previos a la compra varían en función del promotor.
"La Ley de Arrendamientos Urbanos posibilita que el arrendatario pueda mantener el alquiler de la vivienda hasta cinco años, pero una cosa es el plazo del alquiler y otra el periodo de tiempo en el que se permite ejercitar la opción a compra", matizan desde Urbazo.
La mayoría de las promotoras marcan el tercer año como el periodo en el que debe ejercerse la opción a compra. Otras alargan el arrendamiento un par de años más, hasta el quinto, pero sin porcentaje de descuento.
"¿Por qué no se alarga más el periodo de arrendamiento?"
Porque a partir del tercer año "las condiciones fiscales a las que debe enfrentarse el promotor son
muy perjudiciales", tal y como comenta Escrivá. En esta línea caminan las declaraciones de la promotora Urbazo:
"alargar la operación a más de dos años supone otro tipo de gestión, el alquiler ‘puro y duro’, que nosotros pretendemos evitar".
El inconveniente principal al que se refieren los promotores guarda relación con el
IVA de autoconsumo que les generaría, además de otras compensaciones cuyo tratamiento no está adecuadamente concretado".
¿El precio acordado de venta no varía?"
En principio no: "el precio de venta queda fijado en el momento que se realiza
el alquiler con opción a compra", comenta Luis Corral. No obstante,"la
decisión de que el precio fijado en contrato para ejercitar la opción de compra
sea fijo o pueda sufrir incrementos dependerá de la política comercial de la
promotora", comenta Vargas.
Por norma general, el precio pactado es invariable, lo cual puede ser una ventaja o un inconveniente, todo depende del ritmo del mercado. Lo que sí sube seguro
es el alquiler cada año, que se actualiza con el IPC, pero el precio
"queda cerrado en el momento de la firma del contrato", revela Gaudir. Independientemente de si los precios remontan o siguen bajando, al adherirse a este sistema de acceso, la compra se pacta por un determinado importe,
"pudiendo escriturar manteniendo dicho precio".
"¿Y si quiero comprar antes de que llegue el momento de ejercitar la opción a compra?"
Adelantar el momento de compra no genera problemas. "El cliente siempre podrá adelantar la compra porque lo normal será que el contrato establezca plazos para ejercitar la opción, y dentro de esos plazos, se podrá adquirir el inmueble cuando se quiera", manifiesta Vargas.
"¿Y si por el contrario, cuando llega el momento de compra no puedo afrontarla?"
Habría que verlo. La escasa experiencia que tiene el sector sobre este método convierte cualquier aspecto en negociable. Por eso es muy importante que a la hora de firmar un contrato de alquiler con opción a compra se contemplen todas las posibles situaciones.
"Las condiciones se establecen en cada contrato", confirma Escrivá, añadiendo que
"dependiendo de la situación personal de cada cliente se pueden plantear
modificaciones que se estudian en cada caso".
El establecimiento de una prórroga depende del acuerdo que se alcance entre las partes, pero
"normalmente contemplará alguna penalización", indica Urbazo, por lo que habrá que revisar cada una de las cláusulas del contrato, ya que puede darse el caso de que el retraso implique
"el vencimiento de la opción y la pérdida de lo pagado", avisan desde Foro.
"Pero, ¿realmente está teniendo éxito entre la gente?"
Sí, y cada vez más."Es una alternativa por la que se están decidiendo un gran
número de clientes, ya que tiene varias ventajas, como son fijar el precio de la
venta, que en la actualidad está en un rango interesante para el cliente", revela Carmen Escrivá. La
falta de información sigue constituyendo el mayor obstáculo. Desde Urbazo revelan que la demanda no acaba de decidirse,
"ya sea porque se trata de una novedad o porque existen dudas. Parece que la
escasa confianza en la situación económica hace que los clientes no se decidan a invertir".
En el portal pisos.com han notado un claro incremento de las solicitudes relativas al alquiler con opción a compra.
"Dos de cada diez anunciantes buscan asesoramiento en nuestro portal para
publicar sus inmuebles bajo este régimen", anuncia Concha Nieto.
