La compraventa de viviendas en España superó las 400.000 operaciones en 2016. Esta tendencia guarda relación con el volumen de los préstamos que se firmaron para tales adquisiciones, superando las 280.000 hipotecas concedidas sobre viviendas. Ambos indicadores confirman el buen momento que atraviesa el sector inmobiliario en España. Sin embargo, todo vendedor debería saber que el precio de venta de una vivienda no es fijo, por lo que resulta importante tener en cuenta los distintos motivos que pueden hacer perder valor a un inmueble en venta.

1. Antigüedad

España posee un parque de viviendas muy obsoleto. Esta situación ha generado que las viviendas nuevas o de reciente construcción ganen valor sobre las más antiguas. La preferencia por los inmuebles sin uso, el deterioro de los materiales o la necesidad de la finca de someterse a futuras rehabilitaciones son algunos de los efectos que genera dicha antigüedad inmobiliaria la cual, según Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, “abarata los precios por obligación”.

La otra cara de la moneda de estos inmuebles es, a juicio de Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, “su ubicación en centros urbanos”, ya que además de poder ofrecer a los clientes otras ventajas de construcción, tales como “techos más altos y espacios más amplios”, también les permite ostentar “elementos arquitectónicos muy valorados” entre los clientes, como tarimas, suelos o escaleras de gran calidad.

2. Mantenimiento y reformas

Duque afirma que se debe mirar también hacia el mantenimiento de las viviendas como factor que puede generarles una pérdida de valor. Este condicionamiento es confirmado por Alfredo Sosa, bróker de Re/Max Lanzagorta, quien explica que la compra de una vivienda “tiene que entrarnos por los ojos, ya que es más emocional de lo que se piensa”.

En concreto, sostiene una vez que la casa se ve y se percibe como positiva “se empieza a trabajar la decisión con la razón”. Es por ello que subraya que, a medida que la vivienda es más cara, “cobra más sentido su rehabilitación”. “En viviendas del segmento medio-alto tiene mucho sentido, pues la revalorización supera el coste de obra, no así en las viviendas económicas, donde quizá sea más adecuado un lavado de cara con un bien home staging”, declara.

3. Orientación

Las orientación de una vivienda determina su luminosidad interior, así como las vistas a las que uno puede acceder. En caso de carecer de ellas, al tratarse de “inconvenientes que no tienen solución”, aclara Duque, “lógicamente su valor se verá lastrado”. De hecho, desde donpiso han calculado que este factor, “junto a las viviendas con las ventanas más pequeñas, afecta mucho al valor e influye hasta en un 20% o más del diferencial del precio”, en comparación con aquellos inmuebles bien orientados y con bonitas vistas.

4. Ubicación

Todo lo que rodea a una vivienda afecta a su valor final. Este binomio, denominado en el sector inmobiliario “principio de regresión”, explica Sosa, consiste en que ante dos viviendas de iguales características y calidades, una ubicada en una zona de viviendas análogas y la otra en un área con viviendas de peor calidad, “la segunda se venderá a un precio inferior que la segunda”.

De la misma opinión se muestra el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, para quien la ubicación de una vivienda “es uno de los aspectos de mayor peso de los clientes a la hora de buscar”. En esta línea, subraya que las viviendas ubicadas en zonas consolidadas con servicios como colegios, comercios, parques o medios de transporte, “pueden valer hasta un 50% más que aquellas construidas en espacios mal comunicados o en los que no se han realizado las inversiones prometidas”.

5. Stock

El mercado se rige por la ley de la oferta y la demanda, motivo por el que, reconoce Bermúdez, “si un propietario quiere vender su piso en una zona en la que hay muchos como el suyo también en venta”, es posible que este tenga que “rebajar algo sus pretensiones”. Esta situación, advierte Sosa, se ha visto reforzada durante la crisis, especialmente en los barrios de clase media-baja, donde “ha habido mayor oferta y las viviendas han experimentado mayores bajadas de precio, llegando al 50%”. Por el contrario, este bróker inmobiliario adelanta que en las zonas de clase media-alta los precios han caído menos, pues “los vendedores tenían una situación económica más desahogada, menos exposición al endeudamiento y menor paro, lo que les llevó, en menor medida, a tener que vender su inmueble”.

6. Precio

No tasar el precio de la vivienda de la manera adecuada puede convertirse en un lastre para materializar la operación de compraventa. Por el contrario, garantizan desde donpiso, “si el precio es el adecuado, el proceso de compraventa será mucho más rápido” y las pretensiones de las partes implicadas en la operación “mucho más realistas”. Idéntica valoración desprende Sosa, quien lamenta que esta práctica es usual entre los vendedores, “que piensan que el precio es lo que se anuncia en Internet o tras una llamada en un cartel en una propiedad análoga a la suya”. “Como los vendedores no tienen la información de cuánto es el precio de cierre de los inmuebles de su entorno, les es muy difícil establecer el precio adecuado. El resultado es que el inmueble no se vende”, recalca.

7. Tiempo

En el sector inmobiliario, el paso del tiempo y tener una vivienda permanentemente en venta equivalen a que dicho inmueble “esté quemado”, por lo que resultará muy difícil que un cliente pueda acceder a él si no se realizan cambios en su comercialización. Ello se debe, indica Duque, a que muchos vendedores “se aferran a un precio emocional”, sin tener en cuenta que el precio “varía permanentemente y que actualmente solo se venden las viviendas a precio de mercado”.

Asimismo, el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria defiende que si una vivienda sale a la venta por encima de su valor, “pierde su interés en los tres primeros meses de exposición al público”, por lo que termina vendiéndose “por debajo de su precio estimado”. De hecho, Sosa asegura que si el precio excede las expectativas del comprador en más de un 20% “no visitan esas viviendas, por lo que no hay posibilidad de negociación ni venta, lo que deja a dichas propiedades fuera del mercado”.

8. Demanda potencial

La demanda que registra un inmueble es la que permite que el propietario pueda fijar un precio adecuado por él. Además, según Bermúdez, el interés que suscite la vivienda en venta ofrecerá al dueño “conocer las fortalezas y debilidades” del inmueble, motivo por el que hay que dar a esta la importancia que se merece. Por su parte, Duque reconoce que “si bien el mercado inmobiliario actual muestra importantes señales de recuperación”, el vendedor ha de fijarse en su “cliente perfecto”. Este no es otro que “aquel se interesa por la vivienda”, por lo que resulta de vital importancia “responder siempre y en todo caso con profesionalidad” a las demandas que surgen.

8. Decoración

La percepción que el cliente obtiene de la vivienda cuando la visita por primera vez puede determinar su adquisición. De ahí que los expertos hagan hincapié en la importancia que tiene ofrecer una buena imagen del inmueble. Desde Re/Max recomiendan “neutralizar el inmueble”, pues este “debe apelar al mayor público posible”. De hecho, aconseja desprenderse de “colores estridentes, colecciones personales, indicaciones de equipos de fútbol y de temática religiosa”, pues estos elementos fomentan que el comprador “no se sienta identificado con el inmueble, que no lo sienta como su hogar”.

10. Seguridad

La falta de seguridad en el área en el que se ubica la vivienda es, a juicio de Duque, “tan negativa como la falta de infraestructuras o servicios”. Sosa afirma que “si la seguridad de una zona se deteriora, se deteriora el precio de los inmuebles”. Esta bajada es especialmente importante si el área se dirige a familias con hijos, pues según sostiene este experto, en estos casos “el deterioro es abrupto”. “Lo mismo si hay prostitución u otro tipo de negocios o actividades que a ningún padre de familia le gusta tener donde pasan tiempo sus hijos”, agrega.