Contar con una segunda residencia es el sueño al que muchos españoles ansían. No obstante, al igual que toda adquisición, la compra de una vivienda secundaria implica trabajo y responsabilidad, en lo que respecta a su mantenimiento, además de conllevar una serie de gastos, fijos y variables. Organizaciones como la OCU han calculado que el coste de mantener una segunda residencia en nuestro país asciende a una media de 1.800 euros al año. Pero, ¿cuáles son estas partidas? ¿Cuáles representan los mayores desembolsos?
-
Gastos derivados de la compra
Comprar una vivienda supone desembolsar una suma de dinero que va más allá del precio pactado por el inmueble con el vendedor. En el caso de las segundas residencias, explica Adolfo Cavo-Parra, asesor jurídico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), estos gastos “son idénticos a los generados por la adquisición de la primera” y se ciñen a las tasas notariales y al coste de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
De igual modo, este experto señala que, “si existiesen”, el nuevo dueño del inmueble debería hacerse cargo de los gastos comunitarios “que pudiere mantener pendientes el anterior propietario”, por el periodo comprendido en las tres anualidades anteriores a la fecha de la adquisición más la parte vencida de la anualidad corriente en la que se produzca la transmisión.
-
Impuestos por la compra
En toda operación de compra de una segunda vivienda deben tenerse en cuenta los impuestos a pagar, pues estos varían en función de si se trata de un inmueble nuevo o de segunda mano. En este sentido, desde CAFMadrid aseguran que en el caso de que se trate de una vivienda de nueva construcción, como suele suceder en las zonas de costa, se ha de aplicar el ingreso del IVA correspondiente. Este tributo presenta un tipo impositivo del 10%.
De igual modo, tendrá que hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que variará en función de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. Por el contrario, si la vivienda adquirida es de segunda mano, el propietario tendrá que pagar la cantidad correspondiente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, también dependiente de las autonomías.
-
Gastos fijos de la vivienda
Una de las contrapartidas más negativas de las segundas residencias es su uso esporádico y no habitual. Este condicionamiento no impide que los dueños de las mismas tengan que liquidar una serie de gastos fijos, independientemente de que estos sean con carácter mensual o anual. Así, a las facturas relativas a los suministros de agua, luz, gas o teléfono e Internet se suma la más importante: la tasa de la comunidad de propietarios, si el inmueble se ubica en una finca estructurada en varias viviendas. Además, Cavo-Parra reconoce que el nuevo dueño deberá abonar “los gastos aprobados por la comunidad de propietarios, siendo irrelevante el hecho de que los use o no”.
-
Tributos municipales
En paralelo, los dueños de segundas residencias deberán tener en cuenta que, como tales, se verán obligados a pagar determinados impuestos municipales, sobresaliendo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este tributo, exponen desde CAFMadrid, es fijado por cada ayuntamiento, “quedando a la autonomía de cada corporación la fijación de su importe”. A su vez, desde esta organización advierten a los propietarios de segundas viviendas que también han de tener en cuenta que “existen municipios en los que además del IBI giran tasas como basuras o alcantarillado”, erigiéndose como nuevas obligaciones de pago por su parte.
-
Cuidados generales
Los propietarios de inmuebles no ocupados durante todo el año también han de tener presente los cuidados generales que requieren esta tipología de viviendas. Así, Fátima Rahmouni, arquitecto técnico de la empresa de mantenimiento de segundas viviendas Nefers House, explica que en estos casos “prima la comprobación de la seguridad”, de modo que los dueños han de controlar “que los posibles accesos están cerrados” e, incuso, “simular que la vivienda está ocupada”. Desde esta compañía también recomiendan que se ponga énfasis en la protección del inmueble mediante la ventilación “y así no sufrir daños por condensación y de otra índole”.
-
Supervisión de accesos e instalaciones
Para evitar problemas mayores, desde Nefers House indican que los propietarios de segundas viviendas deben hacer hincapié en supervisar algunos elementos comunes de sus inmuebles, fundamentalmente los accesos, como el portal. “Se ha de vigilar que está cerrado, que permanece cerrado en el tiempo y que no existe manipulación del mismo”, aclara. Asimismo, aconseja la revisión periódica de las instalaciones, especialmente de los mecanismos de evacuación, y en el caso de aquellas viviendas que presenten zonas comunes, “primar el estado de las instalaciones de piscina y riego”.
-
Especificidades según ubicación
La ubicación de las segundas residencias las convierte en particulares en comparación con las viviendas habituales. Una localización que condiciona el cuidado de estos inmuebles, subraya Rahmouni, quien distingue entre los inmuebles ubicados en zonas de playa y de montaña, así como los cuidados que han de recibir por parte de los propietarios o empresas especializadas delegadas en estas responsabilidades para su mayor disfrute y dilatación temporal.
En el caso de las viviendas de costa, esta experta recomienda vigilar la existencia de plagas, “sobre todo de cucarachas e insectos”, además de controlar y mantener al margen el inmueble ante posibles “daños por salinidad”. En lo que respecta a los inmuebles situados en la montaña, es importante tener en cuenta la posible existencia de plagas de ratones o similares, además de llevar a cabo “un control y mantenimiento del inmueble frente a daños derivados de lluvias y nieve”.
-
El seguro de la segunda vivienda
Las segundas residencias también han de contar con un seguro del hogar. Este contrato, aclaran desde Mapfre España, se desarrolla a partir de “unas coberturas básicas comunes, pudiendo hacerse a la medida de cada inmueble”, llegando a incluir una amplia gama de coberturas. En lo relativo a su precio, desde esta compañía insisten en que al tratarse de viviendas secundarias donde habitualmente no se reside, los dueños incluyen en ellas enseres de menor valor económico, “lo que hace que el precio del seguro sea más bajo que en las viviendas habituales”.
Asimismo, en los casos en que estos inmuebles se sitúen en fincas de varios propietarios, sus dueños deberán pagar también un seguro destinado a la cobertura de la comunidad de vecinos. Estos seguros, subrayan desde Mapfre, “básicamente protegen la responsabilidad civil de la comunidad”, que incluye las reclamaciones que se planteen contra ella, además de los daños multirriesgos de las zonas comunes. “Este tipo de seguros valora el riesgo a cubrir en cada caso, siendo su precio similar en primeras y segundas residencias”, matizan.
-
Preparación para el alquiler
Cada vez son más los propietarios de segundas viviendas que deciden ponerlas en alquiler, dada la alta rentabilidad que conlleva este tipo de prácticas. Lo mismo sucede con los dueños que se decantan por arrendar parte de su vivienda a través de la denominada economía colaborativa y el alquiler temporal o vacacional. En ambos casos, afirman los expertos consultados, los dueños de los inmuebles han de tener en cuenta que para poner en alquiler su vivienda o una parte de ella dicho espacio ha de estar acondicionado, motivo por el que deben adelantar unas cantidades previas a la recepción de cualquier ingreso. En este sentido, aconsejan echar mano de un acondicionamiento de la superficie, que incluya tanto la pintura de las paredes y el acondicionamiento de armarios, como el cuidado de las áreas de uso común de la vivienda, como son la cocina y el baño.
-
Declaración de ingresos
Cada propietario que decide alquilar su segunda vivienda debe incluir los ingresos percibidos en su declaración anual de renta y presentarla ante la Agencia Tributaria. Para ello, confirma Cavo-Parra, cada contribuyente deberá tener en cuenta “su base imponible” así como “el importe percibido por la renta del alquiler” de la vivienda. De igual modo, en el caso del alquiler vacacional, el régimen de tributación quedará marcado por la legislación vigente en la comunidad autónoma en la que se halle el inmueble, en el caso de que estas operaciones estén reguladas por ley.
