10 cuestiones sobre la compensación por riesgo de interés

La contratación de hipotecas fijas se ha incrementado a lo largo del año. Una subida que rompe con la tendencia de los últimos años en los que ha existido una supremacía absoluta en la firma de hipotecas de interés variable. Los clientes que buscan la seguridad y estabilidad de un interés fijo, sin depender de las oscilaciones del Euríbor, se han decantado por estas hipotecas. Por su parte, los bancos aseguran unos ingresos superiores a los que hoy dan las hipotecas variables. Sin embargo, las hipotecas fijas tienen un hándicap importante: la comisión por compensación por riesgo de interés, que puede frenar la subrogación o amortización anticipada del préstamo.

1. ¿Qué es la compensación por riesgo de interés?

La compensación por riesgo de interés surgió en la Ley 41/2007 que reformaba la Ley Hipotecaria, y se aplica cuando se cancela la hipoteca antes de la fecha de vencimiento firmada. Su aplicación depende de si la cancelación de la hipoteca supone una pérdida o ganancia para el banco. “Se entenderá por ganancia de capital por exposición al riesgo de tipo de interés la diferencia positiva entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito. Cuando dicha diferencia arroje un resultado negativo, se entenderá que existe pérdida de capital para la entidad acreedora”, según la Ley.

2. ¿Cuándo se aplica?

El Banco de España describe claramente cuándo se produce una pérdida para el banco al amortizar o subrogar la hipoteca: “Cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando”. Es decir, que si los intereses son más bajos siempre se producirá una pérdida para la entidad financiera y se aplicará la comisión. “Esta comisión trataría de compensar a la entidad la pérdida generada cuando se cancela anticipadamente un préstamo y se produzca una pérdida de capital para la entidad”, explica Santiago Cruz, director de Ibercredit.

3. ¿Cómo se calcula?

Existen dos modalidades para el cálculo de la compensación que deberán recogerse en el contrato de la hipoteca. Por un lado, la ley señala “un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación”. Y por otro, “la pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada de acuerdo a la diferencia entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo”.

El cálculo para saber cuándo se aplica esta comisión depende de la entidad financiera. “Se realizaría por la diferencia entre el tipo aplicable en el momento de la cancelación y el tipo de interés de mercado que tiene la entidad en dicho momento. Si existe una pérdida de capital para la entidad, se aplicaría el porcentaje sobre la cancelación satisfecha que se pactó en escritura sin rebasar la pérdida generada”, matiza Cruz.

4. ¿Quién calcula cuándo se aplica?

Al banco le corresponde hacer el cálculo que justifique la aplicación de esta comisión, ya que solo se puede cobrar cuando el banco pierde dinero con la cancelación de la hipoteca. “El banco deberá justificar documentalmente que sufre una pérdida de dinero y detallar el resultado de los cálculos al cliente. Se trata de un cálculo complejo que, probablemente, no esté al alcance de todos”, reconoce Maica López, responsable de contenidos de Bankimia.

5. ¿A qué hipotecas se aplica?

Esta comisión se aplica solo en las hipotecas a tipo fijo o tipo mixto, durante el periodo de interés fijo. En las hipotecas variables, en las que el periodo de revisión del interés es inferior a los doce meses, la entidad financiera no puede pedir esta compensación en el caso de renegociación de la deuda. “De un tiempo a esta parte, algunos bancos han empezado a aplicar esta comisión de forma más común, sobre todo, para asegurarse un colchón en el caso que los tipos de interés se sigan manteniendo bajo mínimos”, según la responsable de contenidos de Bankimia.

6. ¿En qué porcentaje se fija?

En la actualidad, los porcentajes de esta comisión abarcan una horquilla amplia, desde el máximo fijado en el 5% de la hipoteca fija del Santander, hasta el 0,75% en Bankinter. “En BBVA la compensación por riesgo de tipo amortización parcial o total del préstamo es hasta un máximo del 1% del capital pendiente en el momento de la cancelación en todos los contratos fijos y mixtos”, según fuentes del banco. “Lo más habitual es que oscile entre el 2% y el 3%”, según Bankimia.

La ley no establece un porcentaje máximo, “este será el que se pacte con el prestatario en la escritura de préstamo”, según Cruz. De ahí, la conveniencia de negociar con el banco para evitar que esta comisión frene las posibilidades de amortizar anticipadamente capital o bien subrogar la hipoteca si existe otra con mejores condiciones en el futuro.

7. ¿Cómo se aplica la comisión?

En general, la comisión que se ha pactado en la escritura se aplica sobre la cantidad que se amortiza. Es decir, que, si se amortizan 50.000 euros de la hipoteca, si la comisión es del 3%, habría que pagar al banco 1.500 euros por compensación de riesgo de interés.

8. ¿Se puede eliminar esta comisión?

Como todas las comisiones, se puede negociar con el banco su porcentaje e incluso su eliminación. En la actualidad, con la competencia que existe entre las entidades financieras para atraer clientes a las hipotecas fijas, la tendencia es a rebajarla. Existen ya hipotecas fijas que no tienen esta comisión como la de ING.

9. ¿Es compatible con la comisión por desistimiento?

Sí, la comisión por compensación es compatible con la comisión por desistimiento que se aplica al hacer amortizaciones parciales o totales en cualquier tipo de hipoteca. Esta comisión es del 0,5% de la cantidad amortizada parcialmente en los 5 primeros años de vida del préstamo y del 0,25% a partir del sexto año, aunque es posible pactar comisiones inferiores. Cuando se calculan los gastos de cambios en la hipoteca hay que tener en cuenta ambas comisiones porque son aplicables conjuntamente cuando se amortiza capital.

10. ¿Qué cálculos hay que hacer para saber si interesa subrogar o cancelar la hipoteca?

Esta comisión frena las posibilidades de renegociar las hipotecas fijas para el hipotecado en el caso de que quiera amortizar capital anticipadamente. El banco se blinda para evitar que se produzca un lucro cesante con respecto a los ingresos que la hipoteca fija le genera en el tiempo. “Esta comisión es un elemento que los clientes deben contemplar si ya saben que van a pagar anticipadamente el préstamo en un plazo muy inferior al pactado. En cualquier caso, es una comisión que sólo se activará en caso de que los tipos de interés en el momento de la amortización anticipada sean menores que los presentes”, argumentan fuentes del BBVA.

No obstante, siempre es posible amortizar o cancelar la hipoteca, pero es necesario calcular bien los gastos. “Deberá calcular el importe que surge de aplicar el porcentaje marcado como comisión a la cantidad que va a amortizar anticipadamente. Después, añadir los otros gastos que puede implicar el cancelar la hipoteca, comisión por cancelación anticipada y formalización del nuevo préstamo (notaría, registro, tasación…)”, aconsejan en Bankimia.