El alquiler resulta una inversión atractiva en España, sobre todo si se trata de plazas de garaje. De hecho, según Jones Lang Lasalle, las rentabilidades de este tipo de activo se encuentran, de media, entre el 3% y el 3,5%, aunque en pueden llegar al 6%. Unos beneficios que no pasan desapercibidos ante los propietarios que no hacen uso de estos espacios y que deciden arrendarlos. Sin embargo, el conocimiento en torno al universo del alquiler de plazas de garaje por parte de arrendadores e inquilinos es escaso y son numerosas las dudas que les surgen al respecto.
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Pago por un espacio
En el momento en que se alquila una plaza de garaje, el inquilino está accediendo a una superficie determinada, que se encuentra medida en metros cuadrados. Este rasgo limita, a juicio de José María Peyra, abogado de Sanahuja & Miranda, el derecho del inquilino al uso de un espacio concreto “y no a aparcar un vehículo determinado”. Sin embargo, este letrado matiza que la plaza de aparcamiento arrendada se podrá destinar “siempre y cuando no se rebase la superficie delimitada” a aparcar los vehículos que quepan en la misma.
Esta opinión es compartida por Francisco Javier Pérez Martínez, de Inmoabogados, aunque añade que el arrendatario debe cumplir la normativa urbanística aplicable a dicha plaza de garaje. Así, subraya que, por norma general, las licencias municipales de funcionamiento del local destinado a garaje determinan el número de plazas y tipo de vehículos que pueden aparcar en ellas, y que “lo habitual” es que “no se permita estacionar más de un vehículo, a pesar de que la superficie lo permita”.
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Uso exclusivo para aparcamiento
El inquilino de una plaza de garaje solo puede hacer uso de este espacio para aquello por lo que se le ha permitido alquilarlo: el aparcamiento de un vehículo. En este sentido, según explica Peyra, “está expresamente prohibido el uso de este espacio para el almacenamiento o como trastero”. Ello se debe, indica Asunción Santos, abogada de Legálitas, a que un uso diferente de la plaza de garaje “puede suponer un riesgo añadido, por ejemplo en caso de incendio”. “Otra cosa es que en caso de ser físicamente posible se ponga un pequeño armario donde colocar las herramientas del coche, pero en ningún caso se podrán ver afectados los elementos comunes ni molestar las maniobras de los demás vehículos”, insiste.
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Arrendatario, que no vecino
El inquilino de la plaza de garaje puede ser un vecino de la comunidad de propietarios, pero esta condición no es obligatoria para que se materialice el arrendamiento. Así, desde Sanahuja & Miranda aclaran que el propietario de dicho espacio “es perfectamente libre” para poder arrendar la plaza de parking “a cualquier persona ajena a la comunidad de propietarios”.
Por su parte, Santos recomienda que el propietario conozca los estatutos de la comunidad y si esta posibilidad es factible a tenor del contenido de dichos documentos. No obstante, sostiene que “lo que no podría hacerse” es vender la plaza de garaje “con independencia de la vivienda si están configuradas como anejos, salvo que la comunidad lo autorice”.
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El subarriendo, permitido
A su vez, la normativa legal vigente también permite al arrendatario subarrendar la plaza de garaje, esto es, alquilarla a un tercero. Para que este objetivo se cumpla, aclaran desde Inmoabogados, “lo aconsejable es pactar dicha posibilidad en el contrato de arrendamiento”. De hecho, Jesús P. López, de Abogado Amigo, insiste en la importancia de plasmar en este documento la posibilidad de subarrendar la plaza de garaje, pues en caso de que tal condición no quede constatada “el inquilino no podrá hacer uso del subarriendo” y el propietario podrá emprender medidas legales al respecto para evitar dicha tesitura ajena a su conocimiento y voluntad.
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Desahucio ante impago
En caso de que la plaza de garaje quede ocupada, independientemente de que el usufructuario sea el inquilino o un tercero, y el propietario no reciba el pago correspondiente por el alquiler de dicho espacio, desde Sanahuja & Miranda declaran que “como en cualquier arrendamiento de inmuebles” este puede proceder a la apertura de un proceso judicial de desahucio. De la misma opinión se muestra Pérez Martínez, quien lamenta que en estos casos llamar a la Policía o a la grúa no sirve, ya que “no pueden actuar en conflictos entre particulares sobre el uso de zonas privadas”.
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Importancia del contrato de alquiler
La gestión del alquiler de plazas de garaje se rige por el Código Civil, por lo que la firma de un contrato, adelanta Pérez Martínez, resulta “fundamental” para que las partes implicadas “se rijan según lo pactado en el mismo”. De hecho, a partir de los derechos y obligaciones fijados por cada uno de ellos, este documento “les evitará sufrir cualquier tipo de problema”, provengan estos del impago o del uso incorrecto del espacio arrendado para el aparcamiento.
En este sentido, López explica que los aspectos más importantes que ha de incluir este tipo de documento son “el precio y la forma de pago, la delimitación de la plaza y objeto o destino del arrendamiento, la duración del contrato, las fianzas o garantías de pago y los preavisos en caso de rescisión”. También deberá quedar incluida la información relativa a las clausulas resolutorias por incumplimiento y la determinación de a quien corresponde el pago de los impuestos que gravan la plaza.
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Cómo rescindir el arrendamiento
En lo que respecta a la rescisión de este documento, desde Legálitas aconsejan que “lo más adecuado” es esperar “a la finalización del arrendamiento”, momento en el que “ambas partes pueden consignar en un nuevo documento que la relación contractual entre ellos queda resuelta”. Esta solución, insiste Santos, “es la mejor forma de que el dueño recupere la posesión de la plaza de garaje y la pueda arrendar a otra persona, cesando la obligación del arrendatario de pagar la renta”.
Asimismo, esta abogada insiste en que se puede dejar consignado este procedimiento tanto “si ambas partes se dan por satisfechas y no tienen nada más que reclamarse” como si “existe alguna cuestión pendiente entre ellas, sobre todo alguna deuda” y cómo se va a proceder al pago de la misma.
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Daños en la plaza de garaje
En cuanto al estado de conservación de la plaza de garaje y el mantenimiento de dicho espacio, será responsabilidad del propietario hacer frente a los gastos que acarren tales acciones. Como salvedad, agrega Santos, este no deberá correr con dichas cantidades “si puede atribuir los daños al arrendatario por un mal uso” de la plaza de garaje. En este sentido, desde Abogado Amigo subrayan que al término del contrato “el arrendatario debe devolver la plaza de garaje tal como la recibió”, pues de lo contrario “es el responsable de su deterioro”.
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Gastos para el arrendador
A la hora de alquilar una plaza de garaje, el arrendador también debe planificar los gastos a los que se deberá enfrentar en caso de que el alquiler se materialice. El más importante, explican desde Legálitas, “es el pago de los gastos ordinarios y las derramas de la comunidad”, además del ingreso de la parte relativa de este espacio en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). “En cuanto a los gastos ordinarios y el IBI, se puede pactar en el contrato que los abone el arrendatario, pero si no se pone nada se entiende que son obligación del arrendador”, aclara Santos.
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Impuestos que liquidar
De igual modo, Peyra explica que el arrendamiento de una plaza de garaje obliga al propietario de dicho espacio a declarar tales ingresos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en el caso de que sea un particular, o a liquidar el impuesto de sociedades “si es una compañía mercantil”. En relación al pago del IVA, desde Sanahuja & Miranda aclaran que este impuesto no se devenga si el propietario es un particular. Por el contrario, si se trata de una sociedad, insisten en que “el arrendatario deberá abonar el importe correspondiente y el arrendador ingresarlo a la Agencia tributaria mediante la correspondiente declaración trimestral del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)”.
