Los modos de habitar una vivienda en España se han movido, tradicionalmente, entre la compra y el alquiler. Teniendo en cuenta el primer parámetro, nuestro país se caracteriza por haber desarrollado una cultura donde predomina la propiedad. Sin embargo, y como consecuencia de los efectos del estallido de la burbuja inmobiliaria y posterior crisis económica, cada vez son más las personas que optan por el alquiler como fórmula más eficaz para acceder a una vivienda. Esta tendencia se reproduce a nivel internacional, donde las alternativas se basan en híbridos innovadores.
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Propiedad compartida
Desde hace unos años, en el Reino Unido se ha desarrollado el shared ownership o propiedad compartida. Esta fórmula de residencia consiste compartir la propiedad entre varias personas, siguiendo un peculiar sistema de financiación. Este, explica Carlos Arroyo, arquitecto y profesor de la Universidad Europea de Madrid, se basa en el fraccionamiento del inmueble por partes, siendo cada uno de sus segmentos adquirido por una persona, “que paga un alquiler por el resto, normalmente en manos de una housing association”.
Estas son organizaciones que gestionan la vivienda en alquiler para rentas medias y bajas, con apoyo de las instituciones municipales. A juicio de este experto, la propiedad compartida sirve precisamente “para financiar este tipo de asociaciones en municipios donde cuentan con muy poco apoyo de las instituciones”, ya que así pueden ir recuperando parte de sus inversiones. Además, Arroyo sostiene que fomentan la creación “de un sentido de pertenencia entre los inquilinos”, que pueden vender su parte o comprar mayor proporción.
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Verticalidad
Sin salir del Reino Unido, otra de las fórmulas que se han propuesto en este país recientemente tiene que ver con el aumento de la densidad de los edificios. En concreto, el Gobierno británico ha elaborado un informe en el que se destaca la posibilidad de reformar edificios “para que tengan densidad de población en construcciones que se puedan extender hacia arriba utilizando el espacio que hay por encima”. De llevarse a cabo, subraya el documento, se podrían levantar 41.000 viviendas sin tener que ocupar suelo urbano. Esta medida es aplaudida por Sergio Nasarre, director de la cátedra Unesco de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona, para quien la construcción en vertical “es usualmente más eficiente en muchos sentidos”, como son los servicios o la energía.
Sin embargo, hace hincapié en que, si bien sobreelevar puede añadir algunos pisos más a la oferta en ciudades clave, “no es una solución definitiva tanto por la cantidad de nuevos pisos que se obtendría como por los costes, permisos y limitaciones que requiere”. Además, y en lo que respecta al caso español, Nasarre asegura que nuestras ciudades “ya están elevadas, dado que la mayoría vivimos en edificios en propiedad horizontal”. Por el contrario, afirma que “tenemos la gran parte de nuestro territorio infrahabitado”, de manera que cree que “no es descabellado” destinar la nueva promoción a esos lugares.
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Co-housing
El co-housing es otro de los regímenes de vivienda alternativos que viven un momento de auge a nivel internacional. Esta fórmula se compone de comunidades de propietarios de tipo intencional, donde las personas que lo integran se han elegido entre sí, bien porque se conocieran antes, bien a través de anuncios y entrevistas; buscando la materialización de intereses comunes. Según explica Arroyo, en función de cuáles sean estos intereses “se habitan espacios y servicios comunes, más allá de la escalera y el telefonillo”. De hecho, estas estancias pueden ser desde cuartos de juegos infantiles, hasta cocinas y comedores comunes, zonas verdes, solárium, gimnasio, etc.
Si bien muchos de los co-housing que se están implantando en la actualidad están centrados en los niños, este arquitecto asegura que en España se han desarrollado algunos ejemplos basados en temáticas diversas. Es el caso de la eficiencia energética o de los cine-clubs, pero también de aquellos focalizados en obtener sus propias rentas, a través de la producción de aceite y verduras ecológicas. Entre las ventajas que aporta esta solución destaca, en opinión de Nasarre, que se trata de viviendas “más asequibles”, aunque también presentan un inconveniente notable, como es “renunciar al espacio privativo y a derechos”.
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Viviendas flotantes
Países como Dinamarca están desarrollando proyectos de vivienda pensados para jóvenes. Estos consisten en la adaptación de estos inmuebles en contenedores de carga. Para Arroyo este es “un indicador de creatividad y flexibilidad” de los países del norte de Europa ante “la cuestión difícil de la vivienda temporal para estudiantes”. Sin embargo, reconoce que la clave de este sistema se encuentra en el control estatal de las viviendas, ya que a su parecer, en caso de que estas pasen a formar parte del mercado libre, “se convertirán en pisos turísticos y los jóvenes volverán a quedarse sin casa y sin futuro”.
Por el contrario, Nasarre ve ciertas limitaciones en este tipo de proyectos. En primer lugar, por su impacto sobre el medio ambiente y los “riesgos” que ve al vivir en el mar. De igual modo, hace hincapié en que para considerar estas viviendas “adecuadas” se tendrán que tener en cuenta que tanto los materiales utilizados como los servicios que ofrecen a los usuarios “cumplen con los requisitos nacionales e internacionales”. Finalmente, critica el coste del proyecto, puesto que el acceso a través del alquiler a este tipo de inmuebles, en la actualidad, ronda los 650 euros mensuales.
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Microviviendas
Las microviviendas o tiny houses son otra de las formas de vivienda alternativa cuya producción está subiendo notablemente en el contexto internacional. Ello se debe, según Nasarre, a dos indicadores: la gran cantidad de personas que viven solas en algunos de estos estados, como es el caso danés, donde el 46% de la población son singles; y el fenómeno downsizing, consistente en instalarse en una vivienda pequeña cuando los hijos se independizan.
No obstante, y partiendo de la experiencia previa al estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando se promocionaron este tipo de inmuebles; este experto no prevé que la tendencia se traslade a países como España. Ello se debe a que las familias “prefieren comprar y hacerlo con pisos grandes, dado que durante años hemos tenido algunos de los préstamos hipotecarios más baratos de Europa”. No obstante, propone una solución intermedia compuesta por las viviendas flexibles, “que se amplían o encogen dependiendo de su la familia crece o decrece”.
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Tenencias intermedias
A caballo entre la propiedad y el alquiler de la vivienda se encuentran las denominadas tenencias intermedias. Estas fórmulas de residencia están muy vigentes en países como Malta, Holanda o Reino Unido y, en opinión del director de la cátedra de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona, “combinan con éxito las ventajas de la propiedad y del alquiler”. Así, la propiedad temporal permite ser propietario de una vivienda durante un número de años, en función de los que el inmueble y los inquilinos necesiten. La iniciativa se implantó en Cataluña en 2015 y ha sido avalada por el Tribunal Constitucional en 2017, que destaca la destaca “como forma asequible de acceso a la vivienda”.
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Viviendas colectivas
Las viviendas colectivas existen tanto en Europa como en América y en Asia. Estas se caracterizan, según Arroyo, por su carácter no jerarquizado y por estar diseñadas “para ser compartidas en igualdad de condiciones”. Desde su perspectiva, este modelo de vivienda resulta “muy interesante”, tanto para inversores como para usuarios. Y es que los beneficios que se obtienen desde el punto de vista de los propietarios, a la hora de arrendar estos inmuebles, recaen en la variedad de perfiles que pueden habitar estas construcciones. Por su parte, los usuarios cuentan con viviendas basadas en un concepto de equidad, donde cada uno de los habitantes del inmueble accede a unas proporciones de su superficie y a unos servicios similares.
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Viviendas tubería
Una de las últimas soluciones relacionada con el acceso a la vivienda en Hong Kong son las viviendas-tubería. Estas construcciones se han presentado para ser utilizadas en una ciudad donde la falta de oferta ha generado un auge de los precios de tal magnitud que se ha convertido en la ciudad más cara del mundo donde residir. Como consecuencia de ello ha surgido este controvertido proyecto, cuya base son tuberías de hormigón de gran diámetro conectadas entre sí y acondicionadas para ofrecer a los inquilinos un espacio neto de 10 metros cuadrados. La propuesta es criticada por Nasarre, para quien se trata de “infraviviendas y de un subtipo de sin-hogarismo”.
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Nuda propiedad
Son muchos los propietarios de vivienda que desconocen que existe una forma de vender su vivienda y seguir viviendo en ella: la nuda propiedad. Una fórmula residencial que presenta una importante aceptación en otros países y que también ha llegado a España para quedarse. Al respecto, María Olvido Carretero, abogada de LegalGestion21, explica que si el propietario de una vivienda se desprende de ella pero se reserva su usufructo vitalicio “tiene el derecho de usarla y disfrutarla hasta que fallezca”. Esta vía ofrece a los usuarios varias ventajas. La primera, según esta letrada, es “poder seguir haciendo uso de la vivienda tras la venta”. Una seguridad que está avalada legalmente con las máximas garantías, otorgando escritura de venta ante notario e inscribiéndolo en el registro de la propiedad. Además, agrega que “el dinero de la venta se recibe en el instante, permitiendo al usufructuario disfrutar de su casa y recibir esta contraprestación económica inmediata”.
Un punto interesante a tener en cuenta en torno a la nuda propiedad es que, si el usufructuario no desea continuar viviendo en la casa, puede alquilar el inmueble y obtener íntegramente esa renta, teniendo en cuenta que el arrendamiento se extinguirá en el momento de su fallecimiento. Asimismo, desde LegalGestion21, declaran que el usufructuario puede vender la vivienda a una tercera persona y obtener otro ingreso. “Con esta venta los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda, mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda”, aclara Carretero.
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Multipropiedad
España es el país europeo en el que existe un mayor número de usuarios de viviendas en multipropiedad, aunque estos proceden en su mayoría de otros países. De acuerdo con la Asociación Nacional de Empresas de Tiempo Compartido (Anetc-RDO España), este es el tipo de elección para las estancias de más de un millón de familias. En concreto, la multipropiedad funciona en base a un acuerdo según el cual cada copropietario hace uso de un inmueble durante un tiempo determinado. A juicio de Carretero, la fórmula “permite disfrutar durante determinados días al año de la vivienda” a los propietarios. Sin embargo, matiza que estos necesitan aportar una serie de requisitos, como “tener en regla una serie de licencias para ofrecer el disfrute de la casa”, tanto la que le faculta para ejercer la actividad turística como la que permite el acceso a las zonas comunes y la cédula de habitabilidad.
Asimismo, subraya que este régimen de vivienda debe quedar inscrito en escritura pública en el registro de la propiedad, “donde se debe dejar constancia de todo lo relativo a la propiedad, siendo muy importante especificar los correspondientes turnos con sus horas y fechas de comienzo y terminación”. “También debe de establecerse cuáles son los gastos de comunidad, el mobiliario y los servicios que se van a prestar, así como la retribución de los mismos”, apostilla.
