10 pasos para alquilar tu casa legalmente en verano

Alquilar un apartamento es una opción demandada por turistas nacional y extranjeros, principalmente ingleses y alemanes.

Los apartamentos turísticos son una alternativa cada vez más demandada por los turistas en sus vacaciones. Según los datos de la Encuesta de Ocupación en alojamientos turísticos extrahoteleros, en 2014 el 63% de las pernoctaciones se realizaron en apartamentos turísticos y casi el 65% de las reservas se concentraron entre los meses de mayo a octubre. Para el turista, la principal ventaja que ofrece este alojamiento es el precio y la comodidad de vivir como en su propia casa. Para el propietario del apartamento, es una forma de obtener unos ingresos extra.

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Desde que se aprobó la reforma de la ley de Arrendamientos Urbanos en 2013, la regulación del alquiler de apartamentos turísticos ha quedado en manos de las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias de turismo. En los decretos aprobados en Cataluña, Baleares, Madrid, Castilla y León, Comunidad Valenciana y País Vasco se han fijado las condiciones y requisitos que deben cumplir los apartamentos turísticos para ser alquilados legalmente.

  1. Requisitos legales del apartamento

El primer requisito que debe cumplir una vivienda para ser alquilada es tener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. “Estos documentos acreditan que la vivienda cumple con todos los requisitos urbanísticos, de incendios, insonorización. El requisito básico es que el propietario del alojamiento presente la documentación que le acredite como titular del alojamiento y que esté en regla con la legislación que le sea aplicable” comenta Juan Carlos Fernández, director general para el Sur de Europa de HomeAway.

La regulación del sector tiene el objetivo de legalizar las viviendas turísticas porque, según la patronal hotelera, en España hay cerca de 1,5 millones de viviendas turísticas. “La tramitación de licencias facilita la legalización de los apartamentos y que todos los propietarios puedan declarar los impuestos” apunta Enrique Alcántara, presidente de Apartur.

  1. Revisar la normativa autonómica

Algunas comunidades autónomas han desarrollado ya normas específicas que regulan el alquiler de apartamentos turísticos. El problema es que esta la regulación no es homogénea. “La principal dificultad es la disparidad de criterios de una comunidad autónoma a otra. Nos encontramos con regulaciones flexibles y consensuadas, y con otras que suponen la prohibición de facto de la actividad, con la vulneración de derechos fundamentales de los propietarios a quienes se les impide rentabilizar su propiedad privada”, explican desde HomeAway.

  1. Inscribirse en el Registro de Viviendas Turísticas

Para legalizar el apartamento es preciso inscribirlo en un registro de viviendas turísticas habilitado en las comunidades autónomas y hacer una declaración responsable en la que se comprometa al cumplimiento de los requisitos legales. A partir de ahí, se concede un número de identificación de la vivienda turística. En Andalucía, la inscripción en el registro es obligatoria, tanto para los que arrienden todo el piso como para aquellos que lo hagan por habitaciones, una posibilidad que no se permite en Madrid y Barcelona.

  1. Apartamento turístico frente a vivienda de uso turístico

Se consideran viviendas de uso turístico las que se alquilan durante un periodo concreto a lo largo del año, es decir, hay habitualidad y no son una residencia permanente. El apartamento turístico se entiende integrado en un conjunto y dedicado exclusivamente al alquiler turístico. En ambos casos, deben estar inscritos en el registro de empresas turísticas.

  1. La vivienda debe estar amueblada y acondicionada

La normativa exige que la vivienda esté amueblada y equipada con todo lo que pueda necesitar el inquilino durante su estancia. Además, en algunas zonas se establece que tengan conexión wifi y un número de teléfono de contacto con el propietario por si surge algún problema.

  1. Existe límite de tiempo en el alquiler

En general, la norma establece que para considerarse alquiler turístico no puede exceder de tres meses al año. En Madrid se ha establecido un periodo mínimo de alquiler de cinco días, aunque está recurrido por las asociaciones del sector y la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) al considerar que no cumple los criterios de competencia.

  1. Declarar los impuestos del IVA y el IRPF

El propietario del apartamento debe liquidar el impuesto del IRPF si es un particular o del IVA si es un gestor quien gestiona, comercializa y promociona el piso turístico. “El IVA turístico aplicable es el 10%, pero dependiendo de la actividad económica se puede llegar hasta el 21%. Es decir, si un gestor de viajes hace una reserva a un viajero, se aplica el 10% de IVA, pero si además, esa casa tiene servicio de limpieza, se le cobrará el 21%, depende tanto de la actividad económica como de la propia comunidad autónoma” según el director general de HomeAway.

Cuando es el particular quien alquila directamente la vivienda debe declarar los ingresos como actividad económica en el IRPF en la declaración de Hacienda si desarrolla una actividad económica, o bien como rendimientos del capital inmobiliario. Además, en Cataluña, el propietario es también el encargado de liquidar la tasa turística o Impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (IEET), que deben pagar los clientes.

  1. Informar a la comunidad de vecinos y a la policía

Aunque no es preciso contar con la aprobación de la comunidad de propietarios, sí que debe ser informada. “El propietario que quiere tramitar una licencia debe enviar un burofax a la comunidad de vecinos informando que inicia la actividad y facilitando el teléfono de asistencia inmediata 24 horas”, matizan desde Apartur.

Por otro lado, en Barcelona la normativa exige que se envíe a la Dirección General de la Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojen, a través de la web de los Mossos d'Esquadra, puntualizan desde Apartur.

  1. Fuente de ingresos extra

A pesar de las limitaciones que tiene este tipo de alquiler, ofrece una elevada rentabilidad, ya que se concentra en los meses de mayor demanda turística. “El perfil medio del propietario es una familia que posee una segunda vivienda. No obstante, también observamos que está creciendo el número de familias que deciden alquilar su residencia principal durante los períodos vacacionales para generar ingresos adicionales en la economía doméstica”, explican desde HomeAway.

  1. No cumplir los requisitos legales puede ser sancionado

No tener regularizada la vivienda puede acarrear la imposición de sanciones que pueden ir, según la Ley catalana de turismo, desde los 3.000 euros por una infracción leve al cierre definitivo de la vivienda y una sanción más elevada de 600.000 euros. Además, si no se declaran los ingresos obtenidos la Agencia Tributaria, esta puede imponer sanciones económicas.

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