Si queremos hacer una foto de la coyuntura inmobiliaria actual, para así saber si hemos llegado a la recuperación (y para quedarse), hay que tener en cuenta numerosos factores. Por ejemplo, es cierto que en primera residencia y en municipios de más de 500.000 habitantes, aparte de Barcelona o Madrid, en ciudades importantes como Valencia, Sevilla o Bilbao el optimismo se está consolidando y se están produciendo transacciones de público final después de años en los que el protagonismo lo han tenido otros.
Hace más de año y medio comenzaron a detectarse cambios en el panorama. Primero entraron los inversores ‘de barrio’. Aquellos que conocen bien su zona, y en consecuencia, cuáles son los precios que se pueden pagar de forma que les cuadren los números y sea rentable. Más tarde llegaron los fondos de inversión, comprando grandes volúmenes de activos con descuentos importantes respecto a los importes del ‘boom’ inmobiliario. Ya por último, comienza a moverse el sector promotor.
No obstante, lo que es realmente determinante para la salud del sector es la reaparición del cliente final, que es el quien realmente usa la vivienda como su residencia habitual. Esto representa claramente un síntoma de que se está recuperando la confianza en el sector. ¿Y por qué? Podemos hablar de varios factores. Por un lado, se empieza a percibir que los precios en capitales y ciudades importantes han tocado fondo y, por otro, el empuje que genera la bajada de los tipos de interés y la apertura de la financiación para clientes solventes que en cualquier caso facilita el acceso a la compra de una primera vivienda.
Junto a ese retorno del cliente final, durante el ejercicio 2014 ha detectado también un clima de confianza por parte del mencionado sector promotor, el cual vuelve a interesarse en adquirir solares en buenas localizaciones. Los promotores vuelven a comprar suelo en Barcelona, Madrid y en otras ciudades con demanda importante, y con ello vuelve la venta sobre plano.
Este cambio es otro indicio más de la renovada confianza de los compradores finales, algo que no se veía desde hace casi una década como colas para comprar obra nueva a precios que oscilan entre 2.500 y 4.500 euros el metro cuadrado en las grandes ciudades. Todo esto nos revela la vuelta de la confianza por parte de la demanda y también por parte de las empresas promotoras-constructoras, cuyo factor más determinante es la localización del producto.
Asimismo, en ambos casos, vuelta del comprador final y del promotor, otra de las claves es la apertura del grifo de la financiación; algo que se seguirá notando por dos factores: la situación de los tipos y la competitividad entre entidades financieras para volver a captar y dar préstamos a clientes solventes. Tras lo aprendido en la burbuja, los bancos vuelven a tener objetivos por concesión de crédito, las oficinas buscan clientes pero con unos filtros más exigentes.
Pero pese a todo esto, no hay que olvidar que quedan retos pendientes en el mercado. Sigue habiendo mucho stock sin vender, seguimos con tasas de paro muy elevadas y en consecuencia el esfuerzo para comprar una primera residencia es pronunciado. Aún se necesita una media entre 6 y 7 años de salario bruto familiar para pagar una hipoteca y, una parte importante de la población, convive con una inestabilidad laboral importante que impide estar en situación de poder comprar, además de la población que no pasa los filtros de solvencia actuales de las entidades financieras.
Por otro lado, hay otra parte importante de la demanda potencial que desconfía de que el sector haya tocado fondo, sobre todo, en municipios más pequeños y especialmente en segundas residencias, que es uno de los segmentos más perjudicados de esta crisis porque se ha construido mucho en áreas vacacionales. Aun bajando mucho los precios en estas zonas, siguen cayendo por el excesivo stock y la poca demanda para este tipo inmuebles.
En definitiva, aún seguimos en un mercado con una marcada sensibilidad de precios y en el que la situación varía, y seguirá variando mucho, en función de la zona. Hay sitios donde puede empezar a repuntar y ya está repuntando y sitios donde sigue habiendo mucha oferta y poca demanda, como zonas de costa o nuevos núcleos colindantes a grandes ciudades. ¿Y ahora quién compra esto? Eso ha sido y seguirá siendo uno de los principales desafíos del sector en 2015; mientras tanto la oferta repuntará en las grandes ciudades de la mano, entre otros, del regreso de ese comprador solvente que puede lograr crédito para su primera vivienda.
