Acceder a una vivienda en España se ha convertido en un proceso cada vez más exigente para muchas familias. En numerosas ciudades, el verdadero reto ya no es solo encontrar vivienda, sino poder acceder a una hipoteca ajustada a los niveles actuales de precios y renta familiar.
En este contexto, el mercado inmobiliario atraviesa un momento especialmente interesante: la demanda de vivienda continúa activa, pero el esfuerzo económico necesario para comprar sigue aumentando en muchas zonas del país.
Un estudio de la Cátedra Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda confirma precisamente esa tendencia y muestra que la presión sobre la demanda continúa creciendo en numerosas ciudades españolas, especialmente en aquellas donde la oferta sigue siendo limitada.
Y no es una sensación: los números empiezan a reflejarlo con claridad. La investigación analiza la accesibilidad hipotecaria en 77 ciudades españolas y pone cifras a una realidad que muchos compradores ya viven en primera persona: acceder a la compra de vivienda con hipoteca se ha vuelto más complejo en determinados mercados.
¿Qué es Ratio de Acceso Hipotecario (RAH)?
El informe utiliza la llamada Ratio de Acceso Hipotecario (RAH), un indicador que mide qué porcentaje de la renta familiar es necesario para afrontar una hipoteca media. Para su realización, se han utilizado fuentes de instituciones públicas (Instituto Nacional de Estadística (INE), Notariado y Banco de España).
Cuanto más alta es esa ratio, más difícil resulta comprar vivienda con hipoteca. Según la investigación, hay cinco ciudades en “estado crítico” de accesibilidad: Donostia-San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma. Dado que son las que más demanda concentran, estas cinco ciudades serán, al mismo tiempo, donde más fácil te resultará vender tu casa.
En todas ellas ocurre algo cada vez más habitual: el salario medio ya no alcanza para acceder a una vivienda media financiada con hipoteca. Detrás de este fenómeno hay varias causas como años de fuerte subida de precios, falta de oferta, presión turística, inversión extranjera y unos salarios que crecen a menor ritmo que el precio de la vivienda.
Donostia-San Sebastián: el mercado más exigente… y uno de los más fuertes para vender
Donostia-San Sebastián aparece como la ciudad con peor accesibilidad hipotecaria de España en 2025, según el estudio. La ciudad registra una Ratio de Acceso Hipotecario (RAH) del 144%, la más alta del ranking nacional.
Esto significa que una familia con renta media necesitaría destinar mucho más del umbral financiero recomendado para poder acceder a una vivienda media mediante hipoteca. De hecho, el estudio concluye que un hogar donostiarra necesitaría ingresar 23.050 euros adicionales al año para acceder a una vivienda media en condiciones hipotecarias estándar.
Pero detrás de esta dificultad de acceso hay una lectura muy importante desde el punto de vista del mercado inmobiliario: Donostia-San Sebastián continúa consolidándose como uno de los mercados residenciales más sólidos y demandados de España.
¿Por qué Donostia-San Sebastián lidera el ranking?
La situación de Donostia-San Sebastián responde a varios factores estructurales: escasez de suelo y muy poca oferta nueva, elevada demanda residencial permanente, alto atractivo turístico e internacional, nivel adquisitivo elevado en determinados perfiles compradores y una fuerte presión sobre el stock disponible.
Un mercado exigente… pero muy consolidado
Aunque el acceso para el comprador medio es complejo, el informe también deja claro que el contexto actual está lejos de una situación como la de 2008. El estudio destaca que hoy existen estándares hipotecarios mucho más prudentes y sostenibles.
Además, la evolución histórica del RAH muestra que Donostia-San Sebastián lleva años situándose entre las ciudades con mayor presión inmobiliaria del país.
Todo ello refuerza una idea importante: no se trata de una situación puntual, sino de un mercado con una demanda estructuralmente alta y una oferta persistentemente limitada.
Las ciudades periféricas ganan protagonismo
No todo el mapa inmobiliario español está igual de tensionado. El estudio señala que las ciudades con mejor accesibilidad hipotecaria son Jaén, Palencia, Lleida y Zamora. En estos mercados, la relación entre salarios y precios sigue permitiendo acceder a una vivienda con mucha menos presión financiera.
También aparecen diferencias importantes dentro de las propias áreas metropolitanas. El estudio pone como ejemplo Fuenlabrada, donde el acceso hipotecario resulta mucho más viable que en la capital. Se trata de una tendencia al alza: compradores que se desplazan hacia ciudades periféricas, bien conectadas, con buen nivel de vida, amplios servicios y con precios más accesibles.
2026: un contexto favorable para vender
La combinación de demanda activa, oferta limitada y necesidad constante de vivienda está configurando un escenario que puede resultar especialmente positivo para quienes quieran vender en 2026.
Aunque comprar requiere cada vez más planificación para muchas familias, el interés por acceder a una vivienda continúa muy presente en el mercado. Y precisamente esa presión de demanda es la que está sosteniendo el valor de los inmuebles en muchas ciudades españolas. Pero, ¿cuánto tiempo?
Para conocer la situación de cada municipio y analizar las oportunidades del mercado local, la Cátedra Grupo Tecnocasa – UPF ha desarrollado un semáforo interactivo de accesibilidad hipotecaria que permite consultar el nivel de tensión inmobiliaria en distintas localidades. Para saber la accesibilidad del municipio que te interesa, accede al semáforo de Tecnocasa.
