Declarar la venta de una vivienda heredada es una de las operaciones inmobiliarias más delicadas desde el punto de vista fiscal. No se trata simplemente de firmar una escritura y tributar por la diferencia entre lo que se recibe y lo que se paga. En realidad, el tratamiento tributario empieza el mismo día en que se acepta la herencia. Lo que se haya hecho entonces condiciona, de forma directa, cuánto se pagará años después al vender.
En España, el proceso combina normativa estatal, que regula el IRPF; y la competencia autonómica, que regula el Impuesto sobre Sucesiones. Por eso, dos herederos que reciban inmuebles similares pueden acabar pagando cantidades muy distintas dependiendo de dónde esté ubicado el bien, ya sea en la Comunidad de Madrid o en Cataluña, por citar dos ejemplos con diferencias significativas en bonificaciones.
El primer momento fiscal al declarar la venta de una vivienda heredada: el Impuesto sobre Sucesiones
Cuando se hereda una vivienda, el heredero debe liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ante la administración autonómica correspondiente, bajo la supervisión de la Agencia Tributaria en el marco normativo estatal.
El valor que se declare en la escritura de adjudicación de herencia no es una cifra neutra. Ese importe se convierte, a efectos fiscales, en el valor de adquisición del inmueble. Es decir, será el punto de partida para calcular la futura ganancia patrimonial si algún día se vende. Es por ello que debes recordar que:
- Si declaras bajo, pagas menos herencia, pero más IRPF al vender.
- Si declaras el real de mercado, pagas más herencia, pero casi nada al vender.
La mayoría de los herederos se decantan por la primera opción y declaran un valor bajo para pagar menos en Sucesiones. A corto plazo parece ventajoso, pero si el inmueble se vende más adelante por un precio de mercado superior, la diferencia tributará en el IRPF como ganancia patrimonial. Así, lo que se ahorra en un impuesto puede multiplicarse en otro.
El segundo momento fiscal al declarar la venta de una vivienda heredada: la venta y el IRPF
Cuando finalmente se transmite la vivienda, el heredero tributa en su declaración de la renta conforme a la Ley del IRPF. Lo que se grava no es el precio total de venta, sino la ganancia patrimonial obtenida.
El cálculo responde a una lógica sencilla en apariencia:
- Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Pero técnicamente hay que afinar porque el valor de adquisición no es solo el importe declarado en la herencia. También se suman los gastos asociados a la adquisición hereditaria: notaría, registro e incluso el propio Impuesto sobre Sucesiones pagado.
El valor de transmisión tampoco coincide exactamente con el precio firmado ante notario. De esa cifra pueden restarse los gastos directamente vinculados a la venta, como los honorarios de agencia inmobiliaria, los gastos notariales asumidos por el vendedor, los certificados obligatorios o las cancelaciones registrales.
Así pues, tenemos:
- Valor de adquisición: el valor declarado en la herencia (más gastos asociados como notaría, registro e Impuesto sobre Sucesiones).
- Valor de transmisión: precio real de venta menos gastos (agencia inmobiliaria, notaría, etc.).
La diferencia resultante se integra en la base del ahorro del IRPF, tributando por tramos progresivos:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% hasta 50.000 €
- 23% hasta 200.000 €
- 27%–28% tramos superiores
El tercer momento fiscal al declarar la venta de una vivienda heredada: la plusvalía
La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que grava el terreno y que gestiona el ayuntamiento donde esté situado el inmueble, por lo que habrá que liquidarlo en el mismo.
No solo afecta a las viviendas heredadas que se venden, sino a cualquier compraventa, pero en caso de las herencias, este concepto significa que se paga por el aumento de valor del suelo desde la fecha de fallecimiento hasta la venta.
Desde la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir entre:
- Método objetivo: coeficientes sobre valor catastral.
- Método real: según incremento efectivo acreditado.
En algunos casos el cálculo real es más ventajoso si demuestra que el incremento efectivo es inferior. Esto es así especialmente si la venta se produce poco tiempo después de heredar, pues el importe puede ser reducido o incluso inexistente.
Ejemplo práctico: vivienda heredada por 300.000 euros
Imaginemos una vivienda que en la herencia se valoró en 300.000 euros. Los gastos asociados a la adjudicación (impuesto, notaría y registro) ascendieron a 10.000 euros. Años después se vende por 350.000 euros, soportando 10.000 euros en gastos de comercialización y formalización. La ganancia patrimonial sería de 30.000 euros, por los que habría que pagar a Hacienda alrededor de 6.000 más la plusvalía al ayuntamiento.
Cálculo del valor fiscal
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor declarado en herencia | 300.000 € |
| Gastos asociados herencia | +10.000 € |
| Valor de adquisición | 310.000 € |
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 350.000 € |
| Gastos de venta | −10.000 € |
| Valor de transmisión | 340.000 € |
Ganancia patrimonial
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor transmisión | 340.000 € |
| Valor adquisición | -310.000 € |
| Ganancia patrimonial | 30.000 € |
IRPF a pagar
| Tramo | Tipo | Cuota |
|---|---|---|
| Primeros 6.000 € | 19% | 1.140 € |
| Restantes 24.000 € | 21% | 5.040 € |
| Total IRPF | 6.180 € aprox. |
