La semana pasada entró en vigor el real decreto ley aprobado por el Gobierno relativo a medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Uno de los cambios más significativos es la ampliación de la duración de los contratos de arrendamiento. En este sentido, y según recuerdan desde Reclamador.es, el nuevo marco retrocede unos años y recupera la duración de cinco años establecida antes de que entrase en vigor la Ley 4/2013 de medidas de flexibilidad y fomento del mercado del alquiler.
Esta norma generó en su día mucha polémica, pues reducía a un máximo de tres años el periodo en el que se podían extender tales contratos. El nuevo real decreto recupera los cinco años del plazo mínimo legal del contrato de alquiler, pero además, introduce un matiz: si el propietario es una persona, el plazo pasa de tres a cinco años, pero si es una empresa, el inquilino podrá permanecer en el piso hasta siete años.
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Modificación de la LAU
El cambio de la duración de los contratos de alquiler conlleva la transformación normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Así lo confirma Ignasi Vives, miembro del despacho de abogados Sanahuja & Miranda, quien adelanta que se ya se ha procedido a la derogación de las partes de los artículos modificados en 2013. En concreto, ha quedado afectado el primer punto del artículo nueve de la ley. En él se recoge que los contratos que se extiendan a menos de tres años “se prorrogarán anualmente, hasta alcanzar dicha duración”.
Ahora la duración de los contratos llega a los cinco años, siente en el caso de que el casero sea una persona jurídica. Esta decisión, a juicio de Vives, fortalece a los inquilinos, pues les genera estabilidad. Ello se debe, explica este abogado, a que “la escasa duración que contempla la normativa pasada ha hecho que muchos arrendatarios se vean obligados a cambiar constantemente de vivienda”. De igual modo, lamenta que por este motivo se hayan producido diversas rescisiones de contratos y hace hincapié en que la normativa actual favorecerá que los contratos “solo puedan experimentar un aumento del IPC en los primeros cinco años, no una subida de la renta”, lo que hasta ahora impulsaba a muchos arrendatarios “a cambiar de vivienda para encontrar aquella que se ajustara más a sus condiciones”.
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Ampliación de la prórroga tácita
El acuerdo firmado por PSOE y Podemos convertido en real decreto no modifica la prórroga obligatoria de los contratos. La misma tiene lugar en los contratos de menos de tres años de duración, de modo que, llegado su vencimiento, el documento se prorroga obligatoriamente por plazos anuales, hasta alcanzar dichos tres años. Lo que sí se incorpora ahora, señala Teresa Cabeza, socia del despacho Life Abogados, es el aumento de la duración de la prórroga tácita.
Esta letrada expone que en la pasada legislación estaba contemplado el supuesto de que, transcurridos los tres años de duración de un contrato, este acuerdo puede prorrogarse un año más si ninguna de las partes notifica a la otra, «al menos con treinta días de antelación», su voluntad de renovarlo. Una prórroga que ahora se amplia hasta los tres años. Asimismo, se incluye la modificación del periodo de notificación, que se extiende hasta los seis meses desde los treinta días de la legislación anterior.
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Vencimiento del contrato y recuperación de la vivienda
La normativa legal pasada establecía la posibilidad de que el arrendador podía recuperar la vivienda antes de que se produjera el vencimiento del contrato. Entre los argumentos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina para acceder a esta situación destacaban, como declara Vives, “el hecho de que el propietario tuviera necesidad de usar el inmueble arrendado en tanto vivienda permanente” para sí o para sus familiares en primer grado de consanguineidad, además de por motivos de adopción o para su cónyuge “en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.
Esta excepción a la prórroga obligatoria, puntualiza este abogado, “solo era posible tras el primer año de duración del contrato”. Una limitación para el arrendador a la que se le suma otra con el nuevo real decreto. Y es que desde este despacho de abogados advierten de que con la ley actual se obliga a llevar a cabo una modificación adicional, en esta ocasión de carácter formal como es “incluir en el contrato el derecho del arrendador a recuperar la vivienda antes del plazo legalmente establecido”.
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Fianza y garantías adicionales
La nueva ley también contempla cambios en torno a las fianzas a las que los arrendatarios harán de hacer frente y, en concreto, a los avales que se deberán presentar. En este sentido, Amor Pelegrí, socia del despacho de abogados del mismo nombre, aclara que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza en metálico cuando esta sea equivalente a dos mensualidades de renta, lo que favorece la “seguridad jurídica de los inquilinos”.
De igual modo, los expertos recalcan que antes estaba permitido que las partes pudieran pactar cualquier tipo de garantía de cumplimiento adicional a la fianza en metálico. Es por ello que el cambio, desde el punto de vista de Reclamador.es, es “muy positivo” para el arrendatario, ya que en muchos casos estas obligaciones “les suponían un alto coste o bien el compromiso económico de familiares”.
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Derecho a tanteo y retracto
Finalmente, la propuesta finalmente aprobada plantea el derecho a tanteo y retracto por parte de los arrendatarios. Esta inclusión supone, adelanta Cabeza, que cuando una determinada vivienda alquilada se vaya a vender junto al resto de inmuebles de una finca, las Administraciones Públicas que rijan esa vivienda puedan adquirir su propiedad “con preferencia al resto de compradores”.
Al respecto, desde Reclamador.es aseguran que la medida es una “previsión” para evitar, como ya ha sucedido en determinados casos, “que el inquilino carezca de este derecho” en el caso de que resida en edificios propiedad de las Administraciones Públicas destinados a alquiler social “y que luego se han vendido a fondos de inversión inmobiliaria”.
