Durante 2018 los visados de obra nueva en España alcanzaron las 100.000 solicitudes, según cálculos de BBVA Research. La cifra es el doble que la registrada hace tres años y se produce en paralelo al aumento del 25% anual que se ha producido en la concesión de licencias. Sin embargo, los expertos coinciden en afirmar que es prioritario agilizar los trámites de estas por parte de los ayuntamientos, dados los efectos negativos que los retrasos en el comienzo de los proyectos de nueva construcción pueden suponer, especialmente a los clientes. A continuación analizamos las principales claves en torno a la situación que atraviesan las licencias de obra nueva en España.
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Bajos niveles de producción
Los niveles de producción de obra nueva en España son, a día de hoy, “significativamente bajos”. Así se expresa Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE España, quien explica que en el cuatrienio 2013-17 se registró un volumen medio de visados de inmuebles residenciales de nueva construcción de 40.000 unidades, una cifra que solo representa el 15% del promedio anual de las viviendas visadas entre 1991 y 1999.
Estos datos se encuentran, a su vez, mucho más alejados de los alcanzados durante los años del boom inmobiliario. En este sentido, José María Basañez, presidente de Tecnitasa, explica que en el primer semestre de 2006 el número de visados superó los 400.000, mientras que entre enero y junio de 2018 el indicador apenas ha alcanzado las 50.000 peticiones. Sin embargo, desde esta compañía reconocen que la recuperación de este segmento del mercado residencial “es patente”, especialmente si se consideran los peores años de la crisis “cuando las cifras semestrales rondaban los 18.000 visados”.
No obstante, ambos expertos declaran que no sería sano volver a experimentar los volúmenes de obra nueva previos al pinchazo de la burbuja. Al respecto, Población argumenta que de llegar a este punto “la producción no sería absorbida por la demanda” y se produciría un nuevo problema de stock, “como ya ocurrió en la anterior recesión inmobiliaria”. Por su parte, Basañez insta a que el sistema funcione eficazmente, para lo cual es necesario que el volumen de visados de obra nueva se corresponda con la demanda “realmente existente” y que se adquiera el producto financiero resultante “en un marco de estabilidad económica y de empleo adecuado”, con una financiación que no produzca sobreendeudamiento en los compradores “ni elevado riesgo en las entidades financieras”.
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Mercado a dos velocidades
La demanda y la construcción de obra nueva es heterogénea geográficamente. Este comportamiento ha configurado un mapa en torno a la petición de visados y concesión de licencias de nuevas viviendas a dos velocidades. En cuanto a las áreas más dinámicas, Luis Corral, consejero Delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, destaca las localidades que componen este grupo son especialmente Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla o Alicante, ya que se trata de “grandes ciudades con crecimiento de población, aumento de los niveles de empleo y subida de los salarios”. En el lado opuesto se sitúan, según los datos de Tecnitasa, las provincias de Ávila, Palencia o La Rioja, pues se encuentran “menos sometidas a las presiones y oscilaciones del mercado inmobiliario”.
En este contexto, Rafael Gil Moreno, director del Servicio de Estudios de Tinsa, defiende que en las principales ciudades y en territorios con crecimiento demográfico y carestía de suelo urbano “la promoción de obra nueva se muestra necesaria”. Por el contrario, advierte que “en otras muchas zonas geográficas” el potencial de la demanda actual sería insuficiente “para justificar un crecimiento significativo del parque de viviendas en oferta”.
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Influencia del excedente del boom
El stock de viviendas construidas durante la burbuja y aún sin vender ejerce una importante influencia en cuanto al ritmo y crecimiento de los permisos de obra nueva que tienen lugar en España. Este número de inmuebles, según datos de Acuña & Asociados, alcanza los 1,2 millones y, desde la perspectiva de esta organización, supone una cifra elevada y desproporcionada para los niveles de demanda que existen en el 60% de las provincias del país. De la misma opinión se muestra Corral, quien adelanta que dadas las bajas cuotas de la demanda, la reducción del stock se está produciendo en estas zonas “con precios competitivos y apoyo financiero de las entidades”.
Por el contrario, Población asegura que una buena parte del stock se ha ido absorbiendo entre los últimos cinco y siete años. El representante de CBRE argumenta su postura recalcando que “buena parte de las transacciones de segunda mano cerradas corresponden a dicho stock de viviendas sin vender”. Asimismo, hace hincapié en que otra parte importante de las viviendas del boom que no encontraron dueño “se ha reconducido a otros usos”, fundamentalmente en la costa. Finalmente, manifiesta que existe una parte de stock que se ha abandonado y que no volverá a entrar en el mercado “bien porque el precio sigue siendo excesivamente alto, bien porque la localización y el producto en sí son, por el momento, inviables”.
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Ralentización de las concesiones
La demora en la concesión es uno de los principales rasgos que los expertos distinguen en torno a la situación de las licencias de obra nueva del mercado inmobiliario. Este retraso se ha agudizado en los últimos tiempos, en opinión de Corral, debido tanto al incremento de solicitudes como a que el equipo técnico municipal encargado de las valoraciones “es escaso desde la crisis”. De la misma opinión se muestra Población, quien expone que muchos ayuntamientos, debido a cambios de Gobierno y a la moratoria en la contratación pública entre 2015 y 2017, “han notado un impacto significativo sobre los plazos de concesión de licencias”.
Por su parte, desde Tecnitasa sostienen que los retrasos en el comienzo de las obras por demora en la concesión de licencias tienen para el promotor “un coste financiero adicional importante”, que acaba repercutiendo en el precio final que terminan pagando los compradores. De hecho, un reciente informe de esta compañía informa de que las demoras generales en las concesiones de obra generan costes añadidos en los compradores que oscilan entre los 3.000 y los 7.000 euros por vivienda.
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Problemas de los constructores
Además de la dilatación en la concesión, los promotores experimentan actualmente una serie de problemáticas en relación a la concesión de licencias y puesta en marcha de sus proyectos de obra nueva. Uno de los más relevantes es, según Corral, la falta de suelo finalista disponible para construir, con casos extremos como el de Madrid y Barcelona, donde dicha carestía está afectando “al precio final de las viviendas”.
En paralelo, desde Tinsa agregan que la financiación a la promoción de vivienda está “muy dosificada”, lo que se demuestra en el hecho de que las entidades financieras no estén financiando la compra de suelo. En concreto, la tasadora explica que en la actualidad se desarrolla obra nueva por parte de quien tiene ya suelo o cuyos proyectos proceden de promotoras respaldadas por fondos internacionales, “que tienen músculo financiero para comprar”.
A su vez, y dentro del control de riesgos que aplican las entidades financieras, se está exigiendo al promotor un número importante de preventas para financiar la construcción. Este requisito hace que, según Tinsa, hasta que no se tienen reservas por un porcentaje elevado de las viviendas que componen la oferta (normalmente entre el 50% y el 80%), no se dé comienzo a las obras.
