Blockchain, smart contracts, criptomonedas o tokens son términos que están irrumpiendo poco a poco en el mercado inmobiliario. Aunque para muchos suena todavía a ciencia ficción, lo cierto es que ya se ha producido la venta de alguna vivienda a través de blockchain. Unido a esta tecnología comienza a hablarse ahora de la tokenización y su aplicación al mercado inmobiliario, ya que los tokens se pueden utilizar en la compraventa y alquiler de viviendas, en el crowdfunding inmobiliario o en el crowdlending para financiación hipotecaria pero, ¿es realidad o ficción?
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¿Qué son los tokens?
Los tokens son monedas digitales utilizadas para representar la propiedad sobre los objetos reales. Pueden representar una moneda, un descuento de un producto o la propiedad de un cuadro, por ejemplo. La tecnología que une a todos los tokens es el blockchain. “Gracias a esta tecnología el intercambio de los tokens puede hacerse sin la necesidad de contar con un intermediario y el traspaso de estos tokens (y del derecho que representen) queda registrado de manera inmutable”, afirma Jaime Fernández Cerezo, consultor de innovación estratégica de Finnovating.
Su aplicación en el sector inmobiliario va a provocar un gran impacto porque refuerza la transparencia y liquidez de las propiedades y, a su vez, los dueños de los inmuebles pueden conseguir financiación a través de la tokenización parcial de sus activos. “La tokenización de propiedades sirve para darle un valor económico a una propiedad, expresado en el ámbito de las criptomonedas”, señala Miguel Rodríguez, cofundador de Urbitdata.
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¿Cómo funcionan los tokens en la venta de viviendas?
La característica que define las transacciones realizadas con tokens es que no necesitan un tercero que actúe de intermediario, gracias a la seguridad que ofrece el blockchain. La transacción se realiza como si fuera una transferencia bancaria online, con la diferencia de que al estar las criptomonedas descentralizadas no dependen de bancos ni de gobiernos, ”los costes son más bajos, las transacciones son casi inmediatas y quedan registradas de forma pública y transparente en blockchain”, apunta Rodríguez. “En el mercado inmobiliario a pesar de estar en un estadio muy inicial en poco tiempo será un proceso de pago normalizado porque presenta muchos beneficios”.
Las ventajas que ofrece la tokenización en la compraventa de viviendas van desde “la reducción de costes y la automatización del cambio del registro de la propiedad hasta el aumento de la liquidez del activo”, según Fernández. La reducción de tiempo en las operaciones se sustenta por la eliminación de intermediarios y el uso de contratos inteligentes que permiten automatizar el cambio de propiedad de una vivienda una vez que se ha realizado el pago. Además con los tokens se puede comprar solo una parte de la vivienda y obtener el rendimiento proporcional. “Esto puede aumentar radicalmente la liquidez de activos que son por naturaleza poco líquidos”. Gracias a la tokenización será posible poseer parte de edificios emblemáticos como el Empire State, según Fernández.
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¿Qué aplicaciones tienen los tokens en el alquiler de viviendas?
El alquiler de viviendas también es posible con tokens, utilizándose como método de pago alternativo acordado entre las partes, es decir, que del mismo modo que se paga el alquiler en euros se puede pagar en dólares o criptomonedas. También se pueden emplear tokens en otras aplicaciones relacionadas con el alquiler. Por un lado, se pueden utilizar smart contracts para el pago automático del alquiler mensual o también se pueden usar tokens para financiar los depósitos del alquiler.
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¿Cuándo será realidad el uso de tokens?
La puesta en marcha de los tokens depende de una mejora a nivel tecnológico, regulatorio y social. Tanto el blockchain como los contratos inteligentes están empezando a desarrollarse y la tecnología debe ser probada para mejorar su funcionalidad, según los profesionales consultados. “A nivel regulatorio el uso de los tokens, smart contracts y blockchain aún no puede reemplazar los medios y procesos actuales aunque existen ciertos países que apuestan porque esto pueda suceder pronto”, apunta Fernández. No obstante, este consultor reconoce que a nivel social la adopción de criptomonedas y tokens es muy reducida por parte de la población. “Cuando se pierda el miedo y la gente conozca su verdadero potencial, las criptomonedas y tokens empezarán a usarse cotidianamente”.
Los tokens son ya una realidad. Se han creado diferentes tokens en distintos países y ahora se está trabajando en una mayor regulación del sector del blockchain y de las criptomonedas. “Los gobiernos y otros entes reguladores van un paso por detrás del avance social y empresarial”, señalan desde Urbitdata. Tanto grandes empresas como la Nasa y empresas de los sectores farmacéutico, automovilístico y bancario están aplicando la tecnología blockchain y las criptomonedas. “El G20 ha reconocido que el blockchain y las criptomonedas no suponen ningún riesgo para el sistema actual, si no que aporta un gran valor añadido en muchos sentidos”, apunta Rodríguez.
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¿Qué proyectos están funcionando en la tokenización de inmuebles?
En países como Suiza, Singapur o Estonia es donde más se está apoyando el desarrollo de esta tecnología. La empresa Propy ha realizado transacciones de casas mediante smart contracts en Estados Unidos y Ucrania, “aunque todavía no se ha realizado el proceso de compraventa 100% con criptomonedas y blockchain, pero no tardará mucho en llegar”, pronostica Fernández. En España se han comprado viviendas con criptomonedas pero “no se han visto operaciones que supongan una transformación importante, reduzcan costes y tiempo o utilicen tokens para aumentar la liquidez de los activos”.
Sin embargo, existen varios proyectos para el desarrollo de tokens en el mercado español. Urbit se presenta como “la primera plataforma a nivel mundial que permitirá compartir información de propiedades entre usuarios, en cualquier país con un solo clic, sin comisiones, ni intermediarios”. Gestionará la compra, venta, alquiler residencial y vacacional de cualquier propiedad.
En el sector del alquiler vacacional se está gestando The Rentals Token un proyecto basado en blockchain, concretamente en Ethereum, para solucionar los problemas de este sector. “La ineficiencia en la cadena de suministros y distribución, las altas comisiones por la gran cantidad de intermediarios, los problemas de confianza entre usuarios y con el canal (el propietario podía cancelar sin dar ninguna explicación) la falta de data integrity (el mismo piso puede estar en varios portales con diferentes precios) y trust and reputation”, explican desde esta plataforma.
Para conseguirlo, trabajan en la creación de un marketplace descentralizado, transparente y abierto al que puede acceder cualquiera y participar, “la clave del proyecto es que implementamos unas reglas iguales para todos los usuarios, es decir, vamos a una estandarización del mercado”. El pago del alquiler de las viviendas vacacionales se realizará con FIAT y se creará a través de smart contracts un recibo. “Para alquilar una vivienda se debe introducir el dinero a la plataforma del mismo modo que se hacer con cualquier plataforma online. Esto genera un recibo criptográfico al que solo se puede acceder con una clave unipersonal que se genera con cada usuario y otra clave que tiene el sistema para cada usuario. La mezcla de estas dos claves desbloquea un código que es el que forma el recibo”, explican desde The Rentals Token. Está previsto el lanzamiento para el próximo mes de septiembre.
