El precio de la vivienda durante estos seis largos años se ha ajustado bastante durante la crisis. Cada vez más demanda ‘embalsada’ e inversores están buscando oportunidades en el mercado inmobiliario por debajo de los 100.000 euros. Pero la clave no solo está en adquirir un piso que se haya rebajado mucho, también hay que tener en cuenta otros factores.
1. Selección de pisos
La selección previa es muy importante para localizar las buenas ofertas. Para eso, cuanto más se compare mejor. Buscar y rastrear en las plataformas de Internet con más oferta de vivienda como los portales inmobiliarios o preguntar en las agencias inmobiliarias son la mejor solución. Comparando los precios de las casas con las características similares del barrio (habitaciones, baños, superficie, electrodomésticos, zonas comunes…), se hará un primer filtro para saber qué viviendas tienen un precio ajustado a su valor real y cuáles están subidas de precio.
«Esta debe ser una zona con demanda solvente, no recomiendo zonas conflictivas con alquileres para personas de dudosa morosidad. Es cierto que en estas zonas los inmuebles son muy baratos pero existen mayores posibilidades de impago de rentas», recomienda Elisa Morillo, directora de expansión de Foro Consultores. «En una zona céntrica la rentabilidad puede estar en el 4% mientras que en una zona no céntrica la rentabilidad puede alcanzar el 6%-7%, esto es así por el riesgo», añade Morillo.
2. ¿A qué precio se compra realmente?
Las agencias conocedoras del mercado local son algunas de las más indicadas para saber a qué precio realmente se cierran las ventas, desde el precio ofertado al precio vendido. La clave es saber cuánto se rebaja en la negociación. Se puede recurrir a estudios oficiales como los de los notarios para averiguar a qué precio realmente se venden la casas del barrio o distrito que nos interesan. La mayoría de los profesionales del sector aseguran que el porcentaje de rebaja frente al precio inicial ronda el 10% y el 20%.
3. Fórmula práctica
Una vez se sepa el precio al que se comprará, se debe realizar el cálculo de su rentabilidad. Borja Mateo, experto inmobiliario y autor de los libros ‘La verdad sobre el mercado inmobiliario español’ nos da la fórmula: «La casa debe tener una rentabilidad anual del 5%, si no no merece la pena comprarla«. Para averiguar si lo tendrá se puede hacer el siguiente cálculo:
- Nos fijamos en una casa A y al precio al que se podría poner en alquiler, preguntando a varias inmobiliarias de la zona. Pongamos que se obtienen 11.000 euros anuales.
- A esos 11.000 euros, se le restan los gastos de comunidad y de IBI al año, que podrían rondar alrededor de unos 1.000 euros. Al final los beneficios al año se reducirían a 10.000 euros: 11.000 – 1.000 = 10.000 euros.
- Lo máximo que estoy dispuesto a pagar por ese piso que me renta 10.000 es de 200.000; para que la rentabilidad anual fuera del 5%: 10.000/200.000 = 0,05%.
- Lo que sí sé es que los gastos de transacción son del 10% entonces lo que he de hacer es dividir el total entre 1,1% para restárselos: 200.000/1,1 = 180.000 euros. Esos 180.000 es el total que debería pagar por la casa antes de impuestos, por algo que me renta 10.000 anuales.
- Después le sumamos los gastos del pago de los impuestos que suponen otro 10%: 180.000 x 1,10 = 198.000 euros
- Por último, para averiguar la rentabilidad anual que se obtiene al año, habría que dividir los ingresos anuales de 10.000 euros, entre los años en los que se cubriría el coste total de haberla comprado que es un total de 198.000 euros. La operación sería una rentabilidad del 5%: 10.000/198.000= 0,05%, que según Mateo, es la rentabilidad media mínima que se debería admitir para comprar una vivienda, «si es menor ese piso no lo compraría».
En esto también coincide el profesor titular del investigaciones no asociadas de ESADE, Jaime Sabal Cárdenas, que lo calcularía a través del ratio de dividir la renta mensual entre el valor del inmueble. «Por ejemplo si tenemos un piso que renta 1.000 euros mensuales debería tener un valor de mercado de entre 143.000 euros y 200.000 euros, que resultan de dividir 1.000 entre 0,007 y entre 0,005 respectivamente. Si el piso se ofrece por menos de 143.000 podría ser una buena oportunidad de compra. Si el precio es mayor de 200.000, podría ser una buena oportunidad de venta».
4. Averiguar el esfuerzo económico
Otro cálculo que utiliza el Banco de España es calcular el esfuerzo económico que tendría que realizar un comprador para comprar su casa. Esto se realiza, dividiendo el precio de la vivienda por el salario bruto anual. El resultado sería igual al número de años que costaría pagar la vivienda. Durante la burbuja inmobiliaria, la media rondaba los 7 años y medio, 7 años, 6 años, una cifra totalmente desaconsejable por el instituto emisor.
Pero tras seis años de crisis, la vivienda en España ya se ha ajustado tanto de precio, que el último informe del Banco de España, calcula se ha rebajado de media un 41,2% desde sus máximos marcados en 2007. Si el esfuerzo económico de los años en pagar la casa ronda los 4 y 5 años de nuestro salario bruto anual, será la cifra acertada.
5. ¿Cuándo bajará la rentabilidad?
Los indicadores de ventas y precios de la vivienda están repuntando desde de los mínimos históricos marcados en el sector inmobiliario durante la crisis. Por eso, hay que contar con que la remontada del sector seguramente encarecerá el coste de la vida y de los tipos de interés. «Cuando suban los tipos de interés toda esa gente se va a tomar un buen castañazo«, advierte Mateo. Lo cierto es que una vez se conozca la cuota hipotecaria que se pagará, hay que calcular a cuánto subirá cuando el Euríbor pase del 0,329% de diciembre de 2014 al 1%, 2% o 3%… que puede alcanzar en la siguiente década.
Deshacerse de un inmueble ya no es tan fácil en un mercado que ha terminado muy escarmentado de la especulación inmobiliaria. «La gente invierte tácticamente en un bien sin mucha liquidez y que requiere grandes gastos de transacción», apunta Mateo, «la gente no se da cuenta es que cuando suban los tipos de interés saldrá el dinero de los pisos y habrá una pérdida patrimonial». El alquiler en términos absolutos va a bajar todavía más.
