Desde los años noventa no se había producido una reactivación de las hipotecas a tipo fijo como ahora. La continua bajada del Euríbor a lo largo de estos años contribuyó a que las hipotecas variables fueran la opción más demandada al comprar una vivienda. “Las hipotecas a tipo fijo no se han popularizado porque el hipotecado se ha visto atraído por el diferencial de la hipoteca variable. Ahora sería un acierto financiarse a tipo fijo, pero hay que cambiar la mentalidad del comprador”, reconocía recientemente Juan Ortueta, director de Financiación de Real Estate del BBVA.
El año pasado se cerró con un 6,76% de nuevos préstamos a tipo fijo y un 93,24% a tipo variable, mientras que en el año 2000 esta proporción era de 2,09% frente a 97,52%, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Un cambio de tendencia avalado, además, por el crecimiento en la firma de hipotecas que se produjo por primera vez en 2014. En los últimos meses, las hipotecas a tipo fijo han resurgido con una bajada de interés del 6% hasta alrededor del 2%-2,5%. Además de una cuota sin altibajos, estas hipotecas tienen otras ventajas, pero también inconvenientes.
Ventajas de las hipotecas a tipo fijo
- Un tipo muy bajo para ser fijo
La principal ventaja es, sin duda, saber desde el principio la cuota que se va pagar a lo largo de toda la vida del préstamo. Las actuales hipotecas fijas se mueven entre el 2% y el 2,5%, muy por debajo de lo que se ofrecía hace cinco años, que no bajaba del 6-7%. Un tipo tan bajo no se ha dado antes, según los economistas. “Si conseguimos un tipo fijo por debajo del 3% y las demás condiciones se ajustan a nuestras posibilidades y necesidades, podemos plantearnos este tipo de financiación”, aconseja Pau Montserrat, de iAhorro.com.
- Cuota invariable durante todo el préstamo
El interés no se ve afectado como en las hipotecas variables, lo que se traduce en un beneficio cuando suben los tipos de referencia, pero en una desventaja cuando bajan porque no se rebaja la cuota. Hay que valorar cómo está el Euríbor, porque si está en mínimos tenderá a subir, lo que provocará subidas en la cuota, pero si está en un nivel alto tiene margen de bajad,a por lo que puede resultar poco atractivo atarse a una hipoteca fija.
También hay que estudiar los diferenciales que se aplican al tipo de referencia. “El precio de las hipotecas a tipo variable probablemente ha tocado suelo, o está muy cerca de hacerlo. Con el Euríbor a 0,20 y un diferencial de alrededor del 1% se está rozando el umbral de la rentabilidad para el banco, así que es difícil que veamos hipotecas más baratas a tipo variable. Ahora es un excelente momento para contratar una hipoteca a tipo fijo.” confirma Pedro Javaloyes, de la Agencia Negociadora.
- Mayor sencillez en la negociación
La negociación es más sencilla porque, al no estar afectadas por los vaivenes de los tipos, principalmente del Euríbor, al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables, tampoco hay que negociar con el banco el diferencial. “La hipotecas a tipo fijo es un producto interesante para la familia con un perfil riesgo conservador que no quiere fluctuaciones en las cuotas mensuales que paga, pero sus requisitos de ingresos y ahorros la hacen inaccesible a la familia media” según Montserrat.
- Empieza a haber competencia
Según Alberto Pulido, director de Negocio Hipotecario del Santander, no ha habido más oferta de hipotecas fijas porque, hasta ahora, no había demanda. En este sentido, Montserrat cree que a los bancos no les interesan las hipotecas fijas. En su opinión, “las hipotecas mixtas que cobran intereses fijos durante unos años y variables otros; las cuotas mixtas, con una parte del tipo de interés fijo y otra variable, o las cuotas blindadas en las hipotecas variables, en las que varía el plazo pero no la cuota son las que deberían generalizarse para equilibrar los riesgos de variación de tipos de interés”.
- Sin cláusula suelo ni techo
La cláusula suelo que tantos problemas ha generado a los hipotecados, dado que las bajadas del Euríbor no se han trasladado a sus hipotecas, no tiene cabida en una hipoteca fija. Igual que ocurre con la cláusula techo que limita las subidas y, que de momento, no ha sido necesario revisar. “A las entidades les interesan más las hipotecas variables porque son más rentables, sobre todo, cuando han estado protegidas por las cláusulas suelo”, confirman desde Agencia Negociadora.
Inconvenientes de las hipotecas a tipo fijo
- Un interés más alto
La estabilidad de estas hipotecas tiene como contrapartida un interés más alto que en las hipotecas variables, y que además no cambia durante la vida del préstamo. Las últimas ofertas de hipotecas fijas rompen con esta característica al fijar el interés en torno al 2-2,5%, que hasta hace poco tiempo era un interés normal para una hipoteca variable. “Al analizar una hipoteca a tipo fijo lo más importante es el tipo de interés, ya que va a ser fijo durante décadas. Por tanto, siempre recomendaría acudir a un economista experto, para que hiciera unas simulaciones de la posible evolución del Euríbor en varios escenarios, para que el cliente sepa lo que pagará de más o menos según evolucione el Euríbor en relación a lo que pagaría en tipo fijo” aconsejan en iAhorro.
- La cantidade financiada es más baja
Si en las hipotecas variables los bancos conceden hasta el 80% del valor de tasación (aunque hay ofertas por el 100%) en las fijas puede llegar como máximo al 60%, aunque en la guerra hipotecaria iniciada ahora hay ofertas hasta el 80%. Esto obliga al hipotecado a tener una mayor cantidad de dinero ahorrado para la compra de la vivienda lo que limita mucho el perfil de quienes pueden acceder a una hipoteca fija.
- El plazo de amortización es más corto
El plazo ideal en las hipotecas fijas para devolver el préstamo sin que se disparen los intereses está entre 10 y 15 años. Sin embargo, ahora las nuevas ofertas de los bancos han ampliado hasta 30 años el plazo de devolución del préstamo. El problema es que si se alargan los años para devolver el crédito, también se incrementan los intereses: a 10 años se pagará menos hipoteca que a 30 años.
- Hay más comisiones
Las comisiones de compensación por riesgo de tipo de interés y desistimiento son las que conviene revisar a fondo en una hipoteca fija, pues pueden suponer un elevado gasto en caso de querer cambiar de banco o realizar amortizaciones. La compensación por riesgo de tipo de interés “será pactada y dependerá de si genera una ganancia o pérdida de capital a la entidad», según se recoge en la Ley Hipotecaria. Su finalidad es evitar que el banco pierda los intereses económicos que genera una hipoteca si el cliente se la lleva a otra entidad.
“La compensación por riesgo de tipo de interés perjudica al hipotecado, que no puede cambiar de banco si la evolución de los tipos es a la baja, salvo pagando un peaje alto”, declara Monserrat. Además, la comisión de apertura también es más cara en las hipotecas fijas que en las variables, suele oscilar entre el 1% y el 1,5%.
- Exigen una mayor vinculación
Otro hándicap en las hipotecas fijas es que exigen una mayor vinculación. Como norma general se pide una nómina elevada, el seguro de hogar y vida y la domiciliación de varios recibos. Lo habitual es que el interés del crédito mejore si se contratan más productos junto con la hipoteca.
