En España, la tasa de arrendamiento ronda el 15%. La cifra es notablemente inferior a la registrada en otros países de la Unión Europea, pero supone un cambio con respecto al dato experimentado en los años previos a la crisis, cuando este indicador no llegaba a los dos dígitos. La rentabilidad de este tipo de inversiones y la salida más viable para la emancipación juvenil están detrás de este incremento.
Es por ello que son muchas las personas que a día de hoy se ven sumergidas en torno a la problemática que rodea a los alquileres en nuestro país. En ella, la fianza ocupa un lugar importante. Este listado recoge los aspectos más destacados que se han de tener presentes en torno a este concepto a la hora de realizar el arredamiento de una vivienda para uso residencial.
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Carácter obligatorio
La fianza es un depósito de carácter obligatorio que el inquilino lleva a cabo, explica, Ignasi Vives, del despacho Sanahuja y Miranda, “como garantía de que cumplirá con sus obligaciones contractuales” . En concreto, Eduardo Gómez, miembro del departamento jurídico de Alquiler Protegido, explica que esta cantidad tiene como finalidad “garantizar la obligación del arrendatario de devolver la casa en el estado en que se recibió, así como otros eventuales cumplimientos derivados del contrato”.
Sin embargo, y siempre que no sea contrario a la ley, el arrendador puede establecer garantías adicionales al inquilino. Estas posibilidades “son tan dispares como la imaginación nos permita”, sostiene Josep María Güell, director jurídico de Hábitat Abogados, aunque recalca que las “más habituales” son los avales bancarios, los seguros arrendaticios o los avales personales de terceras personas. “Pero la mayor fianza es realizar un filtro adecuado de la persona que quiera arrendar”, matizan desde este despacho jurídico.
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Cuantía de la fianza
Según la normativa legal vigente, la cuantía de la fianza a depositar por parte del inquilino es la equivalente a, como mínimo, una mensualidad de la renta. Sin embargo, recalcan desde Sanahuja y Miranda, en la actualidad no está regulado “cuál es el importe máximo” que el arrendador puede llegar a exigir al inquilino en concepto de fianza.
En este sentido, desde Hábitat Abogados aseguran que la fianza aportada deberá ser “la cantidad que convengan las partes” en el contrato de alquiler. Una cantidad que tendrá que ser aportada por el inquilino, indican desde Alquiler Protegido, en metálico, tal y como establece el artículo 36 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.
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Plazo de devolución
En lo que respecta al tiempo con el que el arrendador cuenta para devolver la fianza, la abogada Sara García, de Legálitas, asevera que este será de un máximo de treinta días “desde la restitución de la vivienda” por parte del inquilino. Una vez agotado este periodo de tiempo, y sin que exista una causa para la no devolución de la fianza, García explica que existe una penalización para el propietario del inmueble, que no es otra que “el interés legal una vez transcurrido el plazo para la restitución”.
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Usos de la fianza
La finalidad de la fianza es garantizar que una vivienda se devuelve en buen estado. Es por ello que esta cantidad puede ser retenida por parte del casero, avanza García, “cuando existen desperfectos o bien cuando todavía faltan suministros pendientes de abonar”, como las facturas de la luz, el agua y el gas, así como el teléfono o la conexión a Internet.
En la misma línea, no existe la posibilidad de utilizar la fianza como pago del último mes de alquiler. Así, Gómez señala que “el inquilino siempre tiene la obligación de pagar la renta hasta el último mes”. Tras ello, se procederá a la revisión del inmueble y si esta se encuentra en buen estado se le devolverá la fianza. De hecho, desde Alquiler Protegido subrayan que en el caso de que el inquilino no pagara el último mes “el propietario puede retener la fianza en concepto de pago”, sin perjuicio de que posteriormente también le pueda reclamar los desperfectos causados en la vivienda.
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Ingreso y almacenamiento
El proceso de ingreso y almacenamiento de la fianza queda regulado por las comunidades autónomas, por lo que cada administración regional establece el organismo en el que ha de ingresarse la cuantía de la fianza, que en el caso de Cataluña es el Institut Català del Sòl (Incasol) y en el de la Comunidad de Madrid, la Agencia de Vivienda Social, la red de Oficinas de Vivienda y la Oficina de Información de Vivienda Pública. No obstante, en cada uno de los casos el propietario cuenta con un plazo determinado de entrega y con la obligación de presentar en estas dependencias una documentación determinada, previo paso por la entidad financiera que las administraciones públicas determinen.
Así, desde Alquiler Protegido aseguran que el ingreso “se puede realizar en metálico, por transferencia bancaria o mediante talón al portador o nominativo” en un plazo máximo de treinta días hábiles “desde la celebración o entrada en vigor del contrato de arrendamiento”. Un periodo de tiempo que, en caso de ser excedido, motivará que el ingreso vaya incrementando “con un recargo del 2% sobre el importe de la fianza”. Por su parte, la documentación a presentar ha de estar compuesta por el original y una fotocopia del contrato de arrendamiento, el original y una fotocopia del justificante de ingreso en la entidad financiera, así como la fotocopia del DNI o CIF del propietario.
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Proceso de devolución
La devolución de la fianza se realiza una vez que se extinga el contrato de arrendamiento. Para ello, es necesario que el arrendador solicite la recuperación de este importe. Un procedimiento, explica Gómez, para el que nuevamente ha de presentar una documentación concreta y compuesta por la fotocopia del DNI o CIF del arrendador, el resguardo del depósito correspondiente a su contrato de alquiler la fotocopia del documento de rescisión y los datos bancarios en los que se identifique al titular de los mismos.
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Resolución de conflictos
El auge del alquiler como modalidad residencial ha fomentado el incremento de los conflictos entre propietarios e inquilinos. Muchos de ellos están motivados por la no devolución de la fianza y los intentos de recuperación de los arrendatarios de dichos importes. Un proceso para el cual, los expertos consultados coinciden en afirmar que hay dos caminos. El primero de ellos pasa por llevar a cabo, a juicio de Vives, “una reclamación amistosa mediante burofax”. Este paso, indica Güell, tiene como objetivo que el propietario “restituya la fianza y, en su caso, manifiesto y acredite los motivos de la retención”.
De no obtener respuesta, el inquilino deberá inclinarse por iniciar la vía judicial. En este sentido, desde Alquiler Protegido señalan que un sector doctrinal entiende que “debe decidirse a través de un juicio ordinario”, independientemente de cuál sea la cuantía que se reclame. En paralelo, otro sector entiende, sostiene Gómez, “que se ha de desarrollar a través del juicio verbal, siempre que la cantidad reclamada sea inferior a 6.000 euros”. Una tercera opción pasa por el juicio monitorio que, desde el punto de vista de estos expertos, “es el más adecuado para reclamar la fianza”.
