El mercado de las viviendas de lujo se ha reactivado. Los proyectos paralizados durante la crisis se han retomado y se han iniciado nuevos proyectos residenciales en las zonas de alto standing. La oferta de productos exclusivos ha aumentado, pero todavía es escasa porque se absorbe rápidamente. En Madrid, las ventas han crecido en el último año un 60% en las zonas premium de la ciudad, según un estudio de Engel & Volkers, con un incremento de precios del 3,6%.
Inversores, empresarios, altos ejecutivos o diplomáticos son los compradores de estas viviendas, aunque sus preferencias son distintas. “El cliente finalista busca un inmueble para vivir y es muy exigente tanto en los servicios como en la comodidad. El inversor busca rentabilidad tanto en el alquiler como en la rehabilitación y posterior venta”, señala Álvaro González de la Hoz, director general de Larvia. En ambos casos se trata de compradores que tienen un profundo conocimiento del mercado y están bien asesorados.
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Imprescindibles de una vivienda de lujo
En la lista de imprescindibles que debe tener una vivienda de lujo los compradores dan una gran importancia al entorno donde se ubica. Tienen que ser zonas prime de las ciudades con todos los servicios que pueda necesitar el comprador en cualquier momento del día. El interior de la vivienda es fundamental para estos compradores, pero la comunidad tiene un valor especial porque tiene que ser exclusiva y con clase.
“El cliente es muy exigente con el nivel que tiene la finca donde está la vivienda, porque puede ser que la vivienda sea de lujo pero que las zonas comunes no acompañen esta excelencia. Es más importante que las zonas comunes estén en perfectas condiciones que esté en buen estado la propia vivienda”, señala Jorge Camprecios, director de property development en Engel & Völkers Barcelona.
Las cualidades en las que se fijan los compradores al elegir la vivienda son ubicación, distribución, edificio, altura de planta, vistas y seguridad. “Los materiales de la vivienda se pueden cambiar y dependen de uno mismo, sin embargo, las otras características, se tienen o no pero no dependen de uno”, puntualiza González de la Hoz.
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El tamaño no define el lujo
El tamaño no importa cuando se trata de definir la vivienda de lujo, aunque se tiende a asociar el lujo con palacios y viviendas de dimensiones de varios centenares de metros cuadrados, lo cierto es que hay viviendas de lujo muy pequeñas. Pueden ser viviendas pequeñas, pero con unos acabados y detalles de lujo. “En general, tienen que ser viviendas de más de 150 metros y 4 o 5 habitaciones. El ultralujo solo se refiere a viviendas de más de 250 metros”, explica Emilio L. van Dam Monsalve, director de Promora.
Independientemente del tamaño, la vivienda tiene que estar bien distribuida, con estancias amplias y proporcionadas. Cada habitación debe estar equipada con su baño independiente y, en el caso de la habitación principal, se distribuye en el mismo espacio un vestidor y un baño en suite. “Normalmente como estas personas tienen personal de servicio necesitan que las viviendas dispongan además de habitación con office para el servicio”, matizan en Engel & Volkers.
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La barrera del millón de euros
Un millón de euros es la barrera psicológica que marca el precio que debe tener una vivienda de lujo, aunque existen diferentes categorías de lujo según el precio. Los profesionales insisten en que más que el precio final de la vivienda, lo que hay que valorar es lo que cuesta el metro cuadrado. “A partir de los 4.000 €/m² y los 750.000 € sería el precio mínimo, pero estos valores no son absolutos porque tenemos viviendas de 12.000.000 € con 3.500 m², que salen a 3.400 €/m², y otras de 50 m² que cuestan 8.000 €/m², lo que define el lujo es la zona y el edificio” apunta el director de Promora.
“Luego hay un sector de ultralujo que son las casas que superan los 5.000.000 €, donde se busca lo mejor de lo mejor”, admite. En la valoración del lujo influye la calidad de la vivienda, más que el precio. “Puede ser un piso de 50 metros cuadrados con una sola habitación y tener un precio de 400.000 euros porque está en un apartahotel, con servicios propios de un hotel y es un producto de lujo”, señala Camprecios.
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Materiales y acabados de alta calidad
Al margen del diseño y estilo de las viviendas, hay elementos que no pueden faltar en la vivienda de lujo. Maderas nobles, mármoles de importación, sanitarios y cocinas de diseño, electrodomésticos de gama alta y tecnología para hacer la vivienda confortable y equipada con todos los servicios. “Lo que caracteriza el lujo, es el esmero con que se han combinado los materiales para lograr un ambiente original, acogedor, sobrio e impactante”, destaca Van Dam. Entre los detalles que marcan la diferencia destacan los cerramientos externos que aíslan del ruido y del frío, las cocinas con encimeras de una sola pieza y la grifería de calidad.
Los gustos también varían según el tipo de comprador, pues no buscan lo mismo los clientes rusos o chinos que los centroeuropeos o americanos. “Está muy relacionado con la cultura del comprador, por ejemplo, el dorado y el mármol gusta más a los compradores rusos, chinos y de Oriente Medio, mientras que los techos altos con artesonados y mosaicos son más valorados por el cliente centroeuropeo”, comentan en Engel & Völkers.
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La ubicación marca la diferencia
La ubicación es el factor más importante a la hora de definir una vivienda de lujo. “La ubicación es esencial, porque por mucho que te gastes en una reforma de un inmueble y pongas calidades de ultra lujo, si no está ubicada en un barrio considerado de lujo, nunca será considerada una vivienda lujosa. Será un inmueble con calidades de lujo, pero nunca un inmueble de lujo”, puntualiza el director de Larvia.
Las zonas de lujo en Madrid se sitúan en el barrio de Salamanca-Centro, La Moraleja y su entorno en la A1, y el entorno de la A6: Aravaca, Pozuelo, La Finca. En Barcelona destaca Pedralbes, L’Eixample, Sarrià-Sant Gervasi, Bonanova y Ciutat Vella. En la costa de Marbella y su entorno y en las islas Baleares tienen la mayor oferta de viviendas de lujo.
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Servicios comunes exclusivos
Las viviendas ubicadas en edificios deben cuidar especialmente los servicios comunes. No puede faltar portería física las 24 horas, garaje en la misma finca, piscina, gimnasio y trastero cuando está en el centro de las ciudades. Si se trata de urbanizaciones en las afueras se da más importancia a los servicios de ocio que ofrece para las familias: zonas verdes y de juego para los niños, piscinas de verano e invierno y fácil comunicación con el centro de la ciudad y los colegios. En definitiva, todo lo que facilite la vida al cliente para realizar cualquier actividad.
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Máxima privacidad
A pesar de que los requisitos varían según se trate de viviendas situadas en el centro de las ciudades o en las afueras, es común en cualquier ubicación conseguir la máxima privacidad. Cuando se trata edificios de lujo en el centro de las ciudades, el comprador pide que solo haya una vivienda por planta o una comunidad de muy pocos propietarios. “En las afueras el lujo es la absoluta privacidad que ofrece una vivienda unifamiliar”, señalan en Promora. Se buscan parcelas amplias para no tener cerca ningún vecino y no sentirse observados.
Otra cualidad que define a las viviendas unifamiliares de lujo es la tendencia a duplicar los espacios principales de la casa en el exterior. La cocina, el comedor, el salón y el dormitorio principal se alinean en paralelo a una terraza que ofrece para duplicar el espacio interior con una zona de barbacoa, un comedor exterior o una zona de chill out. “Esto otorga en la casa una enorme amplitud en invierno y duplica los espacios en los numerosos días en que podemos hacer vida en el exterior”, según Van Dam.
