La rentabilidad de la vivienda se acerca al 11%, según datos del Banco de España. Este renacido interés por el sector inmobiliario responde a la situación macroeconómica global y a la etapa que atraviesan las entidades financieras, lo que ha promovido que muchos inversores, grandes y pequeños, vuelvan a optar por el residencial como sector estratégico pensado para la compra y posterior alquiler de inmuebles. No obstante, si se pretende obtener rentabilidad por un inmueble es importante que las viviendas susceptibles de ponerse en alquiler tengan ciertas características.
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Precio adecuado
El valor de compra del inmueble susceptible de arrendamiento resulta crucial para que su propietario obtenga buenos niveles de rentabilidad una vez que la vivienda sea alquilada. En este sentido, Luis Sánchez, director de Asset Management de Servihabitat, sostiene que “cuanto más barato sea el precio, más rentabilidad ofrecerá a corto plazo por arrendamiento”. También lo hará a medio o largo plazo “a través de la desinversión”.
Es por ello que reconoce que “lo deseable” es que la renta se sitúe “a nivel de mercado, no por encima”, para que el inversor no incurra en el riesgo de disponer del activo vacío y en la reducción de rentabilidad en la recomercialización. Por su parte, Laura Sampedro, directora del Departamento de Estudios de Foro Consultores, advierte de los riesgos que supone no alquilar el inmueble “porque el precio al que se pretende alquilar es alto para la zona”. “No olvidemos que el inmueble siempre tiene unos gastos que hay que afrontar”, matiza.
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Inquilino solvente
Las viviendas pensadas para inversión han de ir dirigidas a un perfil de inquilino determinado. Estas personas “tienen mucho impacto en la valoración de la vivienda”, adelanta Sánchez. De ahí que recomiende a los propietarios optar por “perfiles solventes”, algo que se puede comprobar tanto a través del análisis de su scoring como con la aportación de garantías adicionales a la fianza legal y convencional.
De la misma opinión se muestra Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, para quien la vivienda destinada al alquiler “ha de tener unos inquilinos que aporten suficientes garantías de pago”, así como que mantengan en buenas condiciones el inmueble.
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Ubicación urbana
Las viviendas urbanas suelen ser más líquidas porque presentan una mayor demanda que aquellos inmuebles situados en las zonas rústicas. Asimismo, como sostienen desde CBRE, los mercados de vivienda en alquiler destinada a primera residencia “se desarrollan principalmente en grandes capitales”. A juicio de Población, ello se debe a que se trata de un mercado “más estable” que el destinado a segunda residencia con carácter estacional o vacacional.
Por el contrario, desde Foro Consultores recalcan que la rentabilidad susceptible de obtener vía alquiler “depende de la fuente de actividad económica del municipio”. En esta línea, Laura Sampedro confirma que “a priori las grandes capitales son siempre más rentables”, pero advierte de que no se puede olvidar que una vivienda emplazada en un pequeño municipio con industria “puede ser igualmente rentable”.
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En el centro de la ciudad
El centro de las ciudades se ha convertido en un gran aliado para que una vivienda obtenga una rentabilidad estable. Esta condición es resultado, avanzan desde Servihabitat, de que en muchas zonas “el alquiler para extranjeros se está convirtiendo en una oportunidad” de inversión para los propietarios. La importancia de esta característica es compartida por Foro Consultores, compañía desde la que aseguran que la zona centro “es la prioridad, porque es la más atractiva para los que alquilan”. “Una zona centro con todos los servicios y equipamientos y una buena comunicación por transporte tiene asegurado un buen alquiler”, insiste Sampedro.
Población también coincide en confirmar la importancia de esta ubicación, pues desde su punto de vista “el centro de la ciudad es lo más demandado y lo más seguro”. No obstante, reconoce que existen determinadas áreas de expansión de grandes capitales donde se puede acceder a la compra de viviendas con precios más ajustados que en el centro “y que tienen igualmente una demanda en alquiler muy elevada”. Entre estas zonas destacan, en el caso de Madrid, Las Tablas, Sanchinarro, Montecarmelo y Valdebebas.
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Características físicas determinadas
Las viviendas más rentables son, a juicio del director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, aquellos inmuebles que tienen “unas superficies medias ajustadas”, además de las que ofrecen a los arrendatarios “óptimos coeficientes de paso de superficie útil a superficie construida con elementos comunes”.
Por su parte, desde Foro Consultores hacen hincapié en que los arrendadores han de optar por aquellas viviendas “que ofrezcan al cliente todas las comodidades”. “Hay que ponerse en el lugar del inquilino y pensar en las necesidades básicas, como son cocinas amuebladas, baños actualizados y, por supuesto, ascensor”, matiza Sampedro.
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Atención a los servicios
Aspectos como las infraestructuras con las que cuenta la vivienda, las cualidades de la finca en la que se sitúa y los servicios que ofrece la zona en la que se emplaza resultan de gran importancia para dotar a un inmueble de rentabilidad. En esta línea, Sánchez declara que, en primer lugar, “tienen importancia los aparcamientos para las viviendas situadas en zonas céntricas”. En este sentido, desde Servihabitat aseguran que una vivienda ubicada en la zona centro de la ciudad que, además, cuenta con garaje, “aumenta no solo en cuanto a valoración sin también en relación a la liquidez”, pues sube el perfil de demanda al que el propietario se dirige.
De igual modo, subraya que este efecto también se genera en las zonas residenciales alejadas del centro “si la vivienda cuenta con zona de piscina, jardines, pistas de pádel, etc”. Esta doble matización es compartida por CBRE, compañía desde donde señalan que en estas últimas zonas “lo más valorado” a nivel infraestructuras “es la cercanía al transporte público” con el metro como principal medio.
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La rehabilitación agrega valor
Las inversiones en rehabilitación o adecuación del inmueble a las necesidades de los clientes repercuten positivamente en la renta obtenida por las viviendas en alquiler. No obstante, Sánchez matiza que las mejoras realizadas deben ser percibidas y apreciadas por los futuros inquilinos. De ahí que insista en que “conviene analizar bien lo que demanda el mercado antes de invertir en rehabilitación”.
Más convencida de los beneficios de la rehabilitación en el alquiler se muestra Sampedro, quien asegura que este procedimiento es “importantísimo” para conseguir una mayor rentabilidad del inmueble que se desea alquilar. En esta línea, concluye que “toda inversión que se realice en la vivienda es en beneficio, tanto para el alquiler como para una posible venta posterior del inmueble”.
