España ha sido, tradicionalmente, un país de propietarios. Sin embargo, el mercado del alquiler gana posiciones. Animado, entre otras cosas, por la inestabilidad del panorama económico o el encarecimiento de las hipotecas, el arrendamiento suma adeptos. Para quienes se plantean esta solución residencial como alternativa a la propiedad, saber cómo hacer un contrato de alquiler es fundamental.
La Ley de Arrendamientos Urbanos sirve de marco legal para este tipo de acuerdos. En base a esta norma, el documento ha de recoger aspectos básicos relacionados con los derechos y obligaciones de propietario e inquilino. ¿Cuáles son las cláusulas que no pueden faltar? ¿Existen puntos conflictivos o apartados abusivos que no tienen cabida? Saca papel y lápiz porque aquí tienes los principales aspectos que debe incluir el documento.
1. Los datos de ambas partes
Aunque no es una cláusula al uso, el contrato de alquiler no puede dejar de incluir los datos de las partes. El documento compromete a arrendador y arrendatario en los términos que recoge el acuerdo y, en consecuencia, saber quién es quién es más que necesario.
2. Duración del contrato de alquiler
La duración del acuerdo es punto que debe quedar meridianamente claro ya que, el incumplimiento de este aspecto puede acarrear penalizaciones. Por lo general, el contrato de arrendamiento se firma por un año renovable hasta cinco, según recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos para viviendas de uso habitual.
No obstante, existe la posibilidad de ampliarlo hasta tres años más si, una vez cumplido este período, ninguna de las partes comunica que quiere extinguir el contrato.
3. Extinción del contrato
No solo el inquilino está en disposición de dar por finalizado el alquiler antes de lo previsto. También el propietario puede hacerlo si, una vez cumplido el primer año, demuestra la necesidad de emplearlo como vivienda de uso propio o para algún familiar de primer grado.
Sin embargo, se trata de una cláusula que debe estar recogida expresamente en el contrato de alquiler para que tenga validez. En el caso de venta de la vivienda, la ley prevé que el inquilino podrá permanecer en el inmueble durante los plazos establecidos.
4. Cómo y qué pagar
La forma de pago también forma parte de las cláusulas que no puedes perder de vista. El contrato de alquiler debe especificar con detalle no solo a cuánto asciende la mensualidad, sino también la manera en la que se realizarán los pagos. Desde los días de cobro hasta la forma -ya sea a través de domiciliación bancaria o por transferencia- todo debe quedar especificado.
Del mismo modo, debes saber que la LAU prevé el establecimiento de una fianza, correspondiente a una mensualidad, y un máximo de dos meses más como garantía adicional. La actualización anual de la renta será pactada por las partes, pero en ningún caso podrá ser superior a la subida del IPC.
5. Inventario
Para que al término de la relación contractual el inquilino reciba su fianza es fundamental que todo esté como estaba. Por eso es más que conveniente añadir una cláusula en el contrato de alquiler que incluya un inventario detallado del estado de la vivienda. Si además se suman fotos, mejor que mejor.
6. Reparto de los gastos
La distribución de los gasto puede resultar conflictiva pero la LAU es clara al respecto. Sin embargo, no está de más incluir el reparto de los mismos en el contrato del alquiler. Por lo general, el pago del IBI así como los gastos de comunidad, conservación y mantenimiento corresponden al arrendador. Por su parte, el inquilino suele asumir el de los suministros y las pequeñas reparaciones consecuencia del propio uso de la vivienda.
7. Cláusulas abusivas
Pactar revisiones de la renta antes del año, acordar la recuperación inmediata del inmueble u obligar a los inquilinos a asumir gastos más allá de los recogidos por la ley son solo algunas de las cláusulas abusivas con las que hay que tener cuidado.
Si bien es cierto que pueden pactarse apartados concretos, ninguno puede ir en contra de las garantías legales establecidas por la normativa vigente. Ante cualquier duda, eso sí, lo mejor es consultar con un profesional.
