El alquiler en España ha ganado adeptos en estos últimos años. Si bien la cifra es inferior a la registrada en otros países de la Unión Europea, los datos actuales son superiores a la que se generaban hace apenas diez años, cuando el arrendamiento en nuestro país era una opción prácticamente marginal. Asimismo, las dificultades económicas de muchos inquilinos les han llevado a tener que subarrendar las viviendas que previamente habían alquilado. Pero, ¿es esta práctica legal en España? ¿Qué particularidades presenta?
1. Solución legal
En España, el subarrendamiento de una vivienda es una práctica legal. Así queda comprendido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, normativa que sostiene que los inmuebles solo pueden subarrendarse de manera parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. En este sentido, los abogados de Legálitas aseguran que de no contar con dicho consentimiento y el subarriendo se produjera, el propietario podría proceder al “lanzamiento, no solo del arrendatario sino también del subarrendatario”. No obstante, desde esta compañía aseguran que corresponde “en todo caso” al propietario “probar que el arrendatario ha subarrendado la vivienda si realmente quiere conseguir que prospere una acción de resolución del contrato”.
La normativa legal vigente en España también contempla la posibilidad de que el inmueble se subarriende para un uso distinto al habitual, como por ejemplo para ejercer una actividad profesional o empresarial en la vivienda. En estos casos, sostiene Raquel Attard, directora del despacho Attard Abogados, “no es necesario tener el consentimiento del propietario” aunque sí se le ha de informar “de manera fehaciente” en el plazo de un mes desde que se finalice el contrato “de que se va a proceder a un subarrendamiento”. Este proceso da derecho al propietario a aumentar la renta en el 10% y el 20%, respectivamente, indica esta abogada.
2. Autorización escrita
Una de las dudas que más llaman la atención de los inquilinos es si han de incluir en el contrato que firmen con el propietario el derecho a subarrendar la vivienda. Este paso no es obligatorio, especifica Mercedes Robles, subdirectora de Arrenta, “dado que el artículo ocho de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el contrato no se podrá ceder por el arrendatario”. Por el contrario, desde Legálitas advierten de que “es conveniente” reflejar esta posibilidad en dicho documento, “siempre que se prevea con antelación”.
No obstante, matizan que para poder llevarlo a cabo posteriormente de forma legal, “bastaría con el consentimiento por escrito del arrendador”. Asimismo, los abogados de Legálitas añaden que para el uso distinto al de vivienda, la solución pasa “por comunicárselo al arrendador en el plazo de un mes desde que se produzca el subarriendo”. Este requisito formal resulta de vital importancia ya que, en caso de incumplimiento, será causa de resolución del contrato.
3. Capacidad, precio y duración del subarriendo
El subarriendo de una vivienda ha de ser parcial. Sin embargo, la ley no especifica cuál es el grado de superficie que se puede subalquilar. Es por ello que desde Legálitas hacen hincapié en que si bien la decisión “entra en las facultades del propietario cuando consiente el subarriendo” este debe “limitar el número de personas que residan en la vivienda”. En paralelo, subrayan que el precio del subarriendo “de ninguna manera” podrá exceder al que corresponda por el arrendamiento. “Existe jurisprudencia que entiende que en el caso de que el arrendatario no respetara el límite y cobrara al subarrendatario una renta mayor, el arrendador podría emprender acciones judiciales por enriquecimiento injusto”, advierten.
A su vez, la duración del arrendamiento, tal y como rige la LAU en relación al destino de la parte del inmueble como vivienda habitual, podrá dilatarse hasta tres años. Sin embargo, Raquel Attard hace hincapié en la importancia de tener en cuenta que, en todo caso, “el derecho del subarrendatario se extinguirá cuando lo haga el del arrendatario que le subarrendó”.
4. Declaración ante Hacienda
El régimen de subarrendamiento de una vivienda incluye novedades en lo relativo a la declaración de los ingresos percibidos ante la Agencia Tributaria. En esta línea, Robles analiza que puede darse el caso de que el propietario “condicione su autorización a subarrendar el inmueble a cambio de una contraprestación económica”. Esta se traduce en un aumento de la renta que le debe satisfacer al arrendatario y se convierte en una medida que, subrayan desde Arrenta, “se tributa como rendimiento de capital inmobiliario”.
Además, desde esta organización señalan que en los casos en que el arrendatario cede el inmueble arrendado en virtud de un contrato de subarrendamiento, el importe que reciba “se tributará como rendimiento del capital inmobiliario”, siendo excluido de la renta del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
5. Pago de suministros
El pago de suministros de la vivienda puede convertirse en una fuente de conflictos entre el inquilino y el subarrendatario. Es por ello que Attard recomienda que ambas partes “establezcan el reparto del pago de acuerdo a los gastos asumidos por el inquilino en el contrato original y a la parte subarrendada de la vivienda”. Una medida que debería ser proporcional para cada caso y extensible a los subarrendamientos diferentes a los de la vivienda.
Por su parte, desde Legálitas entienden que el pago de suministros entre arrendatario y subarrendatario debe hacerse “en proporción a la habitación que ocupa cada uno en la vivienda”. A su vez, subrayan que, “de cara al propietario”, si quedaran suministros impagados el responsable de dichos déficits sería el arrendatario, “sin perjuicio de que luego este pudiera repercutir al subarrendatario la parte que le correspondiera”.
6. La particularidad de la renta antigua
En estos casos, desde Legálitas insisten en que a pesar de los cambios producidos sobre estas viviendas en los últimos tiempos, las mismas “continuarán rigiéndose por la Ley de 1964”. En este texto normativo, agregan, el subarriendo de vivienda “exigía siempre la autorización expresa y escrita del arrendador y la entrega al subarrendatario del mobiliario adecuado y suficiente”. No obstante, en dichos casos los inquilinos podían subarrendar parcialmente la vivienda, “sin necesidad de consentimiento del arrendador ni de prestación de mobiliario”, siempre que no excediera en dos el número de subarrendatarios ni se alterara el destino del inmueble.
De igual modo, la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos ponía como límite 30 días naturales a la fecha de celebración del contrato el momento en que el inquilino debía notificar “de modo fehaciente” al arrendador “con la expresión del nombre del subarriendo”, agregan los abogados de Legálitas. “Es muy importante tener en cuenta que la anterior LAU establecía como causa de extinción del arrendamiento el subarrendar la vivienda de modo distinto al autorizado, por lo que de no respetarse el arrendatario podría ser desalojado de la vivienda”, recalcan.
7. Precauciones al respecto
Una vez que las partes implicadas en el subarriendo de la vivienda lleguen a un acuerdo, son varias las recomendaciones que estas han de llevar al respecto. En el caso de los propietarios, Robles aconseja “adoptar medidas que les doten de garantías frente a posibles impagos”, tales como avales bancarios o personales. Asimismo, hace referencia a la posibilidad que tienen los arrendadores de “exigir garantías adicionales a la fianza”, como depósitos para cubrir posibles desperfectos.
Por su parte, desde Attard Abogados insisten en que los derechos y obligaciones de arrendatario y subarrendatario deben quedar “muy claros”. Es por ello que aconsejan “tener debidamente identificados a los subarrendatarios, que normalmente tratan con el inquilino y no con el propietario”. Finalmente, también aluden a la necesidad de que cualquier movimiento “se recoja por escrito” y así poder evitarse problemas futuros, pues “esta medida facilita reclamar en caso de que haya algún incumplimiento”.
