La compra de vivienda por extranjeros lleva siete años de crecimiento continuado. En 2009 se registró el mínimo histórico, con un 4,2%, superando el año pasado el 13,25%, según el Colegio de Registradores. Las islas, Baleares con un 32,9% y Canarias con un 30,49%, son las comunidades donde los extranjeros compran más vivienda, mientras la comunidad valenciana lidera, con un 26,6%, las ventas en la Península. Los británicos encabezan del ranking con un 14%, seguidos por franceses (8,5%) y alemanes (7,8%). Fuera de Europa, son los marroquíes con el 4,3% y los chinos con el 4,1% las nacionalidades que más viviendas compran en España.
Se necesita el Número de Identificación de Extranjeros
El primer requisito que debe cumplir un extranjero para comprar una vivienda en España es contar con un NIE (Número de Identificación de Extranjero) que es “necesario para realizar operaciones con trascendencia fiscal en España”, apunta Santiago Cruz, director de Ibercredit. Este número se puede solicitar personalmente o a través de un representante en la embajada o consulado del país o bien en la policía en España. En el caso de la compra de vivienda, la firma del contrato de arras sirve para agilizar la obtención del NIE, según Antonio Beltrán, director de Plusfinancers.
Cuando para la compra de vivienda el comprador necesita financiación, junto con el NIE deberá aportar “el contrato de trabajo, las últimas nóminas, una declaración fiscal, un certificado de residencia fiscal, los últimos recibos de deudas, el contrato del inmueble que se quiere adquirir y, por último, se exige que se abra una cuenta en el banco”, explica Marta Martínez, de Credimarket. Además de toda esta documentación económica es necesario aportar un informe crediticio reciente del país de residencia (SCHUFA en Alemania, Experian LTD en Reino Unido, Transunion en USA o Transunion CRIF en Rusia), según Cruz.
El porcentaje de financiación es menor
Las hipotecas para no residentes se caracterizan por conceder menor porcentaje del precio de la vivienda que las hipotecas para residentes. “El porcentaje de financiación es más bajo porque la garantía en caso de impago que tiene la entidad bancaria es solo el inmueble. Es decir, la entidad tiene que estar cubierta en caso de que tuviera que ejecutar la hipoteca”, matizan desde Ibercredit. El país de procedencia del comprador también afecta al porcentaje que se puede financiar con la hipoteca, a partir de un importe máximo que varía entre el 50% y 70% del precio de compra. “Si el que compra es de la zona euro se llega hasta al 70% pero si es de fuera de la zona euro solo hasta el 50%”, puntualiza Antonio Beltrán.
Este porcentaje se puede incrementar en función del “arraigo” del solicitante con España, como sería en el caso de estar casado con un ciudadano español. La diferencia respecto a un extranjero residente es que en este caso la hipoteca puede cubrir el 100% del precio de compra. Con estos porcentajes, estas hipotecas están dirigidas a “un sector que disponga de suficientes ahorros, ya que deberá de aportar cerca del 40% más los gastos de constitución”, matizan en Credimarket.
El plazo de amortización también es menor
Otra diferencia importante de las hipotecas para no residentes es que la duración de la hipoteca es también inferior al que se ofrece en las hipotecas habituales. “El plazo máximo habitual para no residentes es de 20 años, mientras que para residentes puede extenderse hasta los 40 años”, explica Cruz. Solo en algunos perfiles las hipotecas para no residentes pueden llegar a los 30 años, según Credimarket.
Por el contrario, los tipos de interés que se aplican a las hipotecas para no residentes son más altos. La justificación para que los tipos estén por encima de los habituales en el mercado se debe a dos razones fundamentales. “En primer lugar, por el destino de la inversión, al tratarse de segunda residencia y, en segundo lugar, por la dificultad de cumplir los requisitos de vinculación de las hipotecas bonificadas, como puede ser la domiciliación de la nómina o el seguro de vida”, señalan desde Ibercredit. Sin embargo, dentro de los productos vinculados a la hipoteca sí están obligados los solicitantes a contratar el seguro de hogar.
Cuota hipotecaria máxima del 40%
A la hora de evaluar el riesgo crediticio de estas hipotecas, las entidades financieras fijan en el 40% el tope máximo de la cuota hipotecaria. Esto significa que los solicitantes pueden destinar como máximo este porcentaje de sus ingresos para el pago de la hipoteca teniendo en cuenta los otros pagos que tengan en su país de residencia, por ejemplo, la hipoteca de su residencia principal, alquiler mensual u otros préstamos.
“Para calcular la cuota nos fijamos, no en el tipo de interés actual, sino en un tipo de interés del 4,5% o del 5% que es una posibilidad que se puede producir cuando suban los tipos de interés. En ese momento, el cliente tiene que poder hacer frente a la hipoteca”, explica el director de Plusfinancers.
Más hipotecas fijas que variables
A pesar de que la contratación de hipotecas variables supera a las fijas en España, cuando se trata de hipotecas para no residentes la situación cambia, las entidades ofrecen más hipotecas fijas. “Las hipotecas más habituales son las de tipo fijo ya que en el resto de Europa es el tipo de hipoteca más solicitada”, apunta Beltrán.
Otra razón que justifica la preferencia por las hipotecas fijas está en el uso que se va a dar a la vivienda. “Generalmente la hipoteca que solicita un no residente es para adquirir una segunda residencia como inversión, es decir, el destino es el alquiler. Por este motivo elige el tipo fijo para realizar un cálculo de rentabilidad con exactitud”, según el responsable de Ibercredit.
Europeos, ingleses y americanos tienen más facilidades
Los ciudadanos de la UE, Reino Unido y Estados Unidos son los que tienen más facilidad para conseguir la financiación. Ahora también hay mucho movimiento con los países de la Europa del este, norte y central y China. Sin embargo, los extranjeros procedentes de África, Oriente Medio y Sudamérica tienen más dificultades por temas de blanqueo de dinero y por el tipo de cambio de las monedas. En cualquier caso, “siempre se debe acreditar la procedencia del dinero, en cumplimiento de la ley de blanqueo de capitales”, señala Beltrán.
“Hay entidades que sólo formalizan hipotecas de no residentes de ciudadanos de la zona Euro, porque no quieren estar expuestos al riesgo de tipo de cambio. Esto es, ante una devaluación de la divisa del país del ciudadano extranjero y su consiguiente pérdida de poder adquisitivo”, apunta Cruz. La política de riesgo de las entidades al analizar el perfil de estos solicitantes tiene en cuenta la estabilidad en el empleo y la capacidad de reembolso. “Si un cliente no puede hacer frente a la cuota no se le concede la hipoteca”, señala Beltrán. “Para extranjeros residentes en España es posible exigir un avalista si son menores de 27 años, si aún no tienen suficiente estabilidad laboral. A los no residentes no se les exige avales, deben poder hacer frente a la cuota. En caso contrario no se le concede el préstamo”.
