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7 cuestiones clave sobre las hipotecas mixtas

Hay que hacer los cálculos para saber cómo quedaría la hipoteca en el periodo variable y no solo fijarse en la cuota del periodo fijo.

A la hora de buscar financiación para la compra de vivienda, las hipotecas variables son la opción elegida por la mayoría de los compradores. Sin embargo, la evolución del Euríbor ha influido en el resurgimiento de las hipotecas fijas durante el último año, con el lanzamiento de ofertas por parte de las entidades financieras con un interés muy bajo y de las hipotecas mixtas, que combinan un periodo inicial con un interés fijo y un segundo periodo de interés variable.

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¿Qué se debe comprobar para ver si es rentable una hipoteca mixta? Tres son los elementos fundamentales que se deben analizar: el tipo de interés aplicado durante el periodo fijo, la duración de la hipoteca fija y la comisión que tiene por compensación por riesgo de interés.

  1. Analizar el tipo de interés y el diferencial aplicado

La oferta actual de hipotecas mixtas está por debajo del 3% de interés durante el periodo fijo, un interés muy competitivo cuando se quiere evitar las fluctuaciones del interés variable. En cuanto al diferencial aplicado en el periodo variable oscila en la actualidad entre el 0,90 y el 1,90, según la vinculación exigida al hipotecado, a través de la contratación de diferentes productos.

Como en cualquier hipoteca se puede negociar el tipo de interés aplicado, el diferencial en la parte variable y las comisiones, pero no se puede negociar el cambio de periodo, aunque sí la duración. La hipoteca mixta siempre comienza con un interés fijo para convertirse en variable hasta el vencimiento. “Es posible la negociación de los plazos y el diferencial, pero siempre el periodo fijo es al principio de la vida del préstamo”, confirma Santiago Cruz, consejero delegado de Ibercredit.

“La principal ventaja de una hipoteca a tipo mixto es que garantiza un plazo al principio de la amortización, en que la cuota no varía, por lo que aporta estabilidad financiera al deudor. Pasado ese plazo, puede beneficiarse de posibles bajadas en el tipo de referencia, pero también sufrirá subidas en la cuota si el tipo crece”, avisa Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora. Por eso hay que hacer los cálculos para saber cómo quedaría la hipoteca en el periodo variable y no solo fijarse en la cuota del periodo fijo.

  1. Ofrece plazos más largos que las hipotecas fijas

Una ventaja destacada de las hipotecas mixtas es la duración, porque es mayor que en las hipotecas fijas, lo que beneficia a las personas que quieren asegurar una cuota constante, pero necesitan más plazo para pagar la hipoteca. “El plazo de amortización de una hipoteca mixta suele ser de entre 30 y 40 años, mientras que en las hipotecas fijas lo más común es entre 15 y 20 años”, matiza Marta Martínez, de Bankimia.

El periodo de duración de la hipoteca fija puede abarcar desde 3 hasta más de 20 años, según la duración total de la hipoteca. “Las hipotecas mixtas son una buena opción siempre y cuando el periodo a tipo fijo sea superior a 10 años, ya que los intereses fijos son muy bajos actualmente y permiten una seguridad durante los primeros años que es cuando se hace una inversión más grande”, según Bankimia.

  1. Cuidado con las comisiones

En las hipotecas mixtas hay que tener cuidado con las comisiones de apertura y compensación por riesgo de interés porque pueden ser elevadas y limitar las posibilidades de una subrogación o amortización anticipada. La comisión por apertura está ahora en torno al 0,5%, aunque algunos bancos piden una cantidad fija independientemente del volumen de la hipoteca.

La comisión por compensación es la cantidad que el cliente debe pagar a la entidad financiera si cancela el préstamo antes de su vencimiento por la hipotética pérdida que sufre la entidad. Se incorporó en las hipotecas fijas en la Ley Hipotecaria de 2007 y aunque ha llegado a alcanzar un porcentaje del 5% del capital pendiente de amortizar, ahora oscila entre el 2% y 3%, incluso ha desaparecido en algunas ofertas. “Se puede eliminar la comisión de apertura, amortización parcial, desistimiento y en función del perfil del cliente también la compensación por riesgo de tipo”, afirma Cruz.

  1. El periodo fijo siempre es al principio

La ventaja de las hipotecas mixtas es que, durante el periodo de interés fijo, las cuotas a pagar son constantes, por eso hay que prestar atención al tipo de interés aplicado durante este tiempo. La hipoteca fija siempre se establece en los primeros años, para convertirse en variable en los últimos años, lo que no permite beneficiarse en la situación actual del Euríbor en negativo. “Las entidades tratan de dar una estabilidad al consumidor, pero detrás hay una búsqueda de rentabilidad los primeros años que no se la dan actualmente las hipotecas a tipo variable. Sería más conveniente para el prestatario poder elegir cuando se acoge a la parte fija y que no venga dado por la entidad”, explica Cruz.

  1. Exige más productos vinculados

Para conseguir mejores condiciones en las hipotecas, se exige una mayor vinculación con el banco a través de la contratación de diferentes productos que “varía según el perfil financiero del cliente”, afirma Javaloyes. Es habitual exigir la domiciliación de la nómina y los seguros de vida y hogar junto con planes de pensiones o incluso el gasto de una cantidad anual en la tarjeta de crédito. “En las hipotecas variables y mixtas suelen pedir más requisitos, en las fijas normalmente piden domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y otro de hogar”, señalan desde Bankimia.

  1. Idónea para un perfil conservador con aversión al riesgo

Las hipotecas mixtas están dirigidas a un perfil conservador que no quiere sufrir los sobresaltos del Euríbor y que no prevé subidas en sus ingresos. Con la hipoteca mixta se asegura tener una cuota fija durante unos años y más plazo que en las hipotecas fijas. “Las hipotecas mixtas están dirigidas a un perfil que a medio plazo proyecta cambiar de vivienda, y con unas perspectivas de que sus ingresos aumenten a medio plazo. Interesa firmar una hipoteca mixta cuando la persona que se va a hipotecar sepa que un periodo de 15 o 20 años va a vender la vivienda adquirida y necesita un plazo largo para que la cuota sea baja”, explica la portavoz de Bankimia.

  1. Es un buen momento para firmar

Ahora con el Euríbor en negativo son una opción interesante las hipotecas mixtas porque el Euríbor no siempre va a estar tan bajo, y el hipotecado estaría protegido por un interés fijo en los primeros años. “Es un buen momento para firmar una hipoteca mixta, porque los intereses fijos que ofrecen los primeros años son muy bajos y permiten dar una seguridad al hipotecado. Los bancos siguen ofreciendo hipotecas variables con diferenciales bastante bajos, pero cada vez aparecen más hipotecas mixtas y fijas en el mercado” confirma Martínez. Recomendación que también hacen en Agencia Negociadora “porque el escenario de tipos de interés bajos no durará eternamente, y ya se pueden encontrar hipotecas a tipo fijo por debajo del 2%, un interés que hace unos meses ni siquiera se encontraba a tipo variable”.

Desde Ibercredit reconocen que serían una buena opción “si se estandariza la eliminación de la compensación de riesgo de tipo”. A la hora de valorar la idoneidad de este producto, los expertos aconsejan que son interesantes cuando el interés de la parte fija no supera el 3% durante un periodo mínimo de 10 años.

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