Una de las consecuencias directas de la bajada generalizada del precio de la vivienda libre tras el estallido de la burbuja inmobiliaria es que, actualmente, son varias las comunidades autónomas en las que el precio de las viviendas de protección oficial se sitúa por encima de estas. Eso explica que sean numerosos los casos de propietarios de este tipo de inmuebles que se deciden a descalificarlas.
Este paso hace que los inmuebles pierdan la condición de protegidos y, en consecuencia, puedan ser vendidos o alquilados de manera general. Sin embargo, no todas las VPO pueden ser descalificadas ni todas las peticiones se cumplen. De ahí que los propietarios deban informarse en profundidad sobre los pasos previos que se han de dar para conseguir este objetivo.
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Condiciones y requisitos
El paso de una vivienda protegida a libre puede llevarse a cabo a través de dos procedimientos. En primer lugar, de manera automática y cuando termina el régimen de protección, el cual varía en función de cada comunidad autónoma y se establece entre un periodo de entre 10 y 30 años. De igual manera, como indica José Manuel Danvila Pérez, asesor de la consultora y gestora Asemcor, se puede tramitar la descalificación voluntaria, “siempre y cuando se cumplan los requisitos legales y el periodo de protección legal no haya terminado”.
Dentro de esta modalidad, asimismo, son varias las características que las viviendas de protección y, por extensión, sus dueños, han de contar para obtener la descalificación. Entre ellos destacan, como subraya Fuensanta Cabrera Salinas, abogada especializada en régimen de vivienda protegida en el bufete Soluciones VPO, que este procedimiento se lleve a cabo “a instancia del titular registral, mediante solicitud que acredite la residencia durante los últimos cinco años, que la vivienda tenga más de diez años desde la calificación definitiva, que la naturaleza del suelo no impida su descalificación y que no cause perjuicio a un tercero”.
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Los propietarios, responsables de la petición
Una vez confirmado que la VPO cuenta con los requisitos para ser descalificada y que se está dispuesto a asumir sus consecuencias económicas, es importante tener en cuenta sobre qué persona recae la responsabilidad de solicitar la posible nueva condición del inmueble. Así, Danvila Pérez sostiene la descalificación de las viviendas “siempre será solicitada por el propietario o propietarios en cuestión” y que en ningún caso se podrá solicitar esta condición por parte de los futuros adquirientes así como de agentes inmobiliarios o abogados. En estos dos últimos casos, matiza, “sí lo podrán hacer actuando en nombre de aquellos, mediante la oportuna autorización administrativa”.
En esta línea, Cabrera Salinas subraya que las descalificaciones de viviendas de protección se llevan a cabo por varios motivos, que resume en tres. El primero de ellos, para esta letrada, es “no estar sujeto a autorización de la administración para cualquier trámite administrativo”. A continuación le sigue la condición de “no estar sometido al precio máximo de venta, ya que nunca se podrá vender por más del precio fijado por la administración”. Finalmente, se ha de tener en cuenta que si los propietarios desean alquilar o vender, “los futuros compradores o inquilinos deben reunir unos requisitos, tales como no tener ninguna otra vivienda en propiedad, ni superar un tope de ingresos brutos anuales”.
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¿La descalificación conlleva un coste?
Muchos propietarios de VPO que están dispuestos a descalificar sus viviendas no terminan de dar el paso por los posibles costes que este procedimiento les puede suponer. En este sentido, se ha de tener claro, como explican desde Asemcor, que “el trámite en sí no implica el pago de ningún tipo de tasa”.
Sin embargo, matizan que sí deberán “reintegrar todas aquellas ayudas o bonificaciones que el adquiriente de la vivienda protegida haya recibido desde su adquisición, más el correspondiente interés legal”. De hecho, como recalcan desde Soluciones VPO esta cantidad “puede variar mucho de una descalificación a otra”.
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Adiós deducciones, adiós
En este sentido, ambos profesionales coinciden en afirmar que las deducciones a la adquisición de una vivienda protegida son diversas y no afectan únicamente al inmueble. Así, recuerdan desde Asemcor, de las mismas forman parte tanto las ayudas directas como las subsidiaciones del préstamo hipotecario y bonificaciones de tributos.
Del mismo modo, advierten, la devolución de estas ayudas y la cancelación o novación del préstamo es un requisito imprescindible para la descalificación, siempre y cuando haya sido el actual propietario o propietarios los que hayan recibido las ayudas”.
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Lugar de presentación
En lo que respecta a la administración pública concreta a la que hay que dirigirse para iniciar este procedimiento, aunque la legislación varía en función de cada comunidad autónoma, por lo general suelen ser las consejerías de Vivienda o de Fomento las encargadas de otorga o denegar las descalificaciones de VPO.
En concreto, para presentar la solicitud concreta de descalificación los interesados deberán dirigirse a la sección de vivienda protegida, aunque como matiza Danvila Pérez “como todo trámite administrativo, se podrá presentar en cualquier registro público”.
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Plazo de la solicitud
En la misma línea, la petición de la descalificación conlleva, automáticamente, su resolución en un periodo de tiempo determinado, que en la mayor parte de las administraciones es de tres meses. No obstante, argumentan desde Asemcor, desde su punto de vista, a tenor de la experiencia vivida, en la actualidad “en un plazo de 30-45 días se emite la resolución sobre la procedencia de la descalificación”.
¿Qué sucede en el caso de que haya transcurrido el plazo de tres meses y la administración no se haya pronunciado? En estos casos, si se agota el periodo legal de emisión de una respuesta, se aplica el silencio administrativo positivo, lo que significa que la vivienda resulta descalificada “por un acto presunto, con iguales efectos que si hubiera sido una resolución favorable”, especifica Fuensanta Cabrera.
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Motivos de la denegación
En el lado opuesto se sitúa la hipótesis que puede plantearse al propietario de una VPO que recibe una respuesta negativa por parte de la administración, denegando la posibilidad de descalificación. Esta respuesta, según Danvila Pérez, puede deberse “tanto al incumplimiento de los requisitos como a la procedencia del suelo en el que se ubica la vivienda, lo que impide su descalificación”.
En esta línea, continúa, son frecuentes las situaciones en que los propietarios “por defecto de forma o caducidad del expediente” la administración acaba resolviendo las peticiones de manera desfavorable para estos. Unas situaciones que justifica en “el entramado de documentación a aportar y los trámites a realizar con diferentes organismos”, por lo que aconsejan a los usuarios ponerse en contacto con profesionales que le faciliten estas gestiones.
