En los últimos meses las entidades bancarias han recibido varios varapalos. El más importante lo constituye el caso de las cláusulas suelo, cuyas reclamaciones podrían ver mermados sus beneficios, según el Banco de España, en unos 4.000 millones de euros. Aunque esta problemática ha sido abordada desde las instituciones, que ya han aprobado un protocolo de actuación extrajudicial, lo cierto es que el sector bancario tiene otro frente abierto: la reclamación que los usuarios van a llevar a cabo por asumir los gastos de formalización de sus hipotecas.
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Determinar el objeto de la reclamación
Los interesados en reclamar los gastos de formalización de la hipoteca han de tener claro, en primer lugar, de qué se habla cuando uno se refiere a este concepto. Según Daniel Sot, socio de AOB Abogados, los gastos hipotecarios son aquellos que se encuentran “directamente vinculados” a la formalización de una hipoteca. Unas cuantías que se centran en la factura de la notaria del préstamo hipotecario, los gastos del Registro de la Propiedad, la factura del tasador, el importe del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el importe de la gestoría que haya tramitado la liquidación de los impuestos.
Estas cantidades se sitúan en contraposición a los gastos de la compraventa del inmueble, que no se pueden reclamar. Calcular su monto final no resulta fácil, pues como este letrado advierte, “depende del valor del préstamo y de las responsabilidades garantizadas”. No obstante, hace hincapié en que “el importe que más cuantía representa es el relativo al de Actos Jurídicos Documentados”, que cifra entre un 0,5% y un 1,5% de las responsabilidades hipotecarias totales. A su vez, matiza que esta cantidad depende “del año en que se formalizó el préstamo y de la comunidad autónoma en la que se firmó”.
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Confirmar si se es o no afectado
La reclamación de los gastos de formalización de una hipoteca puede ser llevada a cabo por cualquier prestatario, tal y como confirma Silvina Palacios, abogada del bufete Sanahuja & Miranda. Esta posibilidad es consecuencia, a su juicio, de que “el fundamento de la reclamación es que quien se beneficia por la garantía es la entidad bancaria”, por lo que es esta la que debe hacer frente a los gastos que ocasiona tal garantía y no el cliente que firmó la hipoteca.
Sin embargo, desde este bufete de abogados reconocen que existen “algunas zonas grises” en la aplicación del fallo del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, dictamen que ha abierto este conflicto y la posibilidad de que miles de afectados reclamen estas cantidades. Así, Palacios asegura que dentro del total de gastos existen cantidades que “deben ser estudiadas con más detalle”, como la subrogación de entidad bancaria o la novación a pedido del prestatario. “En el caso de consumidores individuales será más sencillo reclamar que si hablamos de empresas, aunque en este último caso la entidad bancaria debería probar que ha existido negociación si quiere evitar la devolución de tales cantidades”, agrega esta letrada.
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Plazo de presentación de las reclamaciones
Los afectados por el pago de los gastos derivados de la formalización de sus hipotecas no se encuentran ante un plazo específico para materializar sus reclamaciones. Ello se debe, argumentan desde el bufete Sanahuja & Miranda, a que «la nulidad de la cláusula por abusiva es de pleno derecho» y, por tanto, «imprescriptible» en cuanto al plazo con el que se cuenta para reclamar. «A nuestro juicio, y al estar ante un contrato de tracto sucesivo, el plazo de prescripción no debe ser un problema cuando la hipoteca siga vigente, como es lo habitual», añade Silvina Palacios.
No obstante, esta letrada reconoce que en el proceso de reclamación de los gastos hipotecarios, y teniendo en cuenta la última sentencia al respecto del Tribunal Supremo, «hay situaciones en zonas grises», como es el caso de las hipotecas completamente amortizadas. A su vez, desde este bufete de abogados también hacen hincapié en los problemas que pueden surgir a la hora de reclamar «un inmueble que se ha vendido y la hipoteca ha cambiado de titular».
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Documentación a aportar
En relación a la documentación que los afectados han de aportar para reclamar los gastos de la formalización de sus hipotecas, desde Sanahuja & Miranda adelantan que esta se corresponde con “las facturas abonadas” en conceptos de notaría, tasación, Registro de la Propiedad e impuestos, pues son los contenidos que “delimitan el concepto de gastos hipotecarios”. En estos casos, además, Palacios defiende que “lo ideal” es que se presente cada gasto “perfectamente desglosado”. Esta situación no siempre se da, ya que en determinados casos de compraventa “las facturas no desglosan los gastos entre los correspondientes a la compra y la hipoteca”, lo que desde su punto de vista hace “más difícil” cuantificar la reclamación.
Dada la complejidad de este proceso, muchos clientes se plantean la contratación de un abogado. Una decisión que para esta abogada debe llevarse a cabo “en función de la voluntad de negociación que tenga la entidad bancaria”. Por su parte, Sot ve “altamente recomendable” contar con un especialista durante la reclamación, sobre todo, porque con su ayuda “es posible valorar si la devolución propuesta por parte de las entidades es correcta o no”.
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Instancias a las que acudir
Los afectados cuentan con dos instancias diferentes a las que acudir para reclamar la devolución de los gastos por la formalización de hipotecas. En primer lugar, explica Carretero, estos deben hacer una reclamación ante el servicio de atención al cliente del banco o entidad “con quien se contrató el préstamo hipotecario”. De igual modo, esta letrada recuerda que también podrán efectuar la petición “en la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido” a aquel a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca y que ahora ya no exista.
A continuación, desde Legal Gestión 21 indican que, transcurridos dos meses desde la reclamación, independientemente de que “haya contestado o no el servicio de atención al cliente”, y siempre que la respuesta, de haberla obtenido, sea negativa, “se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del prestatario o deudor” así como ante el domicilio social del banco.
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Fases del proceso de reclamación
En cuanto a las fases de las que consta el proceso de reclamación de estas cantidades, Carretero hace énfasis en que, en primer lugar, el afectado tiene que llevar a cabo una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco o entidad «con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquel» a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca.
Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, agregan desde Legal Gestión 21, «haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente de la entidad, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa», el afectado puede proceder a interponer la correspondiente demanda judicial. En la misma, indica esta abogada, se solicitará la nulidad de la cláusula por abusiva y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto. «Los mismo deberán ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de abogado y procurador», puntualiza .
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Contenido de la demanda
Una vez que se ha decidido iniciar el proceso judicial por la reclamación de los gastos de la formalización de la hipoteca, lo que el interesado ha de solicitar en la demanda que plantee ante el juzgado, según Sanahuja & Miranda, “será la nulidad de la cláusula, por abusiva”. Además, pedirá la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto. De ahí que la demanda deba contener “los fundamentos contenidos en la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015”, matiza Palacios.
Para alcanzar ambos objetivos, subrayan desde este despacho de abogados, “se deberá ir perfectamente documentado”, para lo que deberá aportar las facturas antes enumeradas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, indica Carretero, en este caso sí “será necesaria la intervención de abogado y procurador” .
