Durante el pasado mes de febrero, el número de hipotecas firmadas fue de 45.563, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra supuso un incremento del 16,3% en comparación con el número de operaciones de este tipo que se llevaron a cabo en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, para algunos colectivos sigue siendo difícil acceder a financiación. Esfuerzo, planificación y altas dosis de persuasión son algunos de los trucos para que te concedan la hipoteca.
¿Cuáles son los mejores trucos para que te concedan la hipoteca?
Hay que tener clara nuestra capacidad de compra, no destinando más de un 30-35% de nuestros ingresos mensuales a pagar la cuota. Por eso, tener un empleo estable es esencial. Además, no hay que pedir más del 80% del precio de la vivienda. Aspectos como tener una relación con el banco de años, otra casa que sirva como garantía hipoteca o un segundo titular o avalista ayudan mucho.
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No pidas más del 80% si quieres que te concedan la hipoteca
Todas las entidades financieras ofrecen préstamos hipotecarios. No obstante, para inducirlas a materializar dicha operación, el perfil de los clientes ha de aproximarse a los requisitos que estas exigen. De igual modo, los interesados en acceder a un crédito también deben aceptar las condiciones en las que estos son contratables. En este sentido, desde Credimarket, explican que “las entidades bancarias que comercializan hipotecas con intereses y diferenciales bajos y con requisitos razonables” son las que están más dispuestas a prestar dinero.
Pero, ¿qué se puede entender por requisitos razonables? En líneas generales, el más importante es el relativo a la cantidad que los bancos están de acuerdo en prestar. Así, tal y como señala Estefanía González, head of Content and Communications en Kelisto, “los bancos no suelen dar más del 80% del valor de tasación o compra de la vivienda”, aunque existen algunas excepciones, que los clientes deben valorar.
La primera de ellas es que el inmueble pertenezca a la cartera inmobiliaria de un banco, motivo por el que los futuros compradores pueden lograr el 100% de la financiación del inmueble. En paralelo, desde esta compañía también aseguran que si el cliente “está dispuesto a vincularse mucho con la entidad” también es posible negociar un porcentaje de financiación algo mayor al habitual. “Obviamente, esta posibilidad no aparece en las condiciones estandarizadas de una hipoteca, pero el consumidor puede intentar aumentar ese porcentaje mediante una negociación personalizada en su oficina”, recalca González.
Tener un depósito en ese banco es un punto a favor
“Sin ahorro inicial es casi imposible que nos concedan una hipoteca”. Así de rotundo se muestra Álvaro García-Capelo, Senior Derivates Sales de XTB, a la hora de abordar el rol que desempeña este factor a la hora de acceder a financiación bancaria. Esta cantidad suele rondar el 20% del cómputo global de la operación y según recalca este experto “se ha de contar con ella en el momento de la firma de la hipoteca”.
De igual modo, los clientes pueden tener más cerca la posibilidad de contar con financiación para una hipoteca si disponen de un determinado saldo en fondos de inversión gestionados por el banco que concede el préstamo. Este es uno de los mejores trucos para que concedan la hipoteca. No obstante, para González esta estrategia “no es de las más comunes”, pues para establecer “rebajas en el tipo de interés aplicado” al préstamo hipotecario, los bancos suelen establecer políticas estandarizadas de contratación de productos o la domiciliación de la nómina.
La cuota hipotecaria no debe superar el 30-35% de tus ingresos
Los clientes han de tener presente que en cada entidad bancaria a la que acudan para solicitar un préstamo hipotecario se les exigirá la justificación de unos ingresos mínimos. Estas cantidades, indican desde Credimarket, suelen oscilar entre 1.500 y 2.000 euros al mes, aunque en la mayoría de los casos “no deben corresponder a un titular, sino a la suma de los ingresos de los titulares de la hipoteca”.
Al respecto, desde iAhorro.com avanzan que “la regla general” que se utiliza en relación a los ingresos “es que la cuota de la hipoteca no supere el 30-35% de los ingresos netos de los solicitantes”. Es por ello, ejemplifica Pau A. Monserrat, economista de la organización, que “para una pareja de mileuristas que quieran negociar una hipoteca con el banco, la cuota máxima que este considera que podrían pagar es de 800 euros”.
Tener un empleo estable es esencial para que te concedan la hipoteca
Uno de los aprendizajes de la crisis que más tienen en cuenta los bancos, debido al alto índice de clientes que presentaron un endeudamiento excesivo y, por ende, las grandes tasas de morosidad y ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo durante dicho periodo, es la obligación de confirmar que los clientes a los que ceden crédito cuentan con una estabilidad económica y empleo suficientes para hacer frente a las cuotas de la deuda que mantienen con ellos. En concreto, González tilda dicha condición de “esencial” para que los interesados en comprarse una vivienda puedan acceder a un préstamo.
Para ello, insiste esta analista, si se es trabajador por cuenta ajena el banco analizará “cuestiones relacionadas con su estabilidad laboral” como el tipo de contrato que tiene y la antigüedad con la que cuenta en la empresa, además de lo que gana y lo que es más importante: “Lo que esta cantidad representa en su cuota mensual”. Más complicada es la situación para que un profesional consiga convencer al banco para que le conceda un préstamo. De hecho, González asevera que “quienes más fácil lo tienen son los autónomos dependientes”, así como “los que declaran con estimación directa en lugar de hacerlo por módulos”. No obstante, en ambos casos se les va a pedir que acrediten varios años de actividad, que por norma general suele ser un mínimo de dos.
Tener un segundo titular o un avalista te hace ganar puntos
La posibilidad de que los clientes cuenten con un avalista puede resultar, según XTB, “imprescindible” para acceder al préstamo de la cantidad necesitada. En esta línea, García-Capelo explica que el rol del avalista consiste en “comprometerse a hacer frente con su patrimonio” al pago de la hipoteca en caso de que el hipotecado no pueda pagarla. “Incluso es posible que el banco acuda antes al avalista que al hipotecado, pues actúa como solidario”, añade.
Sin embargo, desde el punto de vista de Kelisto.es, en la actualidad la concesión de hipotecas es “mucho más restringida”, motivo por el cual “la figura del avalista ha dejado de ser común en los préstamos hipotecarios”. Por el contrario, esta solución ha dado paso a la figura del “hipotecante no deudor”. En este caso, insiste González, “la persona que quiere ayudar a que, por ejemplo, un familiar pueda acceder a un préstamo, ya no tiene que hacerlo con sus bienes presentes y futuros”, sino que basta con que hipoteque un porcentaje del cómputo global de su vivienda.
Contar con una garantía hipotecaria es uno de los trucos para que te concedan la hipoteca
De igual modo, los clientes que cuentan con una garantía hipotecaria tienen más fácil el proceso de negociación con el banco a la hora de pedir una hipoteca. Esta figura, agrega Monserrat, se utiliza “cuando se puede un préstamo” posibilitando que se utilice una casa que ya está pagada como garantía para la entidad solicitante de la misma.
“De esta forma, se puede acceder a un préstamo por una cantidad superior de la que se conseguiría normalmente”, matiza. Asimismo, González sugiere que la utilidad de la garantía hipotecaria es sugerente para “determinados perfiles” de clientes, puesto que sin ella “no podrían acceder a financiación de manera normal y gracias a este respaldo, sí”.
Mostrarte informado y conocer tu capacidad de pago
Al margen de las posibilidades de negociación con las entidades bancarias, uno de los mejores trucos para que te concedan la hipoteca es contar con información suficiente sobre tu futura condición de hipotecado. En este sentido, sostienen desde Credimarket, lo primero que deben tener en cuenta es “hacer una previsión de lo que se va a poder pagar” y, a posteriori, “decidir a qué tipo de interés se va acoger cada uno”.
De igual modo, esta experta aconseja que los clientes “tengan claro” que la cuota de la hipoteca “no debe superar el 30-35% de los ingresos netos”, condicionamiento que determina el periodo de amortización de la hipoteca. No obstante, reconoce que “lo normal” es que para las hipotecas mixtas y variables el plazo de amortización llegue a los 30 años mientras que en el caso de la contratación de las hipotecas fijas se limite a los 15 o 20 años.
