Viviendas con una distribución imposible, luz natural que brilla por su ausencia, sin ascensor, con más ‘peros’ que ‘pros’… Reconozcámoslo. ‘Patitos feos’ han existido siempre. Pero, en los últimos años, parece que aquellas viviendas que hasta ahora carecían de demasiado atractivo han comenzado a llamar la atención de los compradores.
El ciclo actual, sin embargo, ha dado la vuelta a ese guion. La presión entre oferta limitada y demanda sostenida ha reducido al mínimo la existencia de viviendas “difíciles”. Según los datos de ComprarCasa, este tipo de activos representa hoy solo entre el 3% y el 5% del mercado, una proporción excepcionalmente baja.
En un contexto donde casi todo se vende, lo que parece claro es que, más allá de la cifra, el verdadero cambio es cualitativo. La percepción del comprador ha evolucionado, los márgenes se han estrechado y el acceso a la vivienda se ha vuelto más complejo. ¿Significa esto que la voracidad compradora no tiene límites? ¿O que el mercado ha aprendido a ver valor donde antes solo había problemas?
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¿Los ‘patitos feos’ también se venden?
Sin entrar en demasiado detalle la respuesta rápida es un claro ‘sí’, incluso los pisos menos atractivos se venden rápido. La escasez de oferta, la presión de la demanda y la mayor tolerancia del comprador han reducido al mínimo los “patitos feos”. Sin embargo, esto no significa que todo valga cualquier precio ni que todos los activos sean igual de viables. El potencial sigue siendo clave y prolifera el riesgo de que la desaparición de esta “válvula de escape” deje fuera a perfiles con menor capacidad adquisitiva y aumenta la probabilidad de que algunos compradores subestimen el coste real de una reforma.
¿Qué es un patito feo en el mercado inmobiliario?
Quienes conocen de cerca el sector pueden dar fe. Durante décadas, el término ‘patito feo’ se ha utilizado para para describir viviendas con problemas evidentes. Ángel Matarranz, agente de Remax Urbe en Madrid resume algunas de sus características: “pisos interiores, con poca luz natural, en plantas altas sin ascensor, con escasa superficie útil o en ubicaciones periféricas”, a las que se suman, por lo general, la necesidad de una reforma profunda, una mala eficiencia energética o una distribución imposible. Aunque, eso sí, “la atracción no solo depende de uno mismo, sino de los ojos que te miran” reconoce. Y es ahí donde el mercado actual ha redefinido el concepto.
«El comprador que es capaz de identificar el potencial y gestionar correctamente la reforma puede generar valor», Pérez de la Torre (Alfa Inmobiliaria)
Para Luis Nunes, CEO de ComprarCasa, “más que desaparecer, estos activos han dejado de quedarse fuera del mercado”. La vivienda que antes se descartaba hoy encuentra comprador porque la demanda absorbe prácticamente todo. “El producto es muy similar. Lo que ha cambiado es el comprador, que ahora es más pragmático y asume la reforma como parte del proceso de acceso a la vivienda”, reflexiona Nunes.
En la misma línea, desde Keller Williams apuntan que el comprador actual distingue con mayor precisión entre lo que se puede mejorar y lo que no. En opinión de Leonardo Cromstedt, presidente de la compañía en España y Andorra, el mercado “ha dejado de penalizar lo transformable” y ahora el verdadero “patito feo” es el activo que falla en aspectos estructurales, como la ubicación o la calidad del edificio. Es decir, la reforma ya no es un problema, sino una oportunidad. Lo que queda fuera del mercado no es lo que necesita inversión, sino lo que no puede mejorar.
En este contexto, “mucha gente está más dispuesta a asumir una reforma si eso le permite acceder a una buena ubicación o a un precio algo más bajo”, señala Laura Pérez Maestro, directora de comunicación de GILMAR. La experta refuerza así la idea de que el comprador ha cambiado más que el producto.
Un mercado donde ‘casi todo’ se vende
Los factores detrás del cambio de los «patitos feos»
La percepción de que casi cualquier inmueble que sale al mercado se vende rápidamente es algo más que una creencia popular. El origen del fenómeno está claro y tiene que ver con el desequilibrio sostenido entre oferta y demanda. Según los datos de Comprarcasa, España cerró 2025 con 714.000 compraventas, la cifra más alta desde 2007, y eso en un contexto donde el stock disponible es cada vez más limitado.
«En un mercado como el actual, en espiral ascendente de precios, el factor precio convierte en atractivo lo feo, haciendo que la fuerte presión de la demanda absorba estos activos», Ángel Matarranz (Remax Urbe en Madrid)
“La falta estructural de oferta hace que hoy prácticamente cualquier vivienda encuentre comprador”, afirma Nunes. A esto se suma, según el experto, una mayor profesionalización del sector, el acceso a financiación para reformas y una creciente conciencia sobre el potencial de revalorización. Desde GILMAR, Pérez Maestro coincide en el diagnóstico: “Hay mucha demanda y poca oferta, por lo que todo se vende más”. En su opinión, el encarecimiento de la vivienda y la dificultad de acceso están haciendo que el comprador sea cada vez más flexible.
Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria, comparte esa idea de cambio en el perfil del comprador, una transformación que se traduce en que este «ha ampliado su umbral de aceptación ante la dificultad de acceder a vivienda». El experto añade más capas al análisis apuntando que el encarecimiento de la obra nueva y de la vivienda rehabilitada ha desplazado parte de la demanda hacia estos activos, mientras que el auge de la rehabilitación ha contribuido a revalorizarlos.
No obstante, Matarranz introduce una idea importante y advierte de que aunque el mercado esté tensionado, “tampoco es cierta la afirmación de que todo se vende y a cualquier precio”. La escasez impulsa las ventas, pero no elimina por completo los límites del mercado.
¿Ventas más rápidas y pisos más baratos?
Más allá de las características -hasta ahora- de estos inmuebles difíciles o «patitos feos», si hay algo en lo que coinciden los expertos y avalan los datos tiene que ver con la velocidad de su comercialización. Donde antes estos inmuebles podían permanecer meses en el mercado, hoy “apenas permanecen unas semanas en comercialización”, apunta Pérez de la Torre, que pone el foco, especialmente, en en mercados tensionados.
«El comprador experto no busca tanto un gran descuento, sino la posibilidad de crear un producto final que no encuentra en el mercado: una vivienda a medida en una ubicación consolidada», Leonardo Cromstedt (Keller Williams)
Sin embargo, el factor precio sigue siendo determinante. Aunque estos inmuebles continúan siendo más asequibles que otros en la misma zona, el diferencial se ha reducido. “El descuento sigue existiendo, pero es menor”, explica Nunes. Una idea que también comparte Pérez Maestro: “Siguen siendo más asequibles que una vivienda reformada, pero ese margen se ha reducido”.
Para Cromstedt, este ajuste responde a un cambio en la forma de valorar estos activos. El descuento ya no es una penalización genérica, sino una estimación técnica del coste de transformación. Es decir, el mercado descuenta lo que cuesta reformar, pero no mucho más. Esto reduce el margen de oportunidad, pero no lo elimina. Como apunta Pérez de la Torre, donde antes las diferencias podían alcanzar el 20% o 30%, hoy son mucho más ajustadas.
En opinión de Matarranz, sin embargo, la clave no tiene tanto que ver con la reducción de la brecha entre pisos ‘bonitos’ y ‘feos’ «dado que los primeros han experimentado una subida de precio aún más acusada si cabe», sino con el hecho de que «la mayoría de la oferta escapa al alcance de un alto porcentaje de la demanda, de forma que ésta se adapta comprando lo menos malo».
Inversores vs. cliente particular
Junto a las condiciones de venta, otro de los grandes cambios es el perfil del comprador. Si antes este tipo de viviendas estaba claramente asociado a inversores, ahora el escenario es más diverso. “Estamos viendo un cambio claro”, señala Nunes. “El inversor sigue presente, pero convive con un comprador particular que ha ganado protagonismo”. Se trata, en muchos casos, de jóvenes y familias que ven en estos inmuebles una vía de acceso al mercado.
«El reto del sector no es solo comercializar el producto disponible, sino generar soluciones que permitan a más perfiles seguir accediendo a la vivienda», Luis Nunes, CEO de ComprarCasa
Matarranz distingue dos grandes perfiles: por un lado, el usuario final que necesita vivienda; por otro, el pequeño inversor que busca rentabilidad. Sin embargo, matiza que no todos los “patitos feos” encajan en estrategias de flipping (comprar para reformar y vender), especialmente si no ofrecen un margen claro.
Pérez de la Torre habla incluso de perfiles híbridos: compradores que combinan uso propio y potencial de inversión, mientras que desde Keller Willians, Cromstedt describe un comprador más sofisticado, que “entiende la reforma como una herramienta de creación de valor” y selecciona con rigor los activos en los que invierte. En todos los casos, hay un denominador común: el comprador actual entra con mentalidad de proyecto, no de producto terminado.
Riesgos de un mercado sin “refugios” de precio
Que todo se venda tiene una cara menos amable, que es la desaparición de las viviendas más asequibles como vía de acceso al mercado. “El principal riesgo es que el mercado pierda referencias de acceso”, advierte Nunes. Si incluso los activos más complejos encuentran comprador, desaparecen los “colchones” de precio más bajo.
Pérez Maestro lo define como la pérdida de una “válvula de escape”, especialmente relevante para jóvenes y perfiles con menor capacidad adquisitiva. En la misma línea, Pérez de la Torre señala que esta situación puede reducir las opciones para determinados compradores y desplazar demanda hacia el alquiler.
«El principal riesgo es que desaparezca esa ‘válvula de escape’ que siempre han sido las viviendas para reformar. Si no hay alternativas más asequibles, ciertos perfiles se quedan directamente fuera del mercado», Laura Pérez (GILMAR)
A estos riesgos estructurales se suman otros más operativos. Cromstedt alerta sobre un error frecuente: “confundir potencial con realidad”. No todas las viviendas permiten una transformación eficiente, y sobreestimar ese potencial puede salir caro. Además, como apunta Nunes, algunos compradores pueden subestimar la complejidad del proceso si no cuentan con asesoramiento adecuado. Dicho de otro modo, también existe el riesgo de infravalorar los costes de reforma.
«Patitos feos»: ¿oportunidad o síntoma de tensión?
El auge de los “patitos feos” como oportunidad de mercado refleja, en el fondo, una realidad más profunda: la tensión estructural del mercado residencial. Por un lado, estos activos siguen ofreciendo una puerta de entrada. Permiten acceder a mejores ubicaciones a precios más ajustados y, bien gestionados, generar valor.
Pero, por otro, el contexto es cada vez más exigente. “La oportunidad sigue existiendo, pero requiere mayor conocimiento, análisis y capacidad de ejecución”, resume Pérez de la Torre. El mercado es más eficiente, pero también más selectivo. Ya no basta con encontrar un inmueble barato, hay que saber evaluar su potencial real.
En este nuevo escenario, los “patitos feos” no han desaparecido. Simplemente, han cambiado de forma. Y, en muchos casos, se han convertido en una de las pocas oportunidades disponibles en un mercado donde cada vez es más difícil encontrar algo que no tenga ya un comprador esperando.
