La vivienda es una de las necesidades básicas de todo ciudadano, así como un pilar fundamental en la economía española, por eso, siempre ha sido diana de distintas subvenciones tanto estatales como autonómicas. No obstante, tras la quiebra del sector inmobiliario y el nuevo giro en la política del Gobierno hacia el alquiler y la rehabilitación, ha entrado en vigor una serie de modificaciones en las subvenciones que han cambiado el panorama.
El mercado de compraventa de viviendas ha salido perdiendo. A partir de 2011, se ha suprimido la desgravación por la compra de vivienda habitual en la declaración de la renta para las renta medias, por tanto, con las dificultades económicas de la mayoría de la población y las excesivas exigencias de los bancos para conceder una hipoteca han empeorado las posibilidades parar comprar una primera casa. A nivel estatal esta deducción se ha establecido finalmente en un descuento fiscal del 15% anual sobre una base imponible máxima de 9.040 euros solo apto para las personas que adquieran una vivienda y dispongan de una base imponible igual o inferior a los 17.724 euros. Esta deducción se irá reduciendo a medida que vayan aumentando la base imponible hasta llegar a 24.107 euros, cuando la desgravación del IRPF disminuirá a cero.
“La desaparición de la deducción por adquisición de vivienda habitual ha sido una medida poco meditada teniendo en cuenta que además de ayudar a los contribuyentes, servía para poder dar una salida al stock de viviendas que actualmente tenemos”, reflexiona José Antonio Almoguera, asesor fiscal y presidente de la consultoría online dedicada a la información fiscal, financiera, contable e inmobiliaria Megaconsulting.net. Aunque el anuncio del final de esta desgravación ha acelerado la decisión de compra de muchos potenciales compradores, como ocurrió con el anuncio de la subida del IVA, y tal como han demostrado los últimos datos del INE.
Por otra parte, también puede provocar el descenso de los precios de algunas viviendas, pues tal y como apunta el abogado de José Luis Monedero del bufete F&J Martín Abogados: «la supresión de esta deducción debería hacer que el precio de la vivienda bajase en aquellos casos en los que se ha tenido en cuenta la deducción para la fijación del precio de la vivienda”. El experto añade que sería más beneficioso para las arcas públicas establecer una deducción adicional que sirviera por la compra, “a la larga determinaría una mayor tributación a través de todos los impuestos tanto generales como municipales”, añade.
Desgravaciones autonómicas
No obstante, no se ha seguido la misma política en todas autonomías. En algunas regiones españolas aún se conserva esta deducción: en la Comunidad de Madrid, en la Comunidad Valenciana, en País Vasco y en Navarra.Almoguera recalca que en las regiones con esta política no sólo se potenciará la salida de stock de pisos del mercado, sino que además, “aunque a corto plazo tengan menor imposición, a la larga será positivo”.
En la comunidad madrileña el Gobierno regional ha mantenido el tramo autonómico que desgrava fiscalmente y actualmente este porcentaje se ha quedado en 4,95% sobre una base imponible máxima de 9.040 euros. Esta rebaja puede supone la devolución de 447 euros. En País Vasco y Navarra se conserva la deducción completa. En tierras vascas es de un 18% anual sobre una base de deducción máxima de 12.000 euros anuales y en navarras, de un 15% anual hasta un máximo de120.000 euros en declaraciones individuales y hasta un máximo de 240.000 euros, en declaraciones conjuntas. Estos porcentajes de desgravación pueden aumentar cuando se trata de grupos de protección vulnerable como menores de 35 años, familias numerosas, etc. Por su parte, la Comunidad Valenciana concede un descuento fiscal del 10,8% en el tramo autonómico de la declaración del IRPF en los dos años inmediatamente posteriores a la adquisición de la vivienda. Al tercer año esta desgravación se reducirá al 9,15%. Los jóvenes podrán llegar a desgravarse un 15,8%.
Muchas ayudas para VPO, pero pocas compras
Las personas que están interesadas en comprarse una residencia solo podrán optar por estas subvenciones anteriores, a no ser que opten por una vivienda protegida. Para comprar la primera vivienda protegida, el Gobierno ha mantenido y eliminado otras ayudas. Lo más llamativo ha sido la supresión de la AEDE (Ayuda a la Entrada Estatal Directa a la Entrada), no obstante, por otro lado, se han mantenido ayuda mensual para el préstamo hipotecario (subsidiación del préstamo, oficialmente) y el préstamo convenido.
Debido a que las dificultades de financiación son mayores, el Gobierno concede más facilidades fiscales para estos colectivos con menos recursos. Para empezar, concede préstamos subvencionados con mejores condiciones en cuanto a los tipos de interés, comisiones y plazos del préstamo respecto a las del mercado. Estas condiciones están pactadas entre las entidades financieras y el Estado. Con la última modificación del PERV se han alargado de 10 a 15 años el periodo para pagar estos préstamos.
Asimismo, hay otra ayuda ligada a esta en la que el Ejecutivo puede conceder una ayuda en el pago de la cuota mensual del crédito. Todo depende del nivel de ingresos anuales que tenga el solicitante, aunque en la mayoría de los casos, como es evidente, un requisito indispensable es que sean bajos. No obstante, el sector de la población a la que van destinadas estas ayudas es muy reducido y a pesar de su existencia, no ha fomentado la compraventa de más de estas viviendas. De hecho, los últimos datos demuestran que han subido las ventas de viviendas usadas más que las de VPO, porque en la mayoría de los casos, las personas con rentas tan bajas no pueden acceder a una financiación a pesar de las subvenciones.
El problema que subyace tras la eliminación de esta ayuda es que, dado que “el porcentaje financiable vía hipoteca asciende al 80% del valor de la vivienda, la supresión de estas ayudas obligará a las rentas más bajas a hacer un enorme esfuerzo para conseguir el dinero de la entrada para la Vivienda de Protección Oficial”, tal y como señala Monedero, “es lo que, en la actual situación económica, producirá un descenso de la demanda de VPO, lo que, en último término, desincentivará a los promotores a llevar a cabo este tipo de promociones”.
El alquiler: el mercado favorecido
Optar por el alquiler ahora puede ser más ventajoso, ya que por el mero hecho de alquilar el propietario podrá no declarar estos ingresos a Hacienda en caso de que el inquilino tenga menos de 30 años. Si éste último es mayor de 35 años, el dueño sólo tendrá que declarar un 60% de las rentas mensuales que ingrese de dicho alquiler. Asimismo, el inquilino puede deducirse en el tramo estatal a Hacienda un 10,05% de lo que pague por el alquiler de la que sea su residencia habitual, hasta un máximo determinado. Asimismo, si es joven y menor de 30 años podrá compatibilizar esta ayuda con la Renta Básica de Emancipación (RBE) que descuenta unos 210 euros mensuales al alquiler de los jóvenes con trabajo regular y una fuente de ingresos de 22.000 euros brutos anuales.
Aunque estas ayudas son numerosas y nada desdeñables, desde el Consejo de la Juventud de España (CJE) se reclama que estas ayudas también se concedan a jóvenes desempleados, ya que son precisamente los que tienen más dificultades para acceder a una vivienda. No obstante, “el problema es que no hay dinero”, concluye Almoguera. No obstante, el experto fiscal recalca que aunque estas deducciones siempre son positivas para hacer crecer el mercado de alquiler, no se pueden equiparar con beneficios que proporcionan la desgravación por la compra.
Apuesta por la rehabilitación
La rehabilitación es otra de las actividades del sector inmobiliario que está recibiendo más incentivos fiscales para potenciar crecimiento. Una de las más favorables es la deducción del 10% en la declaración del IRPF para los contribuyentes con una base imponible inferior a 53.007,20 euros siempre y cuando las reformas vayan encaminadas a mejorar la eficiencia energética de la vivienda, la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o que favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas. Su vigencia está prevista hasta el 31 de diciembre de 2012.
Lo cierto es que en la mayoría de los casos la información estatal que emite el Gobierno sobre estas deducciones es demasiado complicada y tiene un lenguaje muy jurídico que se entiende con dificultad y en la mayoría de los casos se necesita el asesoramiento de un experto. Puede que ésta sea la razón que expliquen las pocas solicitudes registradas para aprovechar la línea de créditos que ofrecía el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para aplazar el 50% de las cuotas mensuales hipotecarias de desempleados y autónomos, mediante la concesión de créditos a las entidades que de forma voluntaria se adhieran a esta iniciativa. “Esta falta de difusión que han tenido este tipo de ayudas es posible que haya sido orquestada desde los organismos oficiales”, señala Almoguera.
Hoy en día cualquier ayuda para fomentar el sector inmobiliario es buena, ya que la prioridad es absorber el excedente de viviendas ya sea en el mercado de alquiler, de rehabilitación o de compra. Lo más necesario es que la pertinente información llegue al público para el que han sido destinadas y no queden olvidadas en las arcas estatales. Ahora más que nunca es necesario.
