Comenzar el año y hablar de si bajarán los precios de la vivienda es una duda recurrente. La gran pregunta que muchos comparten es si 2026 será el año en el que baje el precio de la vivienda o comprar y alquilar seguirá siendo cada vez más caro. Tras varios años de subidas continuadas, tipos de interés más estables y un mercado cada vez más tensionado, la incertidumbre sigue muy presente entre compradores, propietarios e inquilinos.
Los expertos, sin embargo, parecen coincidir en un mismo diagnóstico: no hay señales claras de una bajada generalizada de precios en 2026. De hecho, los informes de instituciones como BBVA Research o el Departamento de Análisis de Bankinter, sitúan el alza de los precios en torno a un 7% para este 2026.
Los precios de compra seguirán mirando hacia arriba, algo que no se resolverá mientras la oferta residencial no se vea aumentada gracias a una mayor producción de vivienda nueva.
La escasez de vivienda sigue siendo el gran problema. España construye menos casas de las que necesita desde hace años y eso, en un contexto de demanda sólida, sigue empujando los precios al alza. Así lo explica Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, para quien lejos de esperarse una bajada de precios, 2026 llega marcado por la «continuidad en la tendencia alcista». Según su previsión, los precios de compraventa seguirán subiendo entre un 5% y un 8%, especialmente en grandes ciudades y zonas tensionadas. «Mientras no se construya vivienda suficiente, el mercado no tiene margen para corregir precios», explica el experto.
Para Ricardo Martí-Fluxá, director de negocio y desarrollo corporativo de Grupo Gesvalt -que eleva hasta un 9-10% el incremento interanual previsto para 2026-, el déficit de vivienda se ve agravado «por la necesidad de adaptarse a normativas cada vez más exigentes en materia de rehabilitación y eficiencia energética, así como por la falta de mano de obra cualificada y el encarecimiento de los materiales de construcción».
En cuanto al alquiler, la oferta también es la clave de unas mensualidades disparadas. Hay pocos pisos en el mercado y una demanda muy activa, por lo que el desequilibrio es enorme
Por otro lado, el mercado del alquiler tampoco parece vaticinar ajustes a la baja. Lorena Zenklussen, directora comercial de financiación hipotecaria de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), sitúa la subida de precios entre el 5% y el 10%, aunque con diferencias territoriales muy marcadas y especialmente significativas en zonas tensionadas. «Las principales razones de estos incrementos se deben a que apenas el 10% de la vivienda en España está en alquiler; a la alta rotación, que incluye procesos de selección para inquilinos; a la casi nula producción de alquiler asequible; y a la presión por demanda juvenil, inmigración y movilidad laboral», expone Zenklussen.
Una opinión que comparte Garriga, para quien las sucesivas regulaciones han sido claves en la reducción de la oferta en alquiler y, en consecuencia, en el aumento de precios. «El principal problema del alquiler en España no es el precio en sí, sino la falta de producto. Y cuando no hay oferta suficiente, el ajuste siempre se produce al alza», apunta.
Rebeca Pérez, CEO y fundadora de Inviertis, coincide con otros expertos en lo que al incremento de precios de alquiler se refiere. No obstante, introduce un matiz importante y es que señala que las medidas del Gobierno (como la exención de IRPF a los caseros que congelen las rentas) pueden «ayudar a contener parcialmente esas alzas».
Las hipotecas han entrado en una fase de estabilización. Sin embargo, el gran escollo para ser propietario no está en la financiación, sino en el precio de los inmuebles
Junto a los precios, el acceso a la financiación ha sido (y es) otra de las cuestiones clave, al menos, para quienes estén pensando en comprar una vivienda. 2026 parece haber empezado con perspectivas de estabilidad hipotecaria: no veremos tipos excesivamente bajos, pero tampoco grandes sustos. «Las condiciones seguirán siendo razonablemente atractivas, sobre todo en hipotecas fijas y mixtas, que aportan certidumbre», apuntan desde Inviertis, aunque reconocen que «se exigirá ahorro previo, estabilidad laboral y ratios de endeudamiento más ajustados». Los expertos plantean un diagnóstico común para el mercado hipotecario que, según el contexto actual, parece haber entrado en una fase de estabilización.
Para Martí-Fluxá, «la financiación ha dejado de ser el principal freno a la compra» y apunta a la estabilidad de los tipos y la actitud competitiva de la banca como signos que avalan su afirmación. No obstante, si los precios de la vivienda continúan subiendo «el verdadero reto estará en el importe total a financiar y en la necesidad de un ahorro previo mayor», reflexiona el experto, añadiendo que, «en este contexto, el acceso a la vivienda no se verá tanto condicionado por el coste del dinero como por el encarecimiento de los inmuebles y la escasez de producto disponible».
Aquellos con ahorro previo y un trabajo estable lo tendrán más fácil para conseguir una hipoteca. Las condiciones de financiación serán más estrictas para el resto de potenciales compradores
Garriga va un paso más allá y ve en el mercado una clara división en dos con condiciones muy competitivas para perfiles solventes, con estabilidad laboral y capacidad de ahorro; y por otro, más exigencia y filtros más estrictos para quienes van más ajustados. «Los bancos han aprendido de ciclos anteriores y hoy el riesgo se mide mejor: ya no se regala el dinero», explica.
Con todo, las previsiones son optimistas. Desde UCI prevén que la firma de hipotecas mantendrá un crecimiento moderado a lo largo del año, alrededor del 5% aunque, de nuevo, apuntan a la falta de oferta como freno para alcanzar un crecimiento a doble dígito. «En el conjunto del año, podrían superarse las 500.000 hipotecas», señala la directora comercial de financiación hipotecaria de la compañía.
No es posible saber a ciencia cierta si bajarán los precios de la vivienda. Si la situación acompaña, quizá sea buen momento para comprar ahora: los pisos podrían ser más caros mañana
En este contexto, la gran duda para muchos es recurrente… ¿Comprar ahora o esperar? Lo cierto es que no existe una única respuesta válida y es que, como explica Garriga «esperar a que el precio baje suele salir más caro que comprar bien». Un análisis similar hacen desde Gesvalt y UCI, cuyos expertos consideran que la decisión entre comprar o esperar depende de las circunstancias de cada comprador y es que, desde el punto de vista financiero «no existe un mejor momento universal».
En definitiva, comprar o alquilar seguirá siendo caro, especialmente en las zonas más demandadas. La clave volverá a estar en tomar decisiones realistas según la situación personal, no esperando grandes ajustes que, según los expertos, no parecen estar en el horizonte.
