No importa si es Madrid, Barcelona, Valencia… La escena se repite. Cada vez es más frecuente el cambio de uso de local a vivienda en barrios de pequeñas y grandes ciudades. Una tendencia que, como reconocen desde la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), viene impulsada principalmente «por la fuerte presión de la demanda residencial en zonas urbanas consolidadas. Aquellas donde el suelo disponible es muy limitado». Pero también «por la existencia de locales vacíos».
Si bien los cambios de local a vivienda no resuelven el problema de la falta de oferta, «se han convertido en una herramienta para generar vivienda donde ya no se puede construir más. Especialmente en barrios céntricos y bien comunicados», apunta Daniel Martínez, Senior Consultant Retail High Street de Laborde Marcet. La tendencia permite así dar una segunda oportunidad a espacios que habían quedado en desuso. Una opinión que comparten desde Vecinos Felices.
«La viabilidad de estos proyectos está condicionada por el cumplimiento de requisitos técnicos de habitabilidad, así como por la obtención de licencias y permisos administrativos», ACI
Mercedes Blanco, CEO de la compañía y vocal de Pimec del Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya explica el caso de Barcelona. En la Ciudad Condal, la transformación de locales en viviendas viene impulsada «por un problema estructural entre falta de oferta y precios muy tensionados», sí. Pero la experta añade además que «el diferencial de precio entre local y vivienda genera oportunidades de inversión».
¿La normativa de cambio de uso de local a vivienda es la misma en todos los municipios? ¿Puede cualquier inmueble pasar de local comercial a vivienda?
Para empezar es importante tener claro que un proyecto de cambio de uso de local a vivienda no es aplicable a todos los espacios, pues deben cumplir unos requisitos para ser susceptibles de poder cambiar la licencia de local a vivienda. La idoneidad viene determinada, en buena medida, por lo que marca la normativa local o autonómica.
En este sentido, como apunta Alfredo Sanz, presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE): «antes de iniciar cualquier obra, es fundamental comprobar si el cambio de uso es legalmente viable». En esta primera fase -y a tenor de las exigencias locales y autonómicas-, lo primero que hay que hacer para convertir un local en vivienda es elaborar un proyecto técnico de transformación firmado por un técnico competente.
Aquí es «donde se justifica toda la normativa de aplicación para este tipo de modificación«, explica Patricia Briones, coordinadora de la Comisión Legislativa del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE). La experta recomienda, además, realizar una consulta previa con los servicios técnicos urbanísticos del Ayuntamiento para comprobar la viabilidad del proyecto.
«Resulta muy recomendable solicitar una consulta con los servicios técnicos urbanísticos del Ayuntamiento para conocer de forma orientativa si el cambio de uso es viable», Sanz (CGATE)
A partir de ahí, será necesario atender los trámites administrativos específicos de cada localidad. Por lo general, convertir un local a vivienda exige presentar ante el Ayuntamiento una declaración responsable o solicitar una licencia urbanística que autorice las obras. De nuevo, «el régimen aplicable dependerá de la normativa urbanística y de las ordenanzas municipales» matiza Briones.
Más allá de la viabilidad, un cambio de uso de local a vivienda suele implicar una intervención bastante completa. «No se trata solo de una redistribución, sino de adaptar el espacio a las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa vigente», aclara Sanz.
Redistribuir los espacios es solo el primer paso para realizar un cambio de uso de local a vivienda
La renovación completa de las instalaciones, garantizar una correcta iluminación y ventilación o mejorar el aislamiento térmico y acústico… Estas son solo algunas de las intervenciones que suele incluir cualquier proyecto de cambio de uso de local a vivienda.
En todo caso, el presidente del CGATE apunta que los elementos que más influyen en el coste de este tipo de transformaciones suelen ser las instalaciones: «sobre todo cuando hay que llevar redes a zonas donde antes no existían, así como la ejecución de una salida de humos, que puede resultar especialmente compleja en edificios existentes».
«No existen, con carácter general, programas específicos destinados al cambio de uso de local a vivienda, pero pueden acogerse a ciertas ayudas de rehabilitación» Briones (CGCAFE)
Desde ACI van un paso más allá y reconocen que no todos los locales son aptos para este tipo de transformación. «Desde el punto de vista inmobiliario, los más adecuados suelen ser aquellos que cuentan con fachada a la vía pública, lo que facilita la entrada de luz natural y la ventilación». Otros aspectos como la geometría del local o la ubicación pueden ser aspectos interesantes a tener en cuenta.
Al calcular el coste del cambio de uso de local a vivienda, la ubicación del inmueble en cuestión puede ser determinante
Por norma general, no existen ayudas públicas diseñadas exclusivamente para este tipo de operaciones. Sin embargo, el cambio de uso de local a vivienda sí puede beneficiarse de programas más amplios vinculados a la rehabilitación del parque inmobiliario. «Especialmente cuando incluyen mejoras en eficiencia energética o en accesibilidad” apunta Sanz.
Desde Laborde Marcet, Martínez explica que, en comunidades como Cataluña «existen programas de rehabilitación vinculados a fondos europeos que pueden aplicarse a este tipo de actuaciones, especialmente si incluyen mejoras en eficiencia energética o accesibilidad». El experto aclara, sin embargo, que estas ayudas: «no siempre cubren el grueso de la inversión, por lo que el proyecto debe ser viable económicamente por sí mismo».
La normativa cambio de uso de local a vivienda no contempla incentivos directos, pero algunas de las actuaciones sí están suvencionadas
Existen oportunidades si el proyecto incorpora actuaciones como aislamiento, renovación de instalaciones o eliminación de barreras arquitectónicas. En la práctica, esto se traduce en que muchos proyectos para pasar de local comercial a vivienda logran financiación a través de programas como los fondos europeos centrados en la rehabilitación energética, o planes autonómicos y municipales.
Por ejemplo, en el caso del cambio de uso de local a vivienda Madrid, iniciativas como el Plan Rehabilita pueden cubrir parte de las obras si mejoran la eficiencia o la accesibilidad. Además, existen líneas como los avales ICO orientados a fomentar vivienda asequible, que en algunos casos incluyen operaciones de reconversión de inmuebles.
Si hablamos de beneficios fiscales, estos tampoco están directamente vinculados al cambio de uso en sí, sino a las mejoras que se realicen durante la reforma. Si el proceso de transformar un espacio de local a vivienda implica una mejora significativa de la eficiencia energética, el propietario puede acceder a deducciones en el IRPF.
Las mismas pueden llegar al 20% o el 40%, según el alcance de la intervención y, además, «son compatibles con las ayudas directas», aclara Briones. La experta indica que el inmueble puede beneficiarse de un tratamiento fiscal más favorable si se destina al alquiler residencial. En estos casos, las reducciones pueden alcanzar hasta el 90% en determinados supuestos.
«Este tipo de inversión tiene más sentido en mercados tensionados, donde la vivienda terminada tiene una demanda sólida y una rápida salida» Daniel Martínez (Laborde Marcet)
Desde ACI confirman que la transformación de locales en vivienda puede representar «una oportunidad de inversión interesante. Especialmente cuando el precio de adquisición del local es sensiblemente inferior al de una vivienda en la misma zona». O como explica Blanco: «cuando el local se compra con descuento frente al residencial, en zonas con alta demanda y con una configuración que facilite la conversión».
Eso sí, antes de embarcarse en la tarea de convertir un local en vivienda hay que analizar cada caso con detalle. Daniel Martínez explica desde Laborde Marcet que, para un pequeño inversor, comprar un local para transformarlo en vivienda «puede ser una operación muy rentable. Pero también es una de las estrategias más exigentes en términos de gestión y conocimiento del mercado».
