Después de la especulación inmobiliaria vivida durante la época dorada del ‘boom’ han aparecido sólidas oportunidades para los grandes patrimonios: inversiones inmobiliarias en alquiler con prima de sobreprecio negativa (por debajo de su valor razonable). Éstas, que todavía no se producen en España, permiten la compra de inmuebles en alquiler a precios por debajo del coste del suelo y de construcción y, a su vez, con alquileres por debajo del poder adquisitivo de los inquilinos. El mercado inmobiliario de Berlín, donde en la década de 2000 podíamos ver edificios a 700 euros/m² y rentabilidades en alquiler cercanas al 9%, ofrece esta oferta de inversión con un gran potencial del incremento de valor a medio y largo plazo. Hoy, el precio continúa por debajo del de su construcción y ofrece todavía unas rentabilidades muy atractivas con poco riesgo. Veamos la diferencia entre invertir en Berlín o hacerlo en Barcelona:
- Actualmente, el mercado inmobiliario de Berlín actúa como refugio ante el riesgo la incertidumbre española.
- La rentabilidad por alquileres en la capital germana está entre un 5% y un 8%, a la vez que los tipos de interés se encuentran en mínimos históricos (2% a 10 años). A modo de ejemplo, el residencial de Barcelona renta entre un 2% y 3%. El precio de alquiler en Berlín está entre 5 y 6 euros/m² al mes: es el más bajo de las capitales europeas. Supone un gran potencial de incremento de rentabilidad si Berlín llega a alcanzar las medias de alquileres que se pagan en otras ciudades del resto de Europa (por encima de los 10 euros/m²).
- El precio de la vivienda está entre 700 y 1.500 euros/m². Si lo que se compra es un edificio, el precio medio por piso está cerca de los 1.000 euros/m², mientras que el salario medio en Berlín es de 2.000 euros al mes. En Barcelona, por ejemplo, el salario es similar pero el precio medio está cerca de 4.000 euros/m². Con el salario medio de un mes, un berlinés puede comprar 1,75 m² de piso, mientras que un barcelonés solo puede comprar 0,5 m².