Una de las principales preocupaciones que tiene un propietario al decidir alquilar su vivienda a un tercero, es saber si el nuevo inquilino le abonará puntualmente la renta mensual; y en caso de impago cual es el procedimiento a seguir para desahuciar al inquilino y cuánto tiempo va a tardar el procedimiento.
En todo caso, antes de iniciar cualquier procedimiento judicial es aconsejable acudir a la vía extrajudicial para intentar una solución amistosa con el arrendatario, por ello sería preciso remitirle un burofax reclamándole la deuda. Si después de la reclamación amistosa, el inquilino sigue sin pagar las mensualidades adeudadas, no quedará ninguna otra alternativa que acudir a la vía judicial.
Lo más aconsejable es interponer una demanda de desahucio y acumular la acción de reclamación de rentas. Es decir, en una única demanda se reclama el desahucio (que echen al inquilino de la vivienda) y que también abone al propietario todas las cantidades que adeuda. Para preparar la demanda será preciso aportar en el Juzgado el contrato de arrendamiento y los recibidos impagados. Si se ha efectuado reclamación extrajudicial previa (burofax) también se deberá aportar junto con el acuse de recibo.
El envío del burofax es importante para intentar alcanzar un acuerdo amistoso con el inquilino, pero también nos será útil para acreditar ante el Juez que nos hemos visto en la obligación de interponer la demanda ya que no ha sido posible el acuerdo. A mayor abundamiento, si desde que el inquilino ha recibido el burofax hasta la interposición de la demanda, han transcurrido más de 30 días, evitaremos que pueda enervar la acción.
Es decir, la Ley prevé expresamente que el demandado (inquilino), una vez recibida la demanda, tiene 10 días para ponerse al día de los pagos de las rentas y evitar así el desahucio. Ahora bien, si con 30 días de antelación a la interposición de la demanda ha recibido un burofax de reclamación de las rentas, y no ha pagado el importe pendiente, no podrá enervar la acción.
Una vez interpuesta la demanda junto con los documentos anteriormente descritos, se dictará el correspondiente decreto de admisión de la demanda. En dicho decreto se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague el actor, bien enerve la acción (pague la totalidad de la deuda pendiente), o bien se oponga a la demanda, alegando de forma sucinta las motivos por lo que entiende que no debe en todo o en parte la cantidad reclamada.
Por lo tanto, si el inquilino recibe la demanda y no se opone a la misma, directamente se dictará un nuevo decreto que pondrá fin al procedimiento de desahucio y se deberá estar a la fecha de lanzamiento establecida en la admisión de la demanda. Por el contrario, si se opone a la demanda al considerar que no es correcta la cantidad reclamada, se deberá celebrar el juicio y posteriormente se dictará la correspondiente sentencia.
Para el supuesto de que el inquilino no se oponga o bien se dicte sentencia que le condene a abandonar la vivienda por impago, se deberá practicar el lanzamiento del inquilino de conformidad con la fecha previamente fijada por el Juzgado. El día señalado acudirá la comisión judicial, el cerrajero y si es preciso y justificado la policía para entrar en la vivienda y levantando acta del estado de la misma. Paralelamente, aunque se haya recuperado la posesión de la vivienda, el procedimiento continuará en reclamación de las rentas pendientes.
Tal y como hemos indicado anteriormente, una de las principales preocupaciones del propietarios es saber cuánto tiempo va a durar el desahucio. Entendemos que a pesar de que la nueva regulación se ha conocido popularmente como el desahucio exprés y es evidente que los plazos procesal se han reducido sensiblemente, no es cierto que se pueda desahuciar al inquilino en 10 días.
Es cierto que una vez recibe la demanda tiene 10 días para pagar o irse voluntariamente. El problema se produce cuando no se marcha voluntariamente, por lo que el plazo para su lanzamiento aumentará sensiblemente. Por todo ello, podríamos aventurarnos a decir que el término medio para desahuciar a un inquilino que no paga está entre 3 y 8 meses.
