Cómo convertir una vivienda en casa rural

Heredar una vivienda en un emplazamiento rural puede convertirse en una oportunidad de negocio para muchos emprendedores. Ello se debe a que el turismo rural en España se está recuperando y ya registra niveles precrisis, según confirma Joseba Cortázar, portavoz de TopRural. Este comportamiento tiene su explicación en la mejora de la demanda interna, pues tal y como establecen desde EscapadaRural.com, son las familias con niños las que configuran al cliente tipo de esta modalidad de alojamiento. Sin embargo, son diversos los aspectos que se han de tener en cuenta a la hora de emprender un negocio como este. ¿Cómo se puede convertir una vivienda en un alojamiento rural?

1. Adecuación del destino

Todo emprendedor debe ser consciente de la ubicación en el que se encuentra su propiedad, puesto que el emplazamiento de los alojamientos rurales es el indicador que más determina y condiciona el potencial de las reservas que puede registrar un negocio en el futuro. Esta primera reflexión, defendida por Cortázar, responde a que son “muchas” las veces en las que los usuarios planifican un viaje y ya tienen elegida la zona turística a la que quieren ir, “a partir de la cual”, asegura, “realizan la búsqueda y reservan sus vacaciones”.

De igual modo, reconoce que la ubicación de la vivienda que quiere convertirse en alojamiento rural condiciona el precio al que se ofertará el negocio. Esta categoría constituye el segundo de los indicadores más importantes a la hora de prever el impacto del proyecto empresarial ya que, según establece el portavoz de TopRural, una mala ubicación puede hacer caer “notablemente” el valor al que se oferta todo alojamiento de estas características.

Asimismo, y si el inmueble cumple con ambos requisitos, Cortázar recomienda a los emprendedores “saber qué producto van a crear”. Con esta frase se refiere a que todo empresario en ciernes “ha de saber cómo diferenciar su negocio de la competencia”, para lo que recomienda “definir qué se va a ofrecer y conocer el lugar que ocupa con respecto a otras casas rurales que existan en el entorno”. “No se trata de mantener una idea romántica en torno a los alojamientos rurales. Si se toma la decisión de convertir una vivienda en alojamiento rural hay que saber que se trata de un negocio, por lo que es aconsejable abordar el tema desde una óptica empresarial”, añade.

2. Diferenciarse de la competencia

¿Cómo puede un emprendedor diferenciar su casa rural de otras cercanas? ¿Es posible que a través de la personalización los viajeros se decanten por una casa rural concreta? Según Cortázar, sí. Al respecto, subraya que los clientes tienen en Internet “la principal vía de comunicación” con los dueños de los alojamientos rurales. En esta línea, destaca que uno de los principales rasgos que estos tienen en cuenta es la decoración, la cual responde “tanto a gustos específicos diferentes como a las características de la cultura local”. Es por ello que aconseja a los emprendedores, “trasladar a las imágenes” la esencia de estos entornos y que se conviertan en productos “con la visibilidad adecuada”. Para ello, insiste, es fundamental realizar “fotografías profesionales”. De la misma manera, sugiere que las descripciones de los alojamientos y el establecimiento de precios sean claros y concisos, y que el usuario asocie esa casa rural “como sinónimo de transparencia y confianza”.

En paralelo, hace hincapié en que es diverso el abanico de posibilidades que un emprendedor cuenta para posicionar su negocio y alejarse de la competencia. En concreto, señala que una tendencia muy notoria en los últimos tiempos tiene que ver “con la oferta complementaria en salud y bienestar con la que brindan a los clientes”, así como con el establecimiento de servicios extra con los que poder agasajar a la demanda. Entre los mismos destacan “los observatorios astronómicos, las sesiones de cine, o las escapadas gastronómicas”. Por último, también recalca que otra forma de contentar a la clientela y mejorar la imagen que esta tiene del alojamiento en relación a otros ubicados en el mismo entorno tiene que ver con el servicio que se ofrece al cliente. Así, desde TopRural aconsejan “responder rápidamente a los usuarios y aprovechar la comunicación bidireccional que brinda Internet”.

3. Acceso a la financiación

Desarrollar un proyecto de alojamiento rural supone una inversión total de en torno a 150.000 y 200.000 euros, según calcula la Asociación Española de Turismo Rural (Asetur). Si bien es cierto que contar desde el inicio con la propiedad del inmueble y el terreno en el que este se ubica oxigena la inversión que ha de llevarse a cabo, no menos cierto es que las reformas y el acondicionamiento del inmueble obligan al emprendedor a contar con un porcentaje de ahorro previo para iniciar su andadura en el sector turístico. En este sentido, la portavoz de finanzas de Kelisto.es, Estefanía González, reconoce que “la financiación bancaria a este tipo de proyectos suele ser muy difícil de dar”, ya que se consideran iniciativas “que a priori tienen riesgos” y las entidades elevan las condiciones que los emprendedores han de cumplir para acceder a estos recursos.

No obstante, esta experta explica que “la gran mayoría de las entidades cuenta con una línea de negocio dedicada a autónomos o pymes”, donde se podrían encontrar productos de financiación adaptados a la puesta en marcha de viviendas rurales. Unos productos, añade González, que se suelen ofertar tanto a tipo fijo como variable, permitiendo a los emprendedores pedir grandes cantidades, con plazos de financiación de hasta 96 meses. Los mismos, además, pueden llegar a ofrecer flexibilidad en los pagos “mediante periodos de carencia, adecuación del periodo de amortización a los recursos del emprendedor o mediante la variabilidad en los pagos para comenzar pagando menos”, recalca.

4. Requisitos autonómicos

Antes de convertir una vivienda en casa rural es aconsejable que el propietario del inmueble revise la normativa de la comunidad autónoma en la que se ubica la vivienda pues, como sostienen desde Legálitas, cada región marca los requisitos que estas construcciones y espacios deben cumplir. En líneas generales, desde esta compañía hacen hincapié en que la vivienda ha de contar con una arquitectura tradicional previa o, bien, tener cierta antigüedad. Asimismo, indican que, si la casa se alquila de manera completa, “esta debe tener una capacidad máxima de hasta 15 plazas y, en muchas comunidades, un espacio mínimo de 4”. De igual modo, recuerdan que deben “disponer de agua potable corriente y electricidad, además de calefacción y, si la ubicación es muy calurosa, aire acondicionado”.

En relación a la superficie del inmueble, la normativa autonómica establece que, como mínimo, las habitaciones dobles han de contar con doce metros cuadrados y, en caso de ser sencillas o individuales, estas tienen que medir entre seis y nueve metros cuadrados. En ambos casos estos espacios deben registrar un sistema de ventilación directa. A su vez, toda vivienda rural debe contar con al menos un cuarto de baño completo con agua caliente y fría por cada cuatro plazas.

Por último, desde Legálitas enumeran otras obligaciones que, por norma general, las comunidades autónomas exigen cumplir a los propietarios de casas rurales. Entre los mismos destacan la existencia de teléfono, extintor y botiquín en la vivienda; mobiliario suficiente y en buen estado y libro de registro. Además, se debe entregar a los clientes un justificante de pago. “En determinadas comunidades se exige que el propietario esté empadronado en el municipio donde se encuentra el alojamiento”, recuerdan.

5. Permisos pertinentes

Para iniciar la actividad, el propietario o gestor de este tipo de alojamientos tiene que contar con una licencia de casa rural. Este permiso, explican los abogados de Legálitas, “es otorgado por la Consejería de Turismo de cada comunidad autónoma”. Asimismo, existen otros requisitos legales que el emprendedor tiene que constatar. El primero de ellos es la licencia de apertura de la casa rural, para cuya obtención, recalcan desde esta compañía, “es necesario que el ayuntamiento de la localidad en la que se ubica la vivienda compruebe que esta cumple con todos los requisitos”.

A su vez, resulta obligatorio tramitar el alta fiscal en Hacienda, trámite que “realizará su propia inspección para otorgar la catalogación de alojamiento rural”, sostienen desde Legálitas. A continuación, aconsejan informarse “bien” sobre las casas rurales de protección especial , ya que para que estos inmuebles sean calificados como alojamientos rurales “deberán contar con el permiso del área de Patrimonio” de la comunidad autónoma. Por último, para operar legamente los ingresos derivados de la actividad, estos expertos añaden que los propietarios del inmueble deberán estar dados de alta como autónomos en la Seguridad Social, “o bien haber constituido previamente una sociedad empresarial”.

6. Tributación de los ingresos obtenidos

La actividad del turismo rural queda recogida en la Ley 39/1988 de 28 de diciembre. Un documento en el que se constata el régimen de tributación que deben seguir los ingresos obtenidos por los propietarios o gerentes de un alojamiento de estas características. Al respecto, Cortázar explica que se ha de declarar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que en esta actividad económica es de tipo reducido y se sitúa en el 10%.

De igual modo, la prestación de servicios de alojamiento turístico tiene consideración de actividad económica, y por tanto del pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), cuando el alquiler se complementa con la prestación de servicios propios de la industria hotelera. Unos casos, matizan desde Legálitas, en los que las rentas derivadas “tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas”, sin que para su ordenación, “se deba contar necesariamente con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.

7. Contratación de un seguro

Al igual que un inmueble particular, toda casa rural requiere de la contratación de un seguro adecuado, tanto de continente y de contenido para el inmueble, como de responsabilidad civil para el gestor de la iniciativa. En este sentido, desde Legálitas recomiendan que el conteniente del seguro cubra cualquier rotura o avería y que el contenido haga hincapié en el mobiliario, por lo que aconsejan que el contrato que se firme contemple una cobertura “por actos vandálicos”. “Si bien estos últimos no los sueñe contratar casi ningún emprendedor, es interesante hacerlo porque no sabemos a quienes metemos en la casa ni lo que van a hacer”, lamentan.