Desde el pasado 1 de enero el Catastro fija el valor de referencia del parque de viviendas que existe en España, un indicador que determina los impuestos que los propietarios han de pagar por su adquisición, herencia o donación. Aunque la normativa establece que ese valor de referencia no puede superar el precio del mercado, en la práctica se están presentando muchos casos de inmuebles residenciales con un valor de referencia superior al que marca la ley de la oferta y la demanda.
Tal situación está obligando a los contribuyentes a hacer frente a un incremento de la tributación de sus viviendas, a la vez que les exige probar que el valor de referencia sus inmuebles no se corresponde con el valor de mercado. Vamos a explicar cómo se puede demostrar este desequilibrio y qué procedimientos pueden seguir los afectados para reclamar los sobrecostes sufridos.
El valor de referencia supone una inversión de la carga de la prueba. Hasta 2022 esta corría a cargo de la administración, mientras que ahora recae sobre los contribuyentes
Para Leopoldo Gandarias, socio de Koana Labs y profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad Complutense de Madrid, el valor de referencia es un indicador que falla “por la desconexión que establece entre el valor efectivo y el estimativo” de un inmueble, hasta el punto de llegar a suponer “un sacrificio de la capacidad económica puesta de manifiesto en cada operación”. Esta visión es compartida por Alejandro del Campo, abogado y socio de DMS Legal, quien indica que el valor de referencia supone “una brutal e injusta inversión de la carga de prueba, en contra de los contribuyentes”.
En este sentido, este letrado expone que hasta 2022 la carga de probar que el valor real de un inmueble era superior al declarado correspondía a la administración, “y los tribunales se lo ponían muy complicado, exigiendo que el perito de Hacienda visitase el inmueble y rechazando sistemas de comprobación basados en coeficientes sobre valores catastrales”. De igual modo, este experto remarca que, en tales casos, “el contribuyente podía cuestionar la comprobación de valores sin tener que pagar el mayor impuesto exigido”.
Por el contrario, Del Campo lamenta que, con el nuevo valor de referencia, “el legislador viene a ponérselo muy fácil a las haciendas autonómicas”. Al respecto, argumenta que, si una persona ha comprado por 300.000 euros una vivienda, con un valor de referencia de 400.000, “deberá pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre ese valor”. “Si considera que resulta excesivo y superior al valor de mercado deberá iniciar una reclamación contra Hacienda, para tratar de recuperar lo pagado de más”, agrega.
Para constatar que el valor de referencia es erróneo hay que contar con un informe pericial. Realizar una tasación y contratar un servicio jurídico también resulta necesario
Para acreditar que el valor de referencia de una vivienda no se corresponde con el valor del mercado es necesario contar con un informe pericial “que demuestre que el inmueble no tiene las mismas condiciones que las que se han considerado para determinar el valor de referencia”. Así lo declara Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, quien añade que conviene que dicho documento pericial sea incorporado en la escritura de compraventa.
Del mismo modo, esta letrada señala la necesidad de que el informe pericial cuente con una tasación de la vivienda, “pues es esencial para poder comprobar el valor del inmueble”; y de que los afectados contraten un servicio jurídico “para tramitar el proceso ante la administración”. “De esta manera se traslada la carga de la prueba al administrado, que deberá demostrar que no debe aplicarse ese valor de referencia”, aclara.
Los afectados tienen cuatro años para solicitar la rectificación del valor de referencia. Si esta es denegada se puede presentar un recurso de reposición y acudir a la vía judicial
Los contribuyentes que autoliquiden sus tributos conforme al valor de referencia tienen cuatro años, contados desde el último día de plazo para presentar la autoliquidación, para solicitar su rectificación. Esta, sostiene José María Salcedo, abogado y socio de Ático Jurídico, “se presenta ante el órgano que ha exigido el impuesto, que deberá solicitar informe a Catastro, antes de resolver”. Dicho informe seráÁtico Jurídico para la administración que exige el impuesto.
Desde Ático Jurídico avanzan que, en el caso de que la rectificación obtenida por los afectados fuera total o parcialmente desestimada, “se puede presentar un recurso de reposición, como paso previo a la vía económico-administrativa o ir directamente a ella”, interponiendo una reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) correspondiente. Todo ello, en el plazo de un mes de que se reciba la resolución que desestime la solicitud de rectificación. De nuevo, en el caso de que dicho tribunal desestimara la reclamación, los contribuyentes podrían presentar un recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justifica competente, en el plazo de dos meses.
Los contribuyentes también pueden optar por tributar por el valor de la escritura del inmueble. En estos casos, Hacienda exigirá una liquidación de impuestos sobre la diferencia
Si bien los expertos en derecho defienden que “lo correcto” es liquidar los impuestos de la vivienda conforme al valor de referencia, coinciden en afirmar que los afectados siempre tienen la posibilidad de “ignorar los valores de referencia excesivos y autoliquidar sus tributos sobre los precios o valores escriturados”. En tal caso, argumenta Alejandro del Campo, se debe ser consciente de que se incumple la ley, “que fija como base imponible mínima el valor de referencia”, por lo que Hacienda “no solo les exigirá una liquidación de impuestos sobre la diferencia, sino que también podría imponerles una sanción”.
En esta línea, Salcedo añade que si bien tales contribuyentes recibirán una liquidación, “esta podrá impugnarse en reposición o ante el TEAR” y luego acudir a la vía contencioso-administrativa. “El procedimiento es, por tanto, idéntico en ambos casos, salvo en su iniciación, ya que en un caso se solicita la rectificación de la autoliquiación y en otro se recurre directamente la liquidación que se notifique”, finaliza.
