Durante el pasado año la compraventa de vivienda aumentó en España un 11,3%. Es un dato del Anuario 2018 de la Estadística Registral Inmobiliaria. Sin embargo, este resultado no refleja las grandes diferencias territoriales que se registran en el mercado. En realidad, la vivienda se mueve claramente a dos velocidades. Por un lado, en Madrid, las islas y ciertas áreas del arco mediterráneo, las operaciones mantienen un ritmo constante. Por el contrario, en muchas provincias del interior las compraventas se han estancado y el indicador apenas registra actividad. ¿Qué se puede hacer para cambiar esta tendencia y dinamizar el mercado de la vivienda en el interior de España?
La vivienda en el interior de España: despoblación y envejecimiento
La situación demográfica del interior de España se caracteriza, en opinión de Juan Antonio Módenes, profesor de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), por registrar una tendencia hacia la despoblación y el envejecimiento generalizado de los habitantes. A su juicio, este panorama es “preocupante” para el ámbito de la vivienda. Según adelanta, la pérdida de residentes repercute tanto “en una baja demanda residencial” como en que “apenas haya construcción nueva destinada a uso de vivienda principal”.
Este docente explica que otra de las características que distingue al sector residencial de la España del interior es que, en muchas ocasiones, los jóvenes que permanecen en esos núcleos “tienen que recurrir a la vivienda ya existente” para poder emanciparse. Estos jóvenes no necesitan la obra nueva, porque apelan a “la reutilización de inmuebles de la red familiar”. El experto admite que esta decisión presenta ventajas evidentes desde el punto de vista económico. No obstante, también cuenta con limitaciones. “No siempre la calidad de estos inmuebles está a la altura de las necesidades actuales”, asegura.
Fomento de la economía y del empleo en «la España vacía»
La actividad inmobiliaria de una zona depende en un 95% de la población en edad activa que en ella resida. Así lo defiende Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Este directivo explica que las regiones españolas más deprimidas desde el punto de vista residencial deben contar con potenciales clientes. Esta demanda debe tener “la necesidad vital y los recursos necesarios como para abordar la adquisición de una vivienda”. Es por ello que en la España del interior resulta fundamental mejorar la situación económica primero, “poniendo el foco en la creación de empleo y atrayendo a nuevas empresas”.
Por su parte, Manuel Fernández, director general y cofundador de Redpiso, se inclina por mejorar este segmento actuando “a gran escala”. Fernández considera vital trabajar para buscar “tanto el dinamismo económico como social” de las zonas con menos actividad. En este sentido, cree que hay que consolidar “una mayor certidumbre laboral y emprendedora” con la que se genere más riqueza. Este objetivo solo se cumplirá si se lleva a cabo una revisión de los tipos impositivos, tanto al establecimiento como en el ejercicio de nuevas actividades económicas.
Apostar por un modelo descentralizado
No se puede obviar la concentración de las actividades económicas, industriales y de servicios en los grandes núcleos urbanos. Este hecho es, para Juan Antonio Módenes, “el principal problema que en la actualidad existe en el país”. Por este motivo, ve imprescindible destinar recursos “en número y calidad” al medio rural. Esta inversión conduciría a un modelo descentralizado en el que problemáticas como la vivienda vacía se verían reducidas. La razón sería la limitación de los procesos migratorios.
En esta línea, pone el ejemplo de la experiencia positiva de otros países europeos, siendo paradigmático el caso de Alemania. En el país germano “el medio rural no es solo sinónimo de actividades agrarias tradicionales o turismo rural”. Además, argumenta que estos países han sabido descentralizar geográficamente su modelo económico . De este modo, han conseguido localizar en las zonas rurales distintos tipos de actividades, “las cuales han sido capaces no solo de retener población, sino incluso de aumentarla”.
Jóvenes: decisivos para la vivienda en el interior de España
Al mismo tiempo, los expertos ven imprescindible que la España del interior pueda mantener a los jóvenes originarios de estas zonas. Este estrato de población constituye la demanda potencialmente interesada en adquirir vivienda. Estos cliente compran “bien por necesidad o bien por deseo de disponer de una propiedad de unas determinadas características”, comenta Duque. “Una solución pasa por incentivar económicamente a los que ya viven en estos lugares, para que no se vayan a las grandes ciudades», agrega. Por otro lado, este sector de la población se topa con un problema en los grandes núcleos: el mayor precio de la vivienda.
Por su parte, Módenes defiende que la recuperación del sector inmobiliario en la España del interior debe sostenerse en un “cambio estructural”. Dicho cambio debe aplicarse en el que las estrategias de los jóvenes, que deberían tener “como meta encontrar un puesto de trabajo en las grandes ciudades”. De este modo, la coyuntura social permitiría “sostener a la población en sus áreas de influencia”, explica. Dicha población podría residir en otros pequeños núcleos rurales cercanos, “complementando a la población que siguiese dedicándose a las actividades más tradicionales”.
Incentivos fiscales y stock de vivienda sin vender
En paralelo al impulso demográfico, hay otras voces que insisten en que la solución pasa por desarrollar planes integrales de vivienda. En estos planes deben desempeñar un rol destacado tanto las ayudas directas como las deducciones. Esta es la postura de Fernández, quien cree que “es necesario establecer mayores y mejores ayudas a la compra”. Estos apoyos se dedicarían especialmente a los clientes que se encuentran con mayores limitaciones financieras y de acceso. En cuanto a las deducciones, tendrían que gestionarse “de manera personalizada y aplicada a cada situación concreta”.
Por último, otro de los principales problemas de estas zonas es el stock de inmuebles sin vender. Así, debido a la escasa demanda, los inmuebles tardan mucho tiempo en adquirirse. Para limitar el impacto de esta situación, el alquiler sería la alternativa. Blas González, bróker en Re/Max Legio (León), hace hincapié en incentivar este mercado “para que distintos inversores, especialmente compañías especializadas, puedan adquirir viviendas y destinarlas al arrendamiento”. González indica que esta acción redundaría en “más oferta y bajaría el precio de tales inmuebles, lo que los haría más atractivos”.
