El estallido de la burbuja inmobiliaria cerró una etapa del sector promotor español. Este periodo se caracterizó por su intensidad y expansión. Tras ser obligado a reestructurarse, una década después de la crisis el panorama de la promoción inmobiliaria ha cambiado sustancialmente. Nuevos actores en juego, nuevas estrategias en la construcción y en la comercialización, así como nuevos consumidores a los que dirigirse son algunos de los indicadores que confirman el giro experimentado. Una generación de promotoras distanciada de la anterior por sus rasgos propios y por contexto económico actual.
Sector en recuperación
En el año 2017 está previsto que se inicie la construcción de 100.000 en España, según calculan distintos expertos inmobiliarios. La cifra dista mucho de los máximos registrados hace diez años, pero se configura como el número más elevado de nuevas construcciones desde que se iniciara la crisis. Este resultado, a juicio de Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona (UB), confirma que el sector promotor “se está recuperando progresivamente de la crisis”. Una mejora de la que destaca que se está llevando a cabo “en una situación y en unas condiciones bastante diferentes” a la etapa previa.
En este sentido, Bernardos explica que se ha producido una “recomposición” en el modo de operar de la las empresas que sobrevivieron a la crisis. Estos negocios, señala Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, están compuestos por “los hijos de los empresarios que vivieron el boom”. Una generación de jóvenes promotores con “ideas bastante distintas”. “Tienen en cuenta estudios de viabilidad porque saben que el mercado está difícil y además hay una necesidad de financiación externa, porque con la propia no hay suficiente”, aclara este experto.
Mayor profesionalización
La profesionalidad y la experiencia previa son dos de los valores que más cotizan al alza dentro la nueva generación de promotoras que operan en España. Ello se debe, en opinión de Martínez, a que la sociedad ha cambiado sus preferencias “y ahora los consumidores son mucho más exigentes”. De hecho, reconoce que en la actualidad la vivienda ha cambiado de función y ahora tiene “un uso racional”, lo que la convierte en “un bien de primera necesidad” que deja fuera su potencial especulativo.
Asimismo, desde la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios reconocen que estas organizaciones se han visto obligadas a minimizar sus beneficios “que en el boom eran muy altos y, ahora, ajustados”. De la misma opinión se muestra Julio Gil, socio director de Horizonte Consulting Inmobiliario, quien adelanta que, a día de hoy, el sector promotor está condicionado por la “barrera de entrada” que supone el acceso a la financiación. De ahí que sostenga que la actividad tienda a concentrarse “en manos de las compañías con mayor trayectoria y mayor profesionalidad”.
Nuevos protagonistas
Las empresas que sobrevivieron al estallido de la burbuja inmobiliaria no son los únicos actores que integran el sector promotor en España. Por el contrario, y junto a las entidades financieras, que como defiende Bernardos “se han quedado con suelos de promotores que no pudieron pagar”, en la actualidad hay otras organizaciones que protagonizan los principales movimientos que tienen lugar en el sector.
Es el caso, argumenta Gil, de los fondos extranjeros “que han constituido las mayores empresas que actualmente existen en el mercado de la promoción”. Neinor Homes, Vía Célere, Aelca, Aedas Homes o Kronos son sus principales ejemplos. Al respecto, este experto cree que la “gran diferencia de la reactivación actual del sector”, con respecto a las recuperaciones producidas en periodos anteriores, “es la presencia de capitales extranjeros”, tanto en el ámbito de la promoción como en el patrimonial.
Estrategia desarrollada
Aunque los distintos integrantes de la nueva generación de promotores han seguido su propia estrategia de desarrollo, uno de los puntos comunes que se observa en ellos, según Gil, “es el hecho de que concentran sus esfuerzos solo en suelo finalista o casi finalista”. Además, este experto agrega que la apuesta de estas organizaciones es levantar viviendas “en aquellas localizaciones con mayor dinamismo demográfico y económico”.
Unas valoraciones que son compartidas por Bernardos, aunque este docente distingue el proceder de las promotoras “según el solar con el que cuente cada una”. En este sentido, asegura que “la mayoría” de los fondos extranjeros están apostando por operaciones “en zonas de alto standing” ya que “creen que es más fácil vender allí, pues son las áreas que durante la crisis “han tenido un mejor comportamiento”. “La mayor parte de ellas son viviendas de lujo destinadas a la clase media-alta”, matiza.
Sin embargo, Bernardos vaticina que el comportamiento de los fondos extranjeros “con el tiempo variará”, ya que las grandes promotoras extenderán sus núcleos territoriales de actuación a la periferia de las grandes ciudades, pasando de levantar viviendas de alto standing “a promover para la clase obrera”. En cuanto a la localización en la que estos inmuebles se ubican dentro de la geografía española, afirma que “se ha visto un cambio en los últimos meses”, ya que estos negocios no buscan únicamente suelo en Madrid, Barcelona y las principales zonas turísticas. Por el contrario, las compras se han extendido a otras ciudades, como Bilbao, Zaragoza, Valencia, Sevilla o Valladolid.
Comportamiento de la demanda
Una de las principales diferencias que asumen los integrantes de la nueva generación de promotores que se desarrolla en España es la existencia de una demanda con características que se alejan al perfil dominante durante los años del boom inmobiliario. En este sentido, Martínez asegura que en los últimos años “la demanda ha cambiado bastante”, pues antes compraba “por encima de sus necesidades” y ahora se adquiere “justo lo que se necesita”. De hecho, defiende que los compradores se han adaptado “a un mercado más lógico” de acuerdo a las necesidades presentes y a lo que cada uno dispone.
Finalmente, y teniendo en cuenta el protagonismo que en España está teniendo la compraventa de segunda mano, que acapara la mayoría de las operaciones en la actualidad; Gil insiste en mostrar un sector promotor que no dirige sus acciones a captar el interés de la demanda inversora. Por el contrario, y desde el punto de vista de este experto, estas organizaciones focalizan sus esfuerzos en persuadir tanto a la demanda de reposición como a la demanda embalsada “que todavía existe en algunas ciudades”.
