El Tribunal Supremo (TS) ha denunciado recientemente la existencia de un nuevo tipo de cláusula abusiva en los préstamos hipotecarios que otorgan las entidades financieras. En concreto, el presidente de la sala de lo civil del alto tribunal, Francisco Marín, ha confirmado la existencia de denuncias en distintas partes de España de casos en los que los bancos, tras instar a los clientes a contratar un seguro de vida para concederles la hipoteca y una vez que se produce el fallecimiento, se desentienden de esta cobertura e inician el proceso de ejecución del inmueble. ¿Qué pueden hacer los herederos ante esta tesitura? ¿Es posible impedir la ejecución hipotecaria tras el fallecimiento del titular de una hipoteca?
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Escenarios previstos
Tras el fallecimiento del titular de una hipoteca, esta deuda pasa a formar parte de la masa hereditaria, tal y como informa Inmaculada Carrillo, abogada de Legálitas. Una vez realizada la partición de la herencia, la misma se deriva a los nuevos titulares, subraya esta letrada, “en función de la adjudicación notarial que se haya realizado del inmueble sobre el que pesa la carga”. Así, estas personas ocupan la posición del fallecido en todos los derechos y obligaciones que se desprenden de esta garantía legal y que figuran detallados en la escritura pública de constitución de la hipoteca.
Por su parte, María Olvido Carretero, socia del bufete LegalGestion21, añade que en tanto “la herencia es un derecho y no una obligación” los herederos pueden renunciar a ella “si no se ven capaces de hacer frente a la deuda”, rechazando el monto a asumir por completo. Asimismo, esta letrada agrega que existe otra opción, como es “aceptar la herencia a beneficiario de inventario”. En este caso, explica Carretero, los herederos reciben la parte restante de la herencia tras haber pagado la hipoteca. Finalmente, desde Legálitas declaran que también puede suceder que los herederos decidan vender el inmueble hipotecado, en cuyo caso la hipoteca cancelarse mediante el pago o mantenerse vigente, “de modo que el comprador del inmueble decidiera subrogarse en las condiciones de la misma”.
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Cobertura del seguro de vida
Según Estefanía González, portavoz de Kelisto.es, los seguros de vida se constituyen como el segundo producto que más se exige contratar “para poder acceder a las mejores ofertas de los bancos”, solo por detrás de la domiciliación de la nómina. De hecho, este tipo de producto está presente en nueve de cada diez ofertas que se publicitan. Su finalidad responde, a juicio de González, “a que en caso de que el titular fallezca no le ocurra nada a sus herederos, pues el seguro de vida serviría para pagar la deuda pendiente”.
Carretero coincide en esta valoración y agrega que “lo lógico” es que el contrato que cliente y entidad firman “tenga por objeto la cobertura del valor total de la hipoteca”. Sin embargo, recomienda a los consumidores asegurarse antes de firmar “y preguntar todas las dudas que puedan suscitarse al respecto” pues, desde su punto de vista, “aceptarlo sin más es un error que puede costar al usuario muchos euros”.
Sin embargo, también puede ocurrir que la indemnización se haya pactado a tanto alzado. En este supuesto, declara Urtzi González, abogado en el departamento procesal del bufete Sanahuja & Miranda, “en primer lugar su importe se destinará a abonar lo que falte por amortizar del préstamo hipotecario”. El sobrante, en caso de que así lo hubiera, se destinará “a pagar a las personas que el tomador del seguro nombre como beneficiarias, normalmente cónyuges”, señala este abogado.
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Cómo cobrar
En los casos detectados por el Tribunal Supremo las entidades financieras, que se erigen como beneficiarias del seguro de vida, no reclamaron estos montos, motivo por el que iniciaron el proceso de ejecución hipotecaria a los herederos del fallecido titular de la hipoteca. Según el abogado de Sanahuja & Miranda, estas situaciones son posibles porque jurídicamente “las aseguradoras no tienen obligación de pagar la indemnización de un seguro de vida si el beneficiario no lo reclama”. “Siendo que el beneficiario es la entidad bancaria y que esta no tiene especial interés en que se amortice anticipadamente el préstamo hipotecario, la aseguradora puede no hacerlo”, añade Urtzi González.
Con esta actitud del banco, ¿cómo deben actuar, entonces, los herederos? Según González, la jurisprudencia actual ha ampliado la legitimación para reclamar el cumplimiento del contrato del seguro de vida al propio tomador, al asegurado o a sus herederos. De esta forma, aunque la entidad bancaria no reclame el pago de la indemnización para amortizar el préstamo hipotecario, “el propio tomador, el asegurado o sus herederos podrán instar la acción judicial para que se destine el pago de la indemnización a amortizar el préstamo hipotecario”.
Al respecto, Carretero añade que son necesarios tres requisitos para que una aseguradora pueda negar el cobro del seguro de vida en caso de fallecimiento del asegurado. El primero es que los documentos que contienen las condiciones generales del contrato estén firmado en bloque por el tomador en el momento de la suscripción del contrato, como prueba de que se le entregó y pudo conocer su contenido antes de formalizarlo. Asimismo, es exigible que cada cláusula que limite algún derecho del asegurado esté firmada individualmente, para garantizar que el tomador la conoció previamente a suscribir el contrato y la aceptó.
Por último, es necesario que no se produzca un desequilibrio del contrato a favor del asegurado que restrinja la cobertura o la indemnización indebidamente. “El incumplimiento de cualquiera de estas tres exigencias tiene como consecuencia que la cláusula que el asegurador quiere aplicar para no indemnizarnos sea nula, por lo que deberá cumplir con su obligación de pagar”, asevera esta abogada.
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Procedimiento a seguir
A la hora de solicitar el cobro de la indemnización del seguro de vida, los herederos han de acudir al Registro de Seguros de vida para, según Carrillo, “poder constatar la efectiva vigencia” del contrato firmado. Con esta certificación, los afectados deben dirigirse a la entidad aseguradora para el cobro de la prestación, a fin de que esta destine la cantidad a amortizar el préstamo hipotecario. Una vez que este trámite se lleva a cabo, desde Legálitas advierten de que para hacer efectivo el pago, la aseguradora “solicitará tener hecha la declaración de herederos y liquidado el correspondiente impuesto”.
Por su parte, desde Sanahuja & Miranda recomiendan reclamar al banco que solicite el pago de la indemnización al asegurador. Para ello, los documentos que deberá entregar tras comunicar la muerte del titular de la hipoteca el certificado de fallecimiento, el certificado de últimas voluntades, el testamento o declaración de herederos y la escritura de adjudicación de la herencia.
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Freno de la ejecución hipotecaria
Los expertos consultados coinciden en afirmar que los consumidores han de estar bien informados y actuar con rapidez en caso de que se produzca un comportamiento irregular por parte de las entidades financieras y de las aseguradoras. Ello se debe a que la posibilidad de enervar la acción hipotecaria y dejar sin efecto el procedimiento judicial de la ejecución hipotecaria, en caso de que el banco inicie este procedimiento, solo puede materializarse si la vivienda no se encuentra en fase de subasta. Para ello, insiste Carrillo, “la hipoteca debe recaer necesariamente sobre la vivienda habitual del deudor”.
Otros motivos que logran frenar una ejecución hipotecaria son la extinción de garantía, si esta está acreditada mediante certificación del Registro de la Propiedad o escritura pública notarial; si se ha producido un error en la determinación de la cantidad exigible o por el carácter abusivo de la cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución. Por el contrario, el hecho de que exista un seguro de vida que vaya a permitir hacer frente a los pagos de la hipoteca no queda incluido en la argumentación de los afectados.
