La falta de suelo está provocando tensión en el precio de la vivienda. La necesidad de tener suelo para construir promociones de vivienda se hace más patente en Madrid y Barcelona, donde antes se agotó el stock de vivienda usada. Sin embargo, algunas decisiones de los ayuntamientos de estas ciudades están complicando la construcción de vivienda nueva. “En este contexto de aumento de demanda, oferta escasa después de años de crisis, tenemos un caldo de cultivo perfecto para el encarecimiento del precio del suelo y, por tanto, del producto final”, apunta Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.
Las medidas de apoyo a la vivienda pública defendidas por los ayuntamientos de Madrid y Barcelona suponen una reducción de la oferta de vivienda libre y el consiguiente encarecimiento del precio. “La vivienda protegida es una vivienda regulada que exige unos ingresos máximos para las personas, pero deja fuera a parte de la clase media para la que estaremos encareciendo el precio”, señala Marc Torrent, director general de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE). Smerdou destaca el caso de El Cañaveral, en el sureste de Madrid, como una de las pocas zonas con vivienda asequible donde el precio se ha duplicado en los últimos años: “Si sigue subiendo terminará expulsando de la ciudad a parejas jóvenes que son los compradores potenciales”.
Madrid Nuevo Norte será realidad el próximo año
Madrid tiene varios desarrollos para edificar vivienda en distinta situación. Por un lado está el desarrollo de Madrid Nuevo Norte, heredero de la Operación Chamartín, que después de 25 años se iniciará el próximo año tras llegar a un acuerdo el ayuntamiento con los promotores. Finalmente se construirán 10.500 viviendas, 8.000 menos de las que figuraban en el Plan de 2015, con un 20 % de vivienda protegida. El plan será aprobado en diciembre por el ayuntamiento y el año próximo comenzará la reparcelación y urbanización para entregar las primeras viviendas en 2021 o 2022.
La principal novedad del plan con respecto a versiones anteriores es que “se ha conseguido el máximo grado de consenso entre las administraciones públicas y la iniciativa privada”, explica un portavoz de la promotora Distrito Castellana Norte. “Alcanzar este entendimiento ha supuesto una serie de sacrificios, pero ha sido la clave que ha permitido que este proyecto sea una realidad que está a punto de ser aprobada”. A pesar de la reducción de viviendas, los promotores afirman que “responde a las necesidades de la zona”. Las líneas maestras del proyecto están consensuadas y aceptadas, por lo que no se esperan cambios de calado en la fase de información pública, aunque varias asociaciones vecinales han abandonado la mesa de negociación por no estar de acuerdo en la forma cómo se está gestando el proyecto.
Según los plazos previstos, la aprobación definitiva de la modificación del PGOUM será en el primer trimestre del próximo año. Una vez aprobado, empezará la fase de gestión urbanística, las obras de urbanización y, por último, la edificación. “La inversión prevista supera los 6.000 millones de euros en un plazo de 20 años”, según DCN. El plan contempla además la remodelación de la estación de Chamartín y la construcción del Centro de Negocios con tres grandes torres y una edificabilidad total de 2,68 millones de metros cuadrados.
Los desarrollos del sureste están suspendidos
La situación en los desarrollos del sureste no es tan conciliadora. De los cuatro desarrollos previstos, Los Berrocales, Los Cerros, Los Ahijones y Valdecarros, solo en dos se construirán 50.000 viviendas, aunque estaban previstas 105.000, de las que 20.000 serán viviendas públicas, tras la modificación realizada por el ayuntamiento en el Plan Director. “El sureste de Madrid es un proyecto dirigido a clases medias y familias de poder adquisitivo limitado debido a su alta concentración de vivienda protegida que funcionaría de tope para los precios. En un momento de fuertes subidas del precio de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, consideramos que los desarrollos del sureste deberían ser una prioridad para el Ayuntamiento de Madrid”, señala Joaquín Gómez, gerente de la Junta de Compensación de Los Berrocales. Según los promotores, estos desarrollos permitirían construir vivienda pública en régimen de alquiler para resolver la escasez de vivienda protegida en Madrid.
Los promotores presentaron un recurso contencioso contra el Plan Director y el Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha suspendido cautelarmente su aplicación. “La suspensión del Plan Director reafirma la postura que hemos mantenido desde su aprobación: la modificación del planeamiento de los desarrollos del sureste debía realizarse a través de una modificación del Plan General de Urbanismo de la ciudad de manera consensuada y permitiendo que los desarrollos puedan seguir su marcha”, según Gómez. Las Juntas de compensación reconocen estar abiertas a discutir modificaciones del actual planeamiento “siempre que no suponga la paralización de los desarrollos actuales” y abogan por otras soluciones intermedias. Las modificaciones realizadas por el ayuntamiento “conllevarían unas indemnizaciones muy elevadas, de alrededor de 1.580 millones de euros, que acabaríamos pagando todos los madrileños”, matiza Gómez.
Barcelona modifica el Plan General Metropolitano
El Ayuntamiento de Barcelona ha realizado una modificación del Plan General Metropolitano que espera aprobar en el último trimestre del año. Entre las medidas que propone en este plan destaca la reserva del 30% en las promociones de más de 600 metros cuadrados para vivienda pública y la expropiación forzosa de los solares tras dos años sin edificar. El objetivo de estas medidas es ampliar la vivienda pública en Barcelona donde ya existe una falta de vivienda.
En la aprobación inicial del plan se estableció la suspensión de las licencias hasta la aprobación definitiva salvo que los promotores incluyeran el 30% de vivienda social, aunque al final no se aprobó esta medida. La APCE se opuso a la suspensión de las licencias por entender que provocaría lo que se quiere evitar “que haya más oferta y que los precios de la vivienda no sigan subiendo”, explica el director general de la Asociación de Promotores de Cataluña. Estas medidas, según Smerdou “provocarán una disminución de la oferta y un encarecimiento de los precios”.
Además, desde la APCE cuestionan la legalidad de esta reserva del suelo para vivienda pública propuesta por el ayuntamiento, ya que según la Ley de Urbanismo de Cataluña y la Ley Estatal del Suelo, excedería de las competencias del ayuntamiento. Por el contrario, la expropiación forzosa de los solares sí que está contenida en la Ley de Urbanismo pero los promotores piden que se amplíe el plazo, teniendo en cuenta las circunstancias en las que no es posible ejecutar la edificación en dos años. Entre estas circunstancias Torrent señala la situación de un edificio pendiente de rehabilitación pero que esté ocupado ilegalmente o “situaciones litigiosas que impiden al promotor iniciar las obras en el plazo genérico de dos años”, señala Torrent.
Un problema de inseguridad jurídica
Las modificaciones en los planes de los ayuntamientos generan un problema de inseguridad jurídica. Los cambios incorporados en los planes de urbanismo de los ayuntamientos sobre planes ya aprobados plantean dudas a los promotores y paralizan las operaciones en las que ya se han realizado inversiones. En el caso de los desarrollos del sureste se han invertido alrededor de 400 millones de euros, según el portavoz de la Junta de Compensación, de una inversión total de 13.000 millones de euros. Además, si se mantiene la disolución de las Juntas de Compensación de Los Cerros y Valdecarros, el ayuntamiento deberá pagar las infraestructuras necesarias para ejecutar las 50.000 viviendas del plan, “en caso de mantener las Juntas, éstas se harían cargo de las infraestructuras”, apunta Gómez.
En Barcelona, la modificación del Plan General Metropolitano plantea inseguridad jurídica porque “no se sabe lo que está o no vigente”, según Torrent. En estas circunstancias ni el propietario del suelo lo va a poner en venta ni el promotor lo va a comprar, “vemos un escenario de incertidumbre jurídica en caso de que se apruebe el plan sin tener clara la competencia”, explica Torrent, “de momento lo que se produce es que las operaciones estén paradas”.
