A la hora de contratar una hipoteca son muchos los conceptos que se deben tener en cuenta. Dos de los más importantes son el TIN y la TAE, ya que resultan muy útiles a la hora de calcular el coste del préstamo. Si quieres saber en qué consisten ambos términos y cuál es la hipoteca que más te conviene en función de ellos, te aconsejamos que sigas leyendo.
¿Qué son el TIN y la TAE en una hipoteca?
El precio que cobra el banco por prestar dinero. Eso es el Tipo de Interés Nominal (TIN), o lo que es lo mismo: la remuneración que obtiene la entidad por sus servicios de financiación a la hora de prestarte el capital que solicitas para tu hipoteca. No obstante, el coste total e este préstamo, a menudo, va mucho más allá del precio al que pone el banco el dinero.
Es en esta tesitura cuando entra en juego la TAE, siglas con las que comúnmente conocemos a la Tasa Anual Equivalente. Este indicador está configurado por varios factores, TIN incluido, además de los gastos y comisiones asociadas a la hipoteca y el periodo de amortización de la misma. Así, habrás podido comprobar que la TAE ofrece un dato muy importante, como es la cantidad real que terminarás pagando por firmar una hipoteca.
Los entresijos de la TAE
Para saber la cantidad de dinero total que tendrás que devolver al banco para amortizar completamente tu hipoteca debes operar a través de la TAE. En concreto, es necesario multiplicarla por el capital prestado, siendo su resultado la cantidad final que devolverás a la entidad que te preste dinero.
A su vez, y como comentábamos más arriba, es importante conocer qué gastos incluye la TAE, pues estos están relacionados con toda la operación hipotecaria. Y es que al TIN se sumará la comisión de apertura del préstamo, en el caso de que la haya; así como los productos vinculados al crédito, aquellos que contrates a cambio de bonificaciones; y los costes de los estudios de viabilidad que necesariamente tiene que llevar a cabo el banco para comprobar tu nivel de solvencia.
Por su parte, también hay una serie de costes que no están incluidos en la TAE, y a los que deberás hacer frente en algún momento. Hablamos de la nota simple o copia de la escritura, así como de las comisiones por amortización anticipada, si el banco las había establecido.
Diferencias entre TIN y TAE
Tras este recorrido por ambas siglas, es importante que tengas en cuenta las principales diferencias que actualmente existen entre TIN y TAE. De esta manera, y como hemos confirmado antes, el TIN solo hace referencia al tipo de interés que cobra el banco por dejarte dinero. Por el contrario, la TAE se constituye como un valor más certero, al incluir tanto el TIN como varios de los gastos relacionados con el préstamo.
En paralelo, también tienes que saber que el TIN es un valor que únicamente afecta a la cuota mensual que tengas que pagar, mientras que la TAE es un porcentaje anual, que representa el coste real de la hipoteca. Por este motivo, es normal que el resultado de ambos valores sea que la TAE represente una cifra más elevada que el TIN. La misma es mayor en función del tipo de préstamo que pidas y los gastos adicionales que incluya.
¿Cómo se calcula el TIN y la TAE en una hipoteca?
El TIN es fijado por el banco, cuando ofrece sus préstamos, para lo que se rige por la ley de la oferta y la demanda. Por norma, este indicador suele ser mayor cuanto más importante es el riesgo que la entidad tenga que asumir por tu operación. Además, tienes que considerar que en el caso de las hipotecas fijas el TIN es un porcentaje fijo, mientras que en las variables, este estará compuesto por el Euríbor más el diferencial que la entidad decida.
Por su parte, la TAE tiene una complicada fórmula matemática, la cual incluye tanto el TIN como la frecuencia de los pagos, además de otras informaciones, como sucede con las comisiones que puede llevarse el banco y demás costes asociados a la operación. Para evitar cuestionamientos, la ley obliga a las entidades a informar sobre la TAE tanto en soportes publicitarios como en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), además de en contratos, documentos de liquidación y ofertas vinculantes.
¿Debo fijarme en el TIN o en la TAE al buscar hipoteca?
Tanto el TIN como la TAE son valores muy importantes a la hora de buscar una hipoteca, aunque si vas a contratar finalmente un préstamo de estas características es necesario que te fijes fehacientemente en la TAE. Ello se debe a que este indicador mide al unísono cualquier operación financiera partiendo de una misma base anual, independientemente de cuál sea la duración de esta.
De hecho, en el caso hipotético de que contratases un préstamo con un periodo de amortización breve, únicamente de unos meses, la TAE te informará adecuadamente de eso, del coste que equivaldría a un año vista. De esta manera, al tomar como referencia este indicador, podrás comparar con seguridad las distintas ofertas del mercado, teniendo siempre presente cuál es el coste real de cada una de ellas para tu bolsillo.
