España es un país fuertemente bancarizado. Sin embargo, la financiación alternativa está desempeñando un papel cada vez mayor en la promoción residencial de obra nueva de nuestro país, dado el endurecimiento que se ha producido en los últimos tiempos en las condiciones de acceso al crédito por parte de las entidades bancarias. ¿Qué ha motivado este giro en la financiación tradicional y cuáles son las vías alternativas que están siguiendo las promotoras para obtener crédito en la actualidad?
La banca ha perdido interés por el préstamo promotor. Este cambio se explica por el mayor riesgo que percibe y los menores márgenes de beneficio que recibe
La banca sigue siendo el modelo de financiación promotora predominante en España, según confirma Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios. A pesar de ello, este experto reconoce que las entidades financieras han endurecido las condiciones para el préstamo promotor, “ya que el sector de la construcción lleva tiempo inestable, incluso antes de la invasión de Ucrania por parte de Rusia, debido a los problemas de suministro y de transporte”.
En esta línea, Corral expone que la banca percibe, actualmente, “mayor riesgo en los planes de negocio de las promotoras” y reconoce que estas entidades han perdido el interés por el préstamo promotor en sí mismo, “ya que le genera márgenes bajos de beneficio”. Ello se debe a que, al llegar el momento de la subrogación del usuario final al préstamo, “se encuentra con la competencia de otras entidades que pujan por esos préstamos y ofrecen condiciones mejores”. “Alrededor de un 30% se subrogan al préstamo de la promotora cuando adquieren la vivienda, pero muchos compradores firman la hipoteca con otros bancos”, recalca.
Los fondos de inversión constituyen una fuente de financiación alternativa muy consolidada, aunque esta se ve limitada a proyectos inmobiliarios de gran tamaño
Los fondos de inversión son actualmente, según Miguel Martínez, managing director de Corporate Finance de Colliers, “la fuente de financiación alternativa más consolidada y extendida frente a la financiación tradicional”. Esta situación responde, a su juicio, a la flexibilidad que aportan “en cuanto a tipología de proyecto y perfil del promotor”. Esta valoración es compartida por Diego Bestard, CEO de Urbanitae, quien recalca que la mayor implicación de este actor en los proyectos promotores “subraya y reivindica no solo el atractivo del sector inmobiliario como activo de inversión”, sino también “la calidad y el bien hacer de los promotores españoles”.
Al respecto, desde Urbanitae ponen de manifiesto que la inversión en real estate está batiendo niveles récord en nuestro país, sobresaliendo el interés de “pesos pesados” como Warren Buffet o Blackstone, “que ya han desembarcado en España”. No obstante, Bestard matiza que la financiación de estos actores “tiene sus propias limitaciones” y a la hora de entrar en proyectos inmobiliarios se ve condicionada por algunos indicadores, siendo fundamental “el tamaño” de la inversión, pues “los fondos no suelen participar en promociones por debajo de los dos o tres millones de euros”.
Los bonos y pagarés también se erigen como una fuente de financiación alternativa para la construcción de obra nueva. Esta solución se limita a grandes promotoras
Desde Colliers ponen de manifiesto que el sector promotor español también se está financiando, de manera alternativa y en paralelo al rol que desempeñan los grandes fondos de inversión, a través de bonos y pagarés. Una solución, expone Miguel Martínez, que se ve limitada en la actualidad “a grandes promotoras con balances solventes y generalmente cotizadas en bolsa”.
¿Qué sucede con aquellas compañías de menor tamaño que no consiguen acceder al total de la financiación que precisan pero que presentan proyectos viables? Los especialistas del sector coinciden, en este sentido, en que las promotoras contemplan la economía colaborativa como una solución de la que poder echar mano, cada vez en mayor medida, pues esta vía les aporta diferentes beneficios. Entre ellos, declara Pedro Arroyo, CEO de icrowdhouse, “mayor flexibilidad y agilidad”. “Se ofrece soluciones al promotor en necesidades puntuales, como préstamos puente, préstamo para suelo o préstamo mezzanine, permitiéndole finalizar con éxito su proyecto”, agrega.
La CNMV registra 27 plataformas de financiación participativa. Esta inversión puede llevarse a cabo formando parte del equity del proyecto o a través de deuda
Durante los últimos años en España han surgido diferentes plataformas que ofrecen la posibilidad a sus participantes de invertir en el desarrollo de promociones residenciales. Actualmente la CNMV registra 27 de estas organizaciones, las cuales facilitan la participación en el equity del proyecto, como sucede con el crowdfunding, o a través de deuda, como permite el crowdlending. Según expone Martínez, la primera de estas soluciones consiste en la búsqueda de una rentabilidad económica a través de la participación en el capital de la empresa que realiza el proyecto y la segunda se basa en la búsqueda de una rentabilidad económica a través de la participación en un préstamo.
A su juicio, estas vías presentan varias ventajas a los promotores, como posicionarse como “una importante fuente de capital para las empresas que no consiguen acceder a fuentes de financiación tradicionales”; dotar de liquidez a proyectos residenciales pequeños y proporcionar a los promotores “procedimientos de estudio más rápidos que los tradicionales, así como garantías estándares desde el primer momento. Sin embargo, este especialista también considera que se trata de alternativas que también cuentan con desventajas para los promotores, como el hecho de que “no haya seguridad de que se vaya a obtener la totalidad de los fondos una vez incluida en la plataforma”.
La financiación alternativa va a seguir incrementando su cuota de mercado en los próximos años. El crecimiento de cada una de estas vías, sin embargo, será diferente
Los expertos del sector coinciden en afirmar que la financiación alternativa va a seguir incrementando su cuota de mercado en los próximos años, tanto en promoción de proyectos residenciales como en otros proyectos inmobiliarios. Este aumento de la oferta y de la competencia de la financiación alternativa, augura Martínez, “conducirá a un mercado de la financiación alternativa con mayor dinamismo, flexibilidad y mejores condiciones para el cliente final”.
No obstante, otras voces vaticinan un recorrido dispar en nuestro país para las distintas fuentes de financiación alternativa. Es el caso de Arroyo, quien calcula que los fondos y los gestores de fondos tendrán cada vez más presencia en el mercado promotor español, “porque es una solución real a un problema cada vez más acuciante”. Respecto a las plataformas de financiación participativas, prevé un crecimiento exponencial de las mismas “por la baja penetración actual en el mercado”, aunque cree que la explosión de estas soluciones “dependerá de la convicción de las promotoras puedan tener en ellas”.
