El mercado del alquiler atraviesa una situación de estabilidad en cuanto a los precios. Este indicador ya venía ajustándose antes de la pandemia pero, como consecuencia de la crisis sanitaria, la bajada de las mensualidades es ahora generalizada. Esta caída se nota especialmente en las grandes ciudades, donde el mercado del alquiler estaba más tensionado. En cuanto al alquiler en 2021, los expertos del sector creen que la tendencia de caída no se prolongará mucho tiempo. Sin embargo, matizan que este indicador tendrá un comportamiento heterogéneo, en función de la zona geográfica concreta que se tenga en cuenta, y que estará condicionado tanto por la gestión que se haga de la crisis como por el grado de intervencionismo que opere sobre el mercado del alquiler.
Crecerá el interés de la demanda por el alquiler en 2021 debido a la situación de inestabilidad económica, sobre todo en el ámbito laboral, lo que podría traducirse en un aumento de precios
La pandemia ha modificado la actual situación del mercado del alquiler en España. Este se caracteriza por contar con una mayor oferta, que procede de inmuebles ubicados en zonas que antes registraban un alto índice de alquiler turístico, el cual hoy es casi inexistente, y de un número importante de viviendas no comercializadas durante los meses del confinamiento duro. Una situación que ha llevado, a juicio de Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, “a que los precios hayan caído cerca de un 10% desde el inicio de la pandemia”.
Los cambios que ha traído consigo el coronavirus, según David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, han promovido un mercado “desnaturalizado”, que en 2021 volverá a verse transformado. Esto responderá a que el alquiler tendrá una evolución alcista y más peso en el mercado, “lo que puede hacer que suban los precios”. “El alquiler siempre genera más interés en épocas de inestabilidad económica y laboral, cuando a las personas les cuesta más comprar”, añade Toni Expósito, director general de Comprarcasa.
La futura Ley de Vivienda, que propone limitar las rentas en las zonas más tensionadas, contraerá el mercado del alquiler, cuya estabilidad depende de que haya más oferta disponible
La expansión del alquiler puede verse afectada en 2021 por el intervencionismo regulatorio que a nivel nacional planea sobre este mercado. En esta línea, Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), indica que de salir adelante la futura Ley de Vivienda, normativa que contempla la limitación del valor de los arrendamientos en zonas tensionadas, “se generará mucha inseguridad jurídica y desprotección para los propietarios”, lo que hará que se contraiga la oferta y producirá en el medio-largo plazo subidas de precios.
Desde esta organización insisten en que para lograr la estabilización del mercado del alquiler, y en concreto, de las rentas de los inmuebles puestos en régimen de arrendamiento, es necesario introducir más oferta de vivienda, “sobre todo social y asequible, algo imprescindible para satisfacer el aumento de la demanda que se producirá, como ya ocurrió en la anterior crisis”.
Para lograr este objetivo, Toribio subraya la necesidad de poner en práctica medidas que incentiven el alquiler, “no que lo contraigan”, las cuales protejan a los propietarios y den una solución habitacional a la población más vulnerable. Es por ello que desde Asval han apostado por la creación de un fondo de 700 millones de euros para que las familias con menos recursos económicos logren reducir su tasa de esfuerzo para acceder a un alquiler al 30% del total de sus ingresos.
El aumento del parque de vivienda en alquiler pasa por la mejora de la colaboración público-privada. La cesión de suelo público unida al músculo financiero privado es más que necesaria
El incremento del parque de vivienda en alquiler que exigirá la crisis económica que sucederá al coronavirus depende, en opinión de los expertos del sector, de una potenciación de la colaboración público-privada. En concreto, Caraballo defiende esta relación, “porque la administración pública no tiene el pulmón financiero por sí sola, pero sí la materia prima, que es el suelo” necesario para aumentar el parque de vivienda en alquiler.
En este sentido, desde el sector abogan porque la colaboración se centre en una mayor cesión de suelo público, donde el sector privado pueda construir vivienda en régimen de arrendamiento. Desde esta perspectiva, valoran positivamente la iniciativa que a lo largo de 2020 se ha anunciado desde la Comunidad de Madrid y que consiste en la construcción de 25.000 viviendas públicas en régimen de alquiler. “Este es el camino para conseguir esa colaboración público-privada que introduzca en el mercado vivienda de alquiler a precio asequible”, recalca Toribio.
En 2021 aumentará la morosidad del alquiler, lo que provocará un repunte en los contratos de seguros de impago
En paralelo, los expertos del sector ven imprescindible aunar esfuerzos para gestionar la crisis de la manera más exitosa posible, especialmente si se tienen en cuenta los efectos negativos que está suponiendo ya en la sociedad española. Así, desde Acierto.com recuerdan que el número de incidencias por el impago del alquiler se ha disparado en la segunda mitad del año un 68%. Este aumento de la morosidad en el alquiler continuará en 2021, según Águeda A. Llorca, responsable SEO y comunicación de la compañía, “pues son muchas las familias que tendrán dificultades económicas”.
Además, esta experta ve un problema añadido si se analiza en detalle el mercado del alquiler, ya que “muchas de las viviendas que se arriendan están en manos de particulares que las alquilan para hacer frente a la hipoteca”. De ahí que confirme que en los próximos meses se producirá un incremento en la contratación de seguros de impagos del alquiler, la cual superará el 40%.
Los contratos seguirán manteniendo cláusulas anti-Covid, pero la tónica general será la sensibilidad hacia las personas afectadas por la pandemia, imponiéndose la diplomacia entre las partes
Finalmente, desde el sector creen que los propietarios de viviendas en régimen de alquiler continuarán manteniendo en los contratos de arrendamiento cláusulas anti-Covid, especialmente, calcula Caraballo, “durante los primeros meses del año”. Estas medidas incluyen varios aspectos, sobre todo, la rebaja en la indemnización que el inquilino tiene que pagar si el contrato se rescinde de forma anticipada.
En esta línea, desde Alfa Inmobiliaria constatan que la tónica general seguirá siendo “la sensibilidad hacia las personas afectadas por la pandemia”. “En la mayoría de los casos los problemas entre inquilino y propietario se solventarán con una conversación y un pacto entre ambas partes”, concluye Duque.
