El anteproyecto de Ley de Vivienda aprobado por el Gobierno en Consejo de Ministros contempla una medida para controlar los precios del alquiler a los grandes tenedores de vivienda en España. Esto se hará, en principio, elaborando índices en lo que se considere zona tensionada estableciéndose un precio máximo de cuota mensual. Algo que, en principio, solo afectará a los grandes tenedores, que son aquellos que tienen más de diez inmuebles en propiedad. Por su parte, los pequeños tenedores no se verán afectados por el control de precios, pero sí contarán con incentivos fiscales si congelan las cuotas o las reducen. La normativa está pendiente de ser aprobada en el Congreso de los Diputados.
El control de precios de alquiler previsto para los grandes tenedores de vivienda también podría repercutir en los pequeños propietarios, que podrían retirar sus propiedades del mercado
Aunque, por motivos políticos e ideológicos, se ha señalado a los grandes tenedores como los causantes del problema del acceso a la vivienda en España, los datos muestran lo contrario. Según los propios datos del Catastro, los grandes tenedores poseen únicamente el 1% del parque inmobiliario español, cifrado en 28 millones. Por tanto, el control de precios será poco efectivo si se pretendía ir contra ese perfil de propietario. Sin embargo, sí afectará a los pequeños tenedores, según los destacan los expertos. De hecho, Nicolás Barilari Plana, CEO de Finaer España, comenta que “el mercado es un organismo vivo interconectado. Cualquier decisión o medida que se adopte siempre afecta a la totalidad de factores. Todo el ruido regulatorio genera incertidumbre y si a eso le sumamos que algunos propietarios pueden no estar dispuestos a recibir por sus pisos menos de lo que realmente valen, es posible que quiten sus pisos del mercado, restringiendo aún más la oferta”.
Una visión compartida por Javier Íscar de Hoyos, presidente de Arrenta. Para este experto, los pequeños propietarios se verán afectados por la congelación del precio en dichas zonas tensionadas, “algo totalmente innecesario, pues desde Arrenta venimos demostrando cómo los precios del alquiler se están regulando y ajustando de forma orgánica como consecuencia de la pandemia”, explica. Pero no solo eso, sino que, según De Hoyos, los pequeños propietarios también verán reducirse sus ingresos y el problema será mayor y totalmente “injusto para personas que viven exclusivamente de las rentas del alquiler”.
Esta medida para limitar el precio de las rentas a los grandes tenerdores puede generar grandes diferencias entre regiones , provocando una mayor fragmentación del mercado del alquiler
En cuanto a la parte más técnica, que es la elaboración del índice para el control de precios, ya se ha señalado que no estará disponible hasta dentro de 18 meses tras la aprobación de la Ley por parte del Congreso. Por tanto, no entraría en vigor hasta 2024. “Para entonces puede que haya otro Gobierno y no se aplique. Y en caso de aplicarse, serán las Comunidades Autónomas las que tengan las competencias. Muchas ya han dicho que no van a aplicar esta normativa”, comenta Santiago Calvo, doctorando en Economía e investigador de Hunter College. En el caso de la Comunidad de Madrid, ya se han mostrado contrarios a la aplicación de este control de precios.
Las consecuencias de que unas regiones de España apliquen estas medidas de control de precios y otras no lo hagan supondrá una gran bipolaridad y diferenciación en el mercado del alquiler nacional. “La inversión privada fluirá hacia comunidades donde no exista regulación, agravando aún más la situación de aquellas comunidades reguladas. Es de esperar que entonces en el mediano y largo plazo las personas decidan mudarse a lugares donde no exista regulación, generando el aumento de demanda correspondiente y con ello todo lo que implica”, agrega el CEO de Finaer. Pero no solo eso, sino que en un mismo territorio las Comunidades Autónomas pueden oponerse a solicitar la declaración de área tensionada con los que no se podrán limitar los precios en la región. “A la vez los ayuntamientos sí podrían aplicar recargos a las viviendas desocupadas a través del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), otros de los supuestos que recoge la nueva Ley, al ser un tributo gestionado por los consistorios”, explica el presidente de Arrenta.
Existe una gran dificultad técnica a la hora de elaborar los índices y calcular el límite de precios debido a lo cambiante del mercado. Los datos que han utilizado son de años anteriores a la pandemia
Otro de los problemas será la elaboración de los índices para establecer que es un área tensionada. Por el momento, se entiende como tal aquella área, distrito, barrio o ciudad en la que los precios medios del alquiler han crecido en los últimos cinco años más de cinco puntos por encima de lo que lo ha hecho el IPC. Además, el importe medio de la renta debe representar más del 30% de la media de ingresos por hogar.
Pero no solo eso, sino que, tal y como señala Arantxa Goenaga, abogada y socio del bufete jurídico Círculo Legal Barcelona, “los datos que han utilizado son de años anteriores a la pandemia”, por lo que no reflejan cómo ha afectado la Covid-19 al mercado, además de “no tener en cuenta” estudios y estadísticas que afirman que, en Barcelona, ciudad que ya aplica un índice de referencia para regular los precios, “han bajado menos los precios que en Madrid”. Una visión también compartida por Barilari, que explica que estos índices, además de contar con una dificultad técnica de cálculo muy elevada, “utilizan datos dinámicos y cambiantes para ser aplicados a categorías estáticas”.
Unas normas que desincentivan a la inversión de grandes tenedores y que tendrán poco recorrido práctico debido a las competencias autonómicas y municipales
Por último, cabe preguntarse por las consecuencias que esta medida puede tener en el mercado del alquiler en España. Según los expertos consultados, esta apuesta genera inseguridad jurídica y pone freno a la inversión inmobiliaria en nuestro país, además de que puede generar que los propietarios retiren sus viviendas del mercado. “Estas medidas llevan a muchos pequeños propietarios a no alquilar o vender”, agrega Goenaga. “La intervención del Gobierno generará inseguridad jurídica ya que, al fijar un precio del alquiler para los pisos de los grandes tenedores, aquellos que tienes 10 o mas viviendas, muchos promotores y grandes carteras se replantearán su estrategia”, comenta Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), quien también explica que los inversores extranjeros se han mostrado reacios a esta medida.
Finalmente, Calvo termina señalando que estas medidas parten con varios problemas, como son las competencias autonómicas o municipales, ya mencionadas; y los “efectos negativos de las mismas, ya que no atacan el principal problema de la vivienda, que es de oferta y no de demanda. Pero muchas de las cuestiones no creo que tengan mucho recorrido”.
