Los efectos de la pandemia se han dejado sentir en el mercado hipotecario. Aunque las operaciones que ya estaban muy avanzadas han podido cerrarse en pleno estado de alarma, algunas firmas han quedado en suspenso. El coronavirus podría introducir cambios en la evolución del Euríbor o en las condiciones de los préstamos. Según el Colegio de Registradores, en la segunda quincena del mes de marzo comenzaron a verse de forma más nítida los efectos de la crisis sanitaria en la financiación, cayendo un -27,25% las hipotecas constituidas sobre viviendas frente al mismo periodo de 2019. El horizonte aún no es lo suficientemente nítido como para averiguar cómo serán las hipotecas después de la crisis del coronavirus, pero los expertos hacen sus proyecciones.
No se sabe a ciencia cierta si las condiciones de financiación se endurecerán. Lo que sí está claro es que los bancos serán más cautelosos a la hora de estudiar la solvencia de los compradores
Datos del European Trade Union Institute confirman que a finales de abril más de 42 millones de trabajadores de la UE estaban afectados por un ERTE. Esta situación forma parte de la realidad financiera de muchas familias, que deben salir adelante con una prestación en el mejor de los casos, dado que muchos empleos perdidos se mueven dentro de economía sumergida, lo que ha dejado a muchos hogares sin ingresos. «La incertidumbre económica será una variable que ponderará mucho en la nueva concesión crediticia, fundamentalmente por el impacto que la crisis tendrá sobre el nivel de empleo«, indica Enrique Benavides, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Del mismo modo opina Luis Corral, CEO de Foro Consultores, pues las entidades «tendrán que revaluar los riesgos y solvencia de algunos compradores».
Se impone cautela. HelpMyCash.com indica que «muchos bancos han empezado a revisar con lupa la situación económica y laboral de los solicitantes». Este contexto poco alentador dispara las alarmas sobre la morosidad. «Desde los máximos alcanzados en 2013, donde la tasa de créditos incobrables se situó en el 13,61%, la banca ha logrado rebajarla hasta el 4,83% a principios de 2020″, recuerda Joaquín Robles, sales manager de XTB. Este experto indica que «el empeoramiento de las perspectivas económicas puede generar una mayor morosidad, pero no debería cambiar notablemente el análisis de riesgo«. Lo que sí augura Robles es que «podríamos ver cómo la banca endurece las condiciones de financiación para captar crédito con el menor riesgo posible». Para poner coto a la futura morosidad, desde DCredit comentan que las entidades «arbitraran formas más flexibles, negociando carencias, ampliaciones de plazo, etc.».
Las vinculaciones y las comisiones están muy controladas desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, no se descarta que, si el riesgo aumenta, la banca trate de compensarlo
Más allá de un estudio más riguroso de la capacidad de endeudamiento de los futuros hipotecados, está la duda de si las hipotecas postcoronavirus contarán con nuevas vinculaciones y comisiones, algo que desde DCredit no ven demasiado probable: «Ahora ya hay muchas vinculaciones, y en cuanto a las comisiones, seguirán las que están y se aplicarán dependiendo del riesgo de la operación«, exponen. Benavides tampoco lo considera una posibilidad, declarando que «no parece que la pandemia pudiera generar actitudes comerciales distintas a las conocidas». Para Robles, la clave está en la nueva Ley Hipotecaria, que hace que «la banca tenga menos opciones para vincular productos a la concesión de un préstamo hipotecario«. Es por ello que este experto indica que «la principal herramienta para incrementar sus beneficios será el aumento de los tipos de interés«.
Aunque a corto plazo la banca se esfuerce por ser competitiva y, por el momento, no se hayan dado cambios importantes, el escenario podría dar un vuelco. «Estamos en un escenario en el que la banca también está sufriendo con sus márgenes y se notará en su cuenta de resultados. Eso hará que, en todas las líneas de negocio, no solo en las hipotecas, podrían subir comisiones o los diferenciales del Euríbor«, admite Corral. Los riesgos necesitan ser compensados, así que la puesta en marcha de herramientas que ayuden a paliarlos no es una alternativa descabellada. «Una opción para reducir el riesgo de las hipotecas que los bancos podrían utilizar es ofrecer bonificaciones sobre el tipo de interés a cambio de la contratación de seguros de protección de pagos«, ponen como ejemplo desde HelpMyCash.com.
La influencia de la moratoria en las hipotecas después de la crisis del coronavirus será limitada. Todo depende del aumento de la morosidad y de las provisiones de la banca de cara a los impagos
La excepcional situación que ha generado la COVID-19 en la sociedad española ha hecho que el pago de muchas hipotecas se afronte con serias dificultades. Con el fin de ayudar a los más afectados, el Gobierno puso en marcha una moratoria. El impacto de este aplazamiento en la concesión de nuevos préstamos no será relevante porque, tal y como declara Benavides, «se dirigen a colectivos completamente diferentes». No obstante, matiza que «cabría pensar que, si el volumen de solicitudes cae con fuerza, la concesión de hipotecas lo hará al menos en la misma proporción». DCredit tampoco cree en la influencia de la moratoria en los nuevos préstamos para la compra de vivienda, subrayando que «lo que realmente tendrá un impacto en la concesión de hipotecas será el cómo se reactive el mercado laboral y el crecimiento de la economía«.
El aplazamiento de las cuotas ya está haciendo que los bancos realicen provisiones para hacer frente a los posibles impagos. Sin embargo, «si detectan que el riesgo aumenta y que los clientes inmersos en una moratoria corren el riesgo de no poder pagar una vez venza el aplazamiento, la banca podría endurecer los criterios de concesión y subir el precio de las nuevas hipotecas para compensar la morosidad de la cartera actual», anticipan desde HelpMyCash.com. Robles también valora la repercusión de la moratoria en los nuevos préstamos, dado que «la posibilidad de que entremos en un ciclo recesivo implica un aumento de la tasa de morosidad, limitando los beneficios bancarios por la dotación de provisiones. Ante este entorno la banca podría optar por aceptar las operaciones con el menor riesgo posible, descartando otras de mayor riesgo».
La guerra hipotecaria podría quedar en una especie de stand by. No obstante, a pesar de las provisiones, la banca tratará de mantener su competitividad captando nuevos clientes
El sector bancario llevaba tiempo demostrando su pujanza proponiendo ofertas hipotecarias con condiciones muy atractivas. Esta guerra hipotecaria por ganar clientes podría quedar en suspenso, priorizando la dotación de provisiones. Corral apunta que «la banca se centrará más en la gestión de las concedidas y el control de los fallidos». Nadie duda de que esta clase de financiación es el núcleo duro del sector bancario, y en ningún caso se paralizará. «La hipoteca es el nicho de negocio más claro y seguro», aseguran desde DCredit, añadiendo que «el objetivo de todas las entidades seguirá siendo ganar cuota de mercado«. Asimismo, Benavides recuerda que estas «deben trabajar constantemente para maximizar la rentabilidad de sus negocios y, por ende, la de sus accionistas». Aunque ahora lo que prima es mantener a raya los impagos, «la captación de nuevos clientes, y con ello, la mayor asunción de riesgo, deberá hacerse garantizándose al máximo posible la rentabilidad a largo plazo«, afirman.
Los estímulos del Banco Central Europeo (BCE) garantizan que el crédito a familias y empresas siga fluyendo, pero no sabemos si este dinero será más caro. «De momento, la banca no ha encarecido los precios de sus hipotecas, ni ha avisado de que vaya a hacerlo a corto plazo. No obstante, podrían subir los precios para compensar los futuros impagos que pueda acarrear la crisis actual», avisan desde HelpMyCash.com. La clave está en el riesgo derivado de un empeoramiento de las finanzas familiares. Robles indica que «hay que entender la tasa de morosidad como una prima de riesgo: cuanto más posibilidad de impago, más caro será acceder al crédito». En cualquier caso, todo indica que la banca seguirá siendo competitiva, y más con los compradores que tengan una posición media/alta, según Foro Consultores. «Los bancos tratarán de ofrecer unas condiciones más ventajosas a los clientes que cumplan ciertos requisitos», concluye Robles.
El Euríbor sigue en negativo, pero lleva dos meses subiendo. Su evolución está muy ligada a la desconfianza dentro del mercado interbancario y las inyecciones de liquidez del BCE
El Euríbor, principal referencia para las hipotecas variables, sigue en el terreno negativo, pero lleva dos meses subiendo. Así, en marzo se colocó en el -0,266% y en abril en el -0,108%. Las hipotecas con revisión anual no se encarecieron en marzo, dado que la tasa en ese mes en 2019 era más alta, pero en abril sí tuvo lugar un pequeño incremento en las cuotas. Para Corral, se trata de «ajustes técnicos que no tendrán un gran impacto», y DCredit lo califica de «transitorio». La evolución del mismo obedece a dos fuerzas contrapuestas: «Por una parte, tenemos el aumento de la tensión en el mercado interbancario, y por otra parte, la política expansiva del BCE que está inundando el sistema de liquidez», explica Benavides. La relación de ambas variables es decisiva en su trayectoria.
Robles opina que «el hecho de que el BCE esté ofreciendo a la banca unas condiciones crediticias más ventajosas que las del mercado, ha provocado una menor actividad en el mercado interbancario, lo que impulsado el Euríbor a máximos de finales de 2016″. Por contra, para la AHE, «las medidas extraordinarias de apoyo puestas en marcha por el BCE deberían aliviar la tensión de los mercados y con ello hacer que el Euríbor deje de aumentar». Las previsiones respecto al Euríbor son inciertas y complicadas de hacer, aunque «lo más probable es que cierre el año en valores negativos y cerca de cero, pero todo dependerá de las medidas fiscales y monetarias que se tomen para remontar la economía mundial», según HelpMyCash.com. Asimismo, Robles indica que «lo único que parece claro, es que los tipos de interés se mantendrán en cero durante un tiempo prolongado, lo que debería seguir manteniendo al Euríbor por debajo de cero».
Las hipotecas fijas seguirán ganando terreno en el escenario postcrisis sanitaria. Aunque por ahora las variables son más baratas, el cliente busca seguridad y tranquilidad
Los últimos datos de hipotecas publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) señalan que el 62,6% de las nuevas hipotecas sobre vivienda en febrero fueron a tipo variable y el 37,4% a fijo. En este sentido, los hipotecados conservadores que no quieren llevarse sustos con su cuota mensual van ganando terreno. Corral indica que «es un escenario atractivo para las hipotecas fijas porque cuentan con intereses bajos y el cliente tiene menor inseguridad ante el futuro». Los actuales vaivenes del Euríbor no promoverán por sí solos un trasvase de variable a fijo. Aquellos que se deciden por una cuota fija están adhiriéndose a la campaña a favor de este tipo de interés que los bancos llevan fortaleciendo desde hace meses para asegurarse un margen a largo plazo.
De hecho, desde HelpMyCash.com están convencidos de que «lo más probable es las hipotecas variables sigan siendo más baratas que las fijas», si bien «la diferencia se ha estrechado durante los últimos años», tal y como reconoce Robles. Así, la elección entre una u otra depende más bien de la percepción que tenga el cliente. También opinan así en DCredit: «Los prestatarios quieren seguridad y la tranquilidad de que la cuota a la que se comprometen hoy no les va a variar en el futuro». Teniendo en cuenta que una hipoteca compromete los ingresos de las familias por varias décadas, «la seguridad que ofrece mantener un tipo de interés constante en un producto tan duradero debería seguir motivando a los clientes a solicitar un tipo de interés fijo», confirma el portavoz de XTB.
