Para quienes buscan una vivienda nueva, comprar sobre plano es una alternativa interesante. Entre otros beneficios, permite pagar la entrada en varios plazos y personalizar algunos de los detalles de la casas. Además, está la posibilidad de subrogarse al préstamo promotor, obteniendo una hipoteca con condiciones más ventajosas que en el mercado libre.
Si tenemos en cuenta que comprar un inmueble es, para la mayoría, una de las decisiones más importantes que se pueden tomar en la vida, no está de más poner los cinco sentidos al servicio de hacerlo bien. Por eso, hay que considerar vivienda sobre plano. ¿No sabes por dónde empezar? Lo primero es tener claras las etapas por las que pasarás y algunos consejos útiles. ¡Toma nota!
¿Qué debo saber de la compra sobre plano?
Cuando hablamos de comprar sobre plano nos referimos a adquirir una vivienda que aún no ha sido construida, es decir, solo disponemos de los planos provisionales, algunos renders y la información que facilite el promotor. Al optar por esta tipología de inmueble tendremos que esperar más tiempo, hasta que la vivienda esté terminada y esté concedida la licencia de primera ocupación.
Dos ventajas: precio y personalización
La versatilidad en los plazos es un aspecto positivo. No hay que dar el 20% de golpe como pasa con la segunda mano, sino que hay un plan de pagos dilatado en el tiempo. Esta circunstancia puede darnos más tiempo para ahorrar y permitirnos abonar la entrada en diferentes etapas. Cuando firmemos las escrituras y se realice la entrega de llaves, ese 20% estará finiquitado.
Otra de las ventajas de comprar sobre plano es que puede permitirnos comprar a un precio más bajo. Salvo las últimas unidades de una promoción, una vivienda llave en mano es más cara que una por construir. También nos abre la puerta a personalizar algunos de los acabados del inmueble, lo que permite adaptarla más fácilmente a nuestros gustos.
No obstante, la decisión no está exenta de riesgos. Esta fórmula puede verse afectada por retrasos en el avance de las obras o cambios del diseño original. Por eso es esencial que guardemos toda la información comercial que hemos recibido, ya que es vinculante, y que tengamos claros los pasos que debemos dar hasta la firma del contrato y por fin disfrutemos de nuestra casa.
Pasos para comprar una vivienda sobre plano
- Información inicial. Lo primero que debemos hacer cuando nos interesa una vivienda sobre plano es recabar toda la información posible acerca del proyecto y del promotor. Un promotor solvente y de confianza nos aportará una mayor confianza de que el desarrollo residencial llegará a buen término.
- Visitar el proyecto. Aunque la vivienda que nos interesa no esté aún construida, sí podemos visitar la parcela en la que será edificada y, en muchos casos, visitar el piso piloto, físico o virtual, lo que nos permitirá hacernos una mejor idea acerca del futuro inmueble y de su ubicación, además de facilitarnos comparar con otros proyectos que tengamos en nuestro punto de mira.
- Analizar el mercado y comparar. Es posible que existan en el mercado otras promociones de obra nueva sobre plano en la zona en la que estamos interesados. Incluso pisos ya construidos. Analizar el mercado y comparar distintas opciones nos ofrecerá alternativas que tendremos que valorar.
- Contrato de arras y señal. Si finalmente damos el paso, tendremos que pagar una señal. Puede tratarse de un porcentaje sobre el precio de la vivienda o una cantidad fija, que suele oscilar entre los 3.000 y los 10.000 euros. Es en este momento cuando se firma el contrato de arras, previo a la compraventa, en el que se deja constancia de la intención de adquirir el inmueble.
- Contrato privado de compraventa y reserva. El siguiente paso sería firmar el contrato privado de compraventa de la vivienda. En este documento se recogen todos los detalles de la vivienda, así como la fecha del inicio de las obras y de la entrega, el precio exacto, los impuestos, las condiciones de pago hasta la firma de la hipoteca o las penalizaciones a las que hará frente el promotor en caso de que se produzca un retraso. La firma de este contrato coincide con el pago de la reserva, que oscila entre el 10% y el 15% del precio de la vivienda más IVA.
- Seguimiento de las obras y cuotas mensuales. También durante la construcción del inmueble es habitual que la empresa promotora permita determinadas visitas a las obras para observar la evolución del proyecto. A medida que va avanzando la ejecución, se va pagando mes a mes otro 10%-15% del precio de la vivienda.
- Búsqueda de hipoteca. Si no vamos a pagar el 70%-80% restante con fondos propios, necesitaremos una hipoteca. Según se acerque la finalización de la obra, el promotor cederá nuestros datos (siempre que demos el consentimiento) al banco que ha financiado el proyecto para que se ponga en contacto con nosotros y nos exponga su oferta hipotecaria. No estamos obligados a contratar el préstamo con ellos, pero es esencial que previamente a la escritura tengamos ya la hipoteca concedida para firmar escrituras de compraventa e hipotecarias a la vez.
- Escritura pública y entrega de llaves. Tanto el contrato de arras como el privado no requieren de un notario, pero las escrituras sí, pues deben presentarse ante el Registro de la Propiedad. En función de si hemos liquidado el precio total de la casa o necesitamos financiación externa, firmaremos escrituras de compraventa e hipoteca o solo las primeras. Recuerda que deben pasarte las escrituras con antelación para subsanar errores. En este acto ante notario recibiremos las llaves y seremos oficialmente los propietarios.
- Gastos añadidos. También suele aprovecharse la visita al notario para firmar y liquidar algunos gastos como los notariales, registrales, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Si no compras al contado, estos dispendios se cubren con una provisión de fondos realizada en el banco que te ha concedido la hipoteca.
- Inspección de la vivienda. Antes de la entrega de llaves, se suele realizar una visita de cortesía a la vivienda ya construida para comprobar que se corresponde con lo acordado y que se encuentra en condiciones óptimas, pero no siempre es así. En ocasiones, esta inspección se hace una vez se ostenta la titularidad de la casa. La promotora suele facilitar un documento en el que anotas, habitación por habitación, los posibles defectos con el fin de subsanarlos lo antes posible.
Consejos para comprar una vivienda sobre plano
Saber los pasos por los que pasaremos al comprar sobre plano es esencial, como también lo es seguir una serie de recomendaciones:
- Bien informado. Es recomendable solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para asegurarnos de que la promotora es titular del solar en el que se va a construir la promoción y comprobar que dispone de licencia de obras. Tampoco está de más investigar sobre la solvencia y anteriores proyectos, tanto del constructor como de las subcontratas.
- Ubicación deseada. Es muy importante, además de lo anterior, que valoremos las características de la zona, así como el entorno del inmueble y las comunicaciones con otros barrios o municipios, y con los servicios básicos. Visitar la zona en distintas horas del día y diversos días de la semana nos facilitará también información acerca de la conveniencia de la ubicación.
- Posibles retrasos. Los retrasos son muy comunes en la compra de vivienda de obra nueva. Además de asegurarnos de que el contrato incluye penalizaciones por retraso, tendremos que disponer de la flexibilidad suficiente para que esta posibilidad no trastoque nuestros planes de vida.
- Garantías: Las cantidades adelantadas antes de la licencia de obra han dejado de estar aseguradas, por eso es fundamental que el promotor cuente con avales bancarios para que, en caso de que la obra no lleve a cabo, la devolución del dinero entregado a cuenta se devuelva.
¿Listo para emprender la búsqueda de tu hogar? Si vas a comprar sobre plano, no olvides tener en cuenta estas recomendaciones.
