La acción de comprar una casa para alquilar ha sido la inversión preferida del pequeño inversor. El alquiler residencial está copado por los inversores particulares que compran una vivienda para conseguir una rentabilidad bruta con el alquiler que el Banco de España situaba en torno al 3,8% en el tercer trimestre del año pasado, mientras Servihabitat la eleva al 5,7%. Con el desarrollo de las SOCIMI, el inversor particular puede conseguir una rentabilidad del alquiler vía dividendos en torno al 4%. ¿Es más rentable para el inversor particular invertir en una SOCIMI?
De acuerdo con el informe sobre SOCIMI realizado por la consultora JLL y BME existen 72 sociedades en el mercado, la mayoría cotizan en el mercado continuo y tan solo cuatro están en la Bolsa. Su volumen de inversión inmobiliaria está cerca de los 50.000 millones de euros y generaron 2.100 millones de euros en rentas en 2018. Armanext, que controla las SOCIMI que invierten en el MAB y Euronext, eleva la cifra a 86 con un valor de los activos de 19.942 millones de euros.
Las SOCIMI ofrecen rentabilidad al invesor a través de dos vías: dividendos y precio de la acción. También hay diferencias entre el mercado continuo y el MAB
El inversor particular que invierte en SOCIMI obtiene rentabilidad por dos vías: por los dividendos, ya que están obligadas a repartir al menos el 80% del beneficio conseguido a través de las rentas y un 50% de las plusvalías de las venta de activos, y por la subida en el precio de la acción. “La rentabilidad alcanzada por las SOCIMI en 2018 por dividendos estuvo en torno al 4%”, señala Alberto Segurado, director financial advisory en JLL.
En cuanto a la ganancia obtenida en el precio de la acción, hay diferencias entre el mercado continuo, donde la acción de Merlín se ha revalorizado en un 17% y Colonial un 40%, mientras que Lar ha perdido un -8%; y el MAB, donde la rentabilidad media está en el 4% “pero con un rango que va de un máximo de 11% a un mínimo de 0,9%”, puntualiza Luis Martín Guirado, director corporativo de desarrollo de negocio de Gesvalt, añadiendo que “la rentabilidad de la acción está relacionada con el riesgo que toma la inversión de la propia SOCIMI”.
La rentabilidad varía según el tipo de activos que gestiona la SOCIMI. La rentabilidad del alquiler es mayor dentro del sector terciario que en el mercado residencial
Además del perfil de riesgo y de la estrategia de inversión de cada SOCIMI, la rentabilidad también depende del tipo de activo que gestionan. Existe una tendencia en el mercado a la especialización. Estas sociedades están ganando volumen, pero centrándose en la explotación de un único tipo de activo. “La inversión en SOCIMI dedicadas al alquiler residencial es menos rentable que las que se especializan en oficinas o centros comerciales, ya que el riesgo del residencial es más bajo”, señala Javier Basagoiti, presidente de ASOCIMI.
Al generar los inmuebles terciarios un alquiler más alto, la rentabilidad es mayor que en el mercado residencial. “El sector de los locales comerciales es el que obtiene mayor rentabilidad, seguido por los vehículos de carácter mixto que invierten en tres o más segmentos”, apunta Segurado. Sin embargo, “si una SOCIMI solo toma exposición en oficinas de la Castellana con inquilinos de primer nivel, al ser un negocio más seguro ofrecerá menor dividendo que otra sociedad que invierta en edificios residenciales en zonas secundarias o con menor demanda de ocupación, ya que esta es una estrategia más agresiva”, puntualiza Joaquín López-Chicheri, presidente y consejero delegado de Vitruvio. Las sociedades que asumen más riesgo generan mayor rentabilidad
El inversor particular decide no invertir en una SOCIMI. De hecho, las personas físicas suponen el 9% del total de las inversiones hechas en SOCIMI
A pesar de las rentabilidades conseguidas con la inversión en SOCIMI, el pequeño inversor todavía no ha entrado en estas sociedades. La juventud de esta sociedades es una de las razones que señalan desde el sector para justificar esta situación. “El inversor particular empieza a considerar estas compañías dentro de su asset allocation como una fórmula alternativa a la inversión directa en el sector inmobiliario, prefiriendo normalmente las sociedades del mercado continuo, con mayor negociación diaria y, por lo tanto, mayor liquidez”, según Segurado.
Según un estudio de Gesvalt, las personas físicas suponen el 9% del total de las inversiones hechas en SOCIMI. “Sería ideal que el 15% o 20% de inversión alternativa que deberían tener todas las carteras de inversión se materialice en SOCIMI, pero es difícil porque no hay suficiente información ni track record de las mismas. Es algo que va a cambiar en los próximos 2 o 3 años, cuando veremos entrar a los pequeños inversores”, avanza Martín Guirado.
En el caso de las SOCIMI especializadas en el arrendamiento de viviendas la presencia del inversor particular es residual. La mayoría de las SOCIMI especializadas en la gestión de viviendas en alquiler cotizan en el mercado alternativo y no tienen una difusión muy elevada. “Sus estructuras de capital están en manos de unos pocos inversores institucionales”, según Basagoiti. “Su objetivo es aumentar su tamaño para mejorar la eficiencia de sus estructuras de costes y otorgar unas rentabilidades por dividendo que resulten atractivas para los inversores particulares”.
La diversificación y la profesionalización son las principales ventajas de la SOCIMI frente al riesgo de la inversión directa en vivienda, que suele centrarse en activos sueltos
Las ventajas que tiene la inversión en SOCIMI frente a la compra directa de la vivienda para ponerla en alquiler se centran en la diversificación y la gestión profesionalizada. “Las SOCIMI permiten que un ahorrador tome exposición a tipos de inmuebles que él solo no podría comprar (un edificio de oficinas con Telefónica de inquilino o una nave logística alquilada a Amazon), puesto que el inversor particular normalmente está limitado a invertir en pisos sueltos o pequeños locales en el mejor de los casos” ,señala López-Chicheri. En su opinión, es mejor tener un edificio completo (o una cartera diversificada de edificios enteros) que un piso suelto en una comunidad porque “se puede generar mucho más valor con el activo entero”.
Al gestionar grandes porfolios de activos en distintas localizaciones y con situaciones de mercado diferentes, la inversión no está sometida a la riesgos que tiene el casero particular cuando el inquilino deja la vivienda. Al invertir la SOCIMI en varios inmuebles minimiza el riesgo de la inversión. “Una SOCIMI permite inversiones a medida, con rentabilidades estables y con un riesgo geográfico diversificado. Una inversión directa es algo mucho más focalizado en un solo activo, que permite decisiones autónomas y cuenta con menos eficiencia a nivel fiscal”, señalan desde Servihabitat.
El desarrollo de las SOCIMI y su gestión profesionalizada no ha afectado al mercado que permite al pequeño inversor comprar una casa para alquilar, una acción que suele realizar al contado
Otra de las ventajas es la gestión profesionalizada externa y la capacidad de compra de una SOCIMI, que “permite negociar la adquisición y financiación de manera más eficiente”, según Martín Guirado. Por su parte, López-Chicheri destaca la divisibilidad de la inversión que permite al inversor recuperar parte de la misma si necesita liquidez.
Sin embargo, por el momento la inversión en SOCIMI no sustituye a la compra de una casa para alquilar que realiza el pequeño inversor. De hecho el desarrollo de las SOCIMI no ha afectado a este mercado. “Todavía en algunas ciudades estamos viendo la presencia del inversor que quiere comprar para alquilar, sobre todo, en ciudades donde los precios permiten al inversor comprar al contado”, apunta Lázaro Cubero, responsable del departamento de Análisis e Informes de Tecnocasa.
