La polémica normativa aprobada por el Gobierno en materia de vivienda busca, entre otros aspectos, favorecer el acceso a un inmueble a precios asequibles, proteger de las situaciones de vulnerabilidad y combatir la especulación inmobiliaria. Dentro de este último objetivo se encuentra la Vivienda de Protección Pública (VPO), cuyo plazo de descalificación se amplía hasta los 30 años para las nuevas unidades que se levanten a partir de ahora. ¿Qué consecuencias pueden tener en el mercado inmobiliario las medidas que recoge la Ley de Vivienda en materia de VPO?
La VPO queda blindada: Las viviendas construidas sobre suelo público no perderán nunca la protección y las levantadas sobre suelo no protegido no podrán descalificarse hasta pasados 30 años
La Ley de Vivienda recoge dos medidas que afectan directamente a la VPO. Según explica Pedro Soria, director comercial de Tinsa, la normativa establece, en primer lugar, que las nuevas viviendas en régimen de protección pública que se construyan sobre suelo protegido no perderán nunca el carácter de protección pública, lo que implica que en ningún caso “podrán ser vendidas como vivienda libre, a precio libre y a cualquier comprador”.
La ley determina también que aquellas viviendas que estén levantadas en suelos no protegidos tendrán carácter de VPO durante un periodo mínimo de 30 años desde su construcción, un plazo considerablemente superior al actual, que suele variar entre los 10 y los 15 años. Al respecto, este experto explica que, durante este nuevo periodo de tiempo la VPO estará sometida a un precio máximo de venta y que el comprador deberá ser una persona inscrita en el registro de demandantes. “Transcurridos 30 años, o un periodo mayor si así lo establece la normativa autonómica correspondiente, la vivienda perdería su carácter protegido y podría ser vendida libremente en el mercado”, agrega.
La ley no tiene carácter retroactivo, pero puede alentar a los propietarios a aligerar la descalificación VPO ya construida. Estas nuevas medidas en el mercado libre tendrían efectos, tanto en la compraventa como en el alquiler
Los contenidos relativos a la VPO en la Ley de Vivienda no tienen carácter retroactivo. Sin embargo, desde Templo Consulting informan de que el texto contiene una cláusula que afirma que es posible aplicar la dilatación de la descalificación “a todas las viviendas protegidas, sin importar su fecha de calificación definitiva”. Esta indefinición podría provocar, como recomiendan desde esta organización, que un buen número de propietarios descalificaran su vivienda de VPO a un ritmo más elevado en lo sucesivo, lo que generaría movimientos en el mercado residencial, tanto de compraventa como de alquiler.
En concreto, Laura Conde, del departamento de Comunicación & Marketing de esta compañía, pone de manifiesto que la vivienda protegida tiene una serie de limitaciones a la hora de vender o arrendar, las cuales quedan suprimidas con la descalificación, “que permite incrementar el valor del inmueble y favorece al propietario para llevar a cabo muchas más acciones, como vender a precio de mercado, alquilar libremente o aumentar el crédito de la hipoteca”.
Por su parte, Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, pone de manifiesto que la liberalización de VPO siempre ha sido una cuestión “polémica”, que provoca un aumento en el precio de la vivienda libre, tanto de la compra como del alquiler. Esta situación se percibe en la actualidad, advierte, pues la liberalización de este tipo de inmuebles puede ser “un negocio” para muchos propietarios, que tienen la oportunidad de vender “a un precio muy superior al que compraron” y alquilar su vivienda “como si fuese libre, obteniendo gran rentabilidad por ella”.
La obligación de construir más vivienda social tendrá su correlato en el precio de la vivienda libre, que de manera indirecta, aumentará
La liberalización de VPO trae consigo un aumento de los precios en el mercado de la vivienda libre. Este efecto, a juicio de los expertos, también se producirá por otra obligación que incorpora la Ley de Vivienda. La misma hace referencia al porcentaje que las nuevas promociones han de destinar a vivienda protegida. En concreto, el texto legislativo establece una reserva del 30% del suelo urbanizado en las nuevas promociones que deberá destinarse a la vivienda protegida, reservando un 50% de esa cantidad al alquiler social.
Estos cambios, opina Antonio de la Fuente, managing director de Colliers, “van a provocar que de forma indirecta las viviendas libres suban de precio, ya que estas asumen un porcentaje mayor de costes de gestión y urbanización que las protegidas”. En concreto, este especialista pone de manifiesto que, “en realidad todos los compradores de vivienda libre asumen dentro del precio de su inmueble un exceso de costes por haber asumido cargas de gestiones urbanísticas mayores para facilitar el desarrollo de suelo de vivienda protegida”.
La descalificación podría provocar una menor inversión en vivienda protegida. Para evitarla, se pide una mayor colaboración público-privada, que permite a los promotores obtener un beneficio “mínimo pero razonable”
Desde Templo Consulting afirman que la materialización de las novedades que en materia de vivienda protegida incorpora la nueva normativa, en concreto la descalificación, podría suponer “la posibilidad de que exista menos inversión privada destinada a la construcción de este tipo de inmuebles”. Para evitar esta situación, otras voces del sector consideran que es necesaria potenciar la colaboración público-privada. Es el caso de Soria, quien declara que “la Administración no tiene recursos ni estructuras suficientes para levantar estas viviendas por sí misma”.
No obstante, este experto matiza que, para que la colaboración público-privada pueda existir, “los requisitos establecidos por la administración tiene que contemplar un margen de beneficio, mínimo pero razonable, para el promotor”. “La cesión de suelos por parte de la administración, que en algunos lugares está poniéndose en práctica, es una de las salidas que puede contribuir a aligerar la presión de los costes para los promotores en este tipo de proyectos”, concluye.
