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¿Cuándo desaparece el aval de una hipoteca?

Cuando se pide una hipoteca y el deudor necesita más garantías que la vivienda para cubrir la hipoteca, el banco exige un aval para conceder el préstamo. Esto significa que una persona garantiza el cumplimiento de las obligaciones del hipotecado y asume el pago de la deuda si este no la paga. Ante la duda de cuándo desaparece el aval de una hipoteca, la respuesta es obvia: cuando el hipotecado paga la deuda. No obstante, es posible que el aval desaparezca antes de que se haya pagado el préstamo hipotecario si se declara su nulidad por contener cláusulas abusivas.

cuando desaparece el aval de una hipoteca

El aval hipotecario se utiliza cuando el banco exige más garantías al hipotecado. Es común cuando el comprador no tiene ahorro suficiente

Durante el boom inmobiliario, era muy habitual pedir un aval para conseguir la financiación necesaria para comprar la vivienda. Esto permitió a muchos compradores con pocas posibilidades de obtener la hipoteca que pudieran firmarla. Sin embargo, cuando surgían problemas de impago y el banco ejecutaba el aval se produjeron situaciones en las que los avalistas de viviendas han llegado a perder su propia vivienda por avalar una hipoteca ajena.

Aunque ahora no es una figura tan utilizada, es posible que el banco lo exija cuando el cliente no dispone del 30% para pagar la entrada y los gastos de la vivienda, no lleva más de dos años trabajando o no puede dedicar el 35% de sus ingresos mensuales al pago de la cuota hipotecaria. Esas son las situaciones más habituales entre los jóvenes, que suelen necesitar el aval de los padres. Si no se cumple alguno de estos requisitos, pero se cumplen los otros es posible que el banco exija un aval hipotecario para garantizar la operación.

Ante la duda de cuándo desaparece el aval de una hipoteca, la respuesta es obvia: cuando el hipotecado paga la deuda

El avalista está vinculado al préstamo hipotecario hasta que el deudor paga la deuda, porque se han cumplido las obligaciones garantizadas, que en este caso es la devolución del capital prestado con sus intereses. Cuando se paga la deuda queda liberado tanto el avalista de una hipoteca como el deudor principal. Si se trata de un aval parcial, el avalista ya no tendrá que responder con su patrimonio del impago de la deuda cuando se amortiza la cantidad especificada en la escritura. Otra posibilidad de liberarse del aval es cuando se acuerda con el banco la condonación de la deuda.

A la pregunta de cuánto dura el aval de una hipoteca, queda claro que solo se requiere la cancelación financiera. No es necesario que se realice el trámite de la cancelación registral de la hipoteca, ni que se otorgue la escritura de carta de pago. Cancelar una hipoteca es una formalidad que solo afecta al ámbito registral, de manera que si se ha pagado el crédito pero no se ha inscrito la cancelación registral de la hipoteca “la entidad financiera no podrá dirigirse ni frente al avalista ni frente al deudor porque la cuantía del crédito está satisfecha”, señala Juan León Ros, letrado de Marín y Mateo Abogados.

La nulidad del aval también extingue su obligación. Se produce cuando se hace renunciar al avalista de los beneficios de división, orden y excusión

Existe otra forma de extinguir un aval: declarar su nulidad. Un aval es nulo cuando “su redacción va en evidente perjuicio del avalista por imposición del banco o se incluye de forma poco transparente”, según Beatriz Duro, abogada de Duroa Abogados. La situación más habitual es cuando se hace renunciar al avalista de los beneficios de excusión, división y orden porque, “aunque figure en la escritura como avalista, es un deudor principal más”, según Duro. Estos beneficios se refieren a que el banco debe ir primero contra el deudor principal y contra sus bienes antes que contra los bienes del avalista y además, si hay varios avalistas debe repartirse la deuda entre todos. Se trata de derechos del avalista hipotecario que resultan básicos.

Sin embargo, es habitual que los bancos incluyan una cláusula, que está contemplada en el Código Civil, por la que se renuncia a estos derechos, pero que es nula cuando se declara abusiva. Se considera que es una cláusula abusiva cuando se incorpora como condición general en el préstamo sin que se haya negociado ni informado de sus consecuencias al avalista porque crea un desequilibrio entre las partes. “Es nula por su carácter abusivo por aplicación de la ley para la Defensa de los Consumidores, no por un vicio en el consentimiento”, apuntan desde Marín y Mateo Abogados. Si se declara nula esta cláusula, puede subsistir el aval sin la aplicación de los beneficios de división, orden y excusión o bien puede declararse nulo el aval y el préstamo afectar solo al deudor principal.

¿Cómo se declara nulo un aval? Hay que demostrar que no existió una negociación previa, que faltó información y que el aval supone una garantía desproporcionada

La renuncia a los derechos de excusión, orden y división no implica per se la nulidad del aval, por lo que declarar nulo un aval depende de cada caso concreto, según los abogados consultados. “El afianzamiento puede declararse nulo cuando el juzgado entienda que no existió una negociación previa y singular con el fiador, considerando al aval como una garantía desproporcionada en relación con el riesgo asumido, existiendo una falta de información acerca de las obligaciones asumidas y sus consecuencias”, señala Almudena González, abogada de Arriaga Asociados.

Cuando se plantea esta situación se debe iniciar un procedimiento judicial para solicitar la nulidad del aval demandando a la entidad financiera. Cuando se dicte sentencia, si es estimatoria para el avalista y se estima la acción de nulidad, una vez sea firme, “se tendrá por no puesta la cláusula de aval y el préstamo hipotecario no vinculará a aquellas personas que fueron avalistas de la hipoteca, eliminando así la condición de avalista y liberando a éste de cualquier responsabilidad”, declara Miguel Ángel Durán Muñoz, socio de Durán y Durán Abogados. Si el avalista hipotecario ha abonado cuotas hipotecarias, tendrán que devolverle el importe pagado o embargado más los intereses legales desde la fecha de cada pago.

Es recomendable establecer restricciones. Se debería limitar el aval a una cuantía determinada o a un porcentaje de la deuda

Con el fin de evitar estas situaciones, González recomienda “limitar el aval a una cuantía determinada o a un porcentaje de la deuda”. Se puede limitar que el avalista no responda por la totalidad del crédito limitándolo, por ejemplo, a un 20% del mismo. En este caso, en caso de impago del titular, el banco puede ir contra el avalista para cobrar solo el 20% del préstamo. Al tratarse de una garantía personal, esté incluido todo su patrimonio.

También se puede constituir un aval hipotecario temporal, aunque tiene que estar claramente recogido en la escritura del préstamo cuándo y de qué manera se extingue el aval. Además, tampoco es recomendable firmar como hipotecante no deudor poniendo como garantía solo la vivienda particular. Según Duro, “la vivienda no podrá venderse, ni hipotecarse, y en caso de impago definitivo del préstamo por parte de sus deudores, acabará muy probablemente incluida en el lote de la subasta junto con la vivienda principal”.

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