Un gran porcentaje de compraventas que se firman en España se llevan a cabo a través de la contratación de una hipoteca. Si es tu caso, y además, vas a comprar una vivienda de obra nueva, existe la posibilidad de que subrogues ese préstamo al promotor, de modo que la deuda correspondiente a la vivienda hipotecada cambie de nombre. Por norma general, esta operación es bastante interesante porque supone cierto ahorro. ¿Quieres saber más?
Un proceso más fácil y rápido
Una de las principales preocupaciones que nos surgen a la hora de solicitar un préstamo hipotecario tiene que ver con las trabas que las entidades financieras nos pongan a la hora de adelantarnos ese dinero que necesitamos para acceder a la casa que deseamos.
En este sentido, pensar en la posibilidad de subrogar la hipoteca del promotor puede resultarnos beneficioso, en el sentido de que las condiciones para acceder a esa suma de dinero suelen ser menos rígidas que las que se plantean cuando se solicita un nuevo préstamo.
De igual modo, la subrogación con el promotor conlleva otro beneficio paralelo para el comprador de vivienda nueva. Y es que, por regla general, este tipo de operaciones suelen aprobarse más rápidamente que las hipotecas convencionales. En un contexto como el actual, con vaivenes incontrolables de los tipos de interés, es un punto a tener en cuenta si estás pensando en adquirir un inmueble de obra nueva.
Las condiciones suelen ser mejores
La subrogación hipotecaria del promotor conlleva, para la entidad financiera, la no necesidad de formalizar un préstamo nuevo. Por este motivo, los bancos de ahorran una serie de pagos, especialmente de carácter impositivo, a los que está obligado a hacer frente cuando se constituye un nuevo préstamo.
Entre los tributos desdoblados que los bancos se ahorran destaca el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Pero también se ahorran otros procedimientos, como son los gastos relativos al registro y la gestoría. Esta supresión de costes les permite ofrecer unas mejores condiciones económicas a los clientes de viviendas de obra nueva que subroguen el préstamo del promotor.
Lo que se pacta, se mantiene
Atravesamos momentos de incertidumbre, que se ha trasladado al mercado hipotecario a través de las condiciones que bancos y entidades financieras ofertan a sus clientes. Por este motivo, es importante que tengas en cuenta que, cuando uno subroga un préstamo del promotor, las condiciones que se pactan por la hipoteca no se pueden cambiar.
Indudablemente, hoy en día esto es una ventaja importante, ya que conlleva tranquilidad y aporta seguridad, al saber que ni el tipo de interés de la hipoteca ni las comisiones a las que debamos enfrentarnos van a cambiar, pero siempre conviene analizar al detalle estas condiciones y valorar la oferta del mercado en su conjunto. Así podrás calibrar objetivamente hasta qué punto es mejor subrogarte la hipoteca del promotor.
Un considerable ahorro de costes
La entrada de la Ley Hipotecaria cambió las reglas del juego del mercado y afectó en buena medida a las subrogaciones hipotecarias de promotoras. Ello se debió a que una parte importante de los gastos asociados a la contratación de un préstamo deben ser abonados, en la actualidad, por las entidades financieras.
No obstante, aún existen ciertos costes que los clientes que subroguen una hipoteca al promotor pueden ahorrarse, como sucede con algunos gastos asociados a la apertura de la hipoteca o la tasación de la vivienda. De esta manera, aunque el ahorro en costes derivados del préstamo no se constituye como el principal argumento de peso para seleccionar este tipo de hipotecas, siempre ayuda a inclinar la balanza a su favor en el caso de que el resto de elementos resulten igual de satisfactorios para tu caso concreto.
Los gastos de cancelación, para la promotora
Por último, es importante que tengas en cuenta que subrogar una hipoteca con la promotora responsable de levantar la vivienda que piensas comprar es una de las opciones que puedes plantearte antes de cerrar la financiación de tu casa, pero no la única. De hecho, cada vez son más los clientes que optan por declinar esta posibilidad y negociar por su cuenta con otros bancos.
De este modo, en el caso de que finalmente firmes tu hipoteca con otra entidad financiera al margen de la que te ofrece la promotora, debes tener presente que esta no podrá impedir tu decisión y que, además, será la responsable de pagar los gastos de cancelación del préstamo original.
