Hace tiempo que la falta de vivienda se convirtió en un problema estructural. Según un informe elaborado por el Centro Común de Investigación (JRC) de la Comisión Europea España es, junto a Alemania, Francia e Italia, uno de los cuatro mercados que concentrarán aproximadamente dos tercios de toda la inversión residencial adicional que necesitará la Unión Europea hasta 2035. Pero el diagnóstico de Bruselas no habla de una escasez generalizada de vivienda que se resuelva sabiendo cuántas viviendas hacen falta en España. Su radiografía apunta a un desequilibrio territorial.
El análisis europeo coincide con lo que llevan tiempo repitiendo promotores, consultoras y patronales del sector en España. Falta vivienda, sí y falta sobre todo donde se necesita. Pero poner en cifras ese déficit no parece sencillo. Mientras unas estimaciones lo sitúan en las 500.000, otras alcanzan el millón y medio
¿Cuál es el déficit real de vivienda en España?
La mayoría de los análisis sitúan en torno a las 750.000 viviendas el déficit acumulado en España, pero existe diferencias. Las estimaciones que hablan de medio millón corresponden a metodologías estrictas que comparan hogares y vivienda terminada. Sin embargo, las que superan el millón y medio incorporan factores adicionales, como las necesidades de vivienda social o de reposición. El desequilibrio no deja de crecer cada año.
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El punto de partida: las cifras sobre cuántas viviendas hacen falta en España son muy altas
No hay duda. Más allá del informe de Bruselas, la falta de viviendas en España es una obviedad. «Existe un desequilibrio estructural entre la creación de hogares y la producción de vivienda que se ha ido acumulando durante más de una década», explica Dictino Castaño, director general adjunto de Premier en España. El experto apunta a la metodología como elemento clave quede explicar por qué el Banco de España estimaba en 2024 un déficit cercano a 600.000 viviendas -cifra que después elevó hasta las 700.000-, mientras que otras entidades como CaixaBank Research lo sitúan entre 500.000 y algo más de 700.000.
Los expertos coinciden en el diagnóstico de fondo aunque de su análisis se deduce que los matices son importantes. Jorge Ginés, director general de ASPRIMA, comparte las estimaciones de Castaño, pero matiza que se trata de «una cifra de mínimos» porque no incorpora del todo la obsolescencia del parque, la vivienda inadecuada o los desajustes de ubicación.
El déficit de vivienda en España crece año tan año, agrandando la brecha
A esta valoración suma Susana Rodríguez, CCO y directora ejecutiva de Living en Savills, otro detalle y es que, el origen de las cifras más elevadas -el 1,5 millones que a veces se menciona-, haría referencia, en realidad, a las viviendas que faltarían específicamente en alquiler social para equiparar España a la media europea.
«Lo importante no es tanto la cifra exacta como la constatación de que cada año seguimos generando un déficit adicional porque la oferta crece a un ritmo insuficiente frente a la demanda», Dictino Castaño (Premier España)
En todo caso, Luis Nunes, CEO de Comprarcasa, aleja el foco de la precisión de las cifras señalando que, en su opinión: «lo verdaderamente importante no es si hablamos de 500.000 o de un millón de viviendas, sino que existe un déficit estructural que requiere una respuesta sostenida en el tiempo». Los datos de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI) permiten calibrar el ritmo al que crece ese agujero. Solo en 2025 se generó un déficit anual de 147.094 viviendas, un 40% más que en 2024, resultado de que la creación de hogares creció un 16% mientras la vivienda terminada cayó un 9%.
Un mapa muy desigual
La clave sobre cuántas viviendas hacen falta en España, insisten los expertos consultados, es territorial. «España tiene vivienda, pero no necesariamente donde se demanda«, resume Ginés. Los datos de ACI lo confirman. Madrid encabeza el déficit provincial con 25.193 viviendas de diferencia entre hogares creados y vivienda terminada en 2025, seguida de Alicante (12.091), Valencia (11.553) y Barcelona (8.798). En el extremo opuesto, solo Cáceres y Soria terminaron el año con más vivienda construida que hogares nuevos, y apenas el 25% de las provincias españolas cubrió al menos la mitad de la demanda generada.
«Falta oferta allí donde la gente quiere y necesita vivir», reflexiona Nunes que, por otro lado, pone el foco en el creciente problema de acceso y las dificultades de la población para comprar una casa. Para el CEO de ComprarCasa, a los elevados precios de compra o alquiler se suman las condiciones de financiación. «No basta con construir más viviendas», matiza. «Necesitamos aumentar la oferta allí donde existe la demanda y facilitar que esa oferta sea realmente accesible para quienes hoy tienen más dificultades para acceder a ella».
¿Por qué cuesta tanto construir más?
Si el diagnóstico genera cierto consenso, la lista de obstáculos también se repite aunque, de nuevo, los matices permiten hacerse una idea coral del origen del problema.
«No existe un único cuello de botella. El reto es la suma de varios factores: la escasez de suelo finalista, la lentitud administrativa, el incremento de los costes de construcción y la falta de mano de obra especializada», Luis Nunes (ComprarCasa)
Suelo, licencias y burocracia
El primer cuello de botella que citan los expertos es la falta de suelo finalista en las zonas de mayor demanda. Para Rodríguez esa falta de suelo urbano se ve además agravada por «la incertidumbre en los plazos de gestión, que ahuyenta al capital institucional». Un análisis al que Ginés añade la lentitud del planeamiento, la inseguridad jurídica y la falta de coordinación administrativa a la ecuación.
Financiación, un freno menos visible
Al margen de la falta de suelo, la propia CCO y directora ejecutiva de Living en Savills pone el foco en un obstáculo que rara vez aparece en el debate público: la regulación bancaria. La experta explica que el marco de Basilea III obliga a la banca a ponderar los préstamos de suelo al 150% de riesgo, «cuatro veces más capital inmovilizado que una hipoteca convencional», lo que empuja a los promotores hacia fondos alternativos que financian a tipos superiores al 15%, un sobrecoste que acaba repercutido en el precio final.
«España lleva años creando muchos más hogares que viviendas nuevas. El Banco de España en un reciente informe estima que mantenemos un déficit mínimo de unas 750.000 viviendas», Jorge Ginés (ASPRIMA)
Costes y falta de mano de obra
El encarecimiento de los materiales y la escasez de mano de obra cualificada también son factores que explican la dificultad de ganar ritmo en la construcción. Castaño apunta que los costes de construcción se han intensificado «por los diversos sucesos geopolíticos ocurridos», y que la falta de trabajadores especializados «preocupa enormemente a los constructores».
Con las condiciones actuales, ASPRIMA calcula que el sector podría superar a corto plazo las 180.000-200.000 viviendas anuales, y acercarse progresivamente a las 250.000-300.000 con reformas estructurales sostenidas aunque para Rodríguez -más cauta-, el techo de corto plazo estaría entre 140.000 y 150.000 unidades, «claramente por debajo de las necesidades reales del mercado».
Aunque sepamos cuántas viviendas hacen falta en España, ¿es posible resolverlo?
Medidas de impacto inmediato
Todos coinciden en que agilizar los plazos administrativos sería la palanca más rápida. «Reducir los plazos para desarrollar suelo y obtener licencias tendría un impacto casi inmediato sobre la oferta», resume Nunes. Desde ASPRIMA, Ginés detalla aún más las medidas. El experto apuesta por desbloquear suelo finalista y urbanizable, simplificar el planeamiento mediante declaraciones responsables y digitalización, reforzar los equipos técnicos municipales y movilizar suelo público en colaboración con el sector privado. Junto a estas propuestas, Castaño pone el foco en bajar la fiscalidad de la vivienda nueva porque, si bien no mejorará la producción, sí podría servir para mejorar la asequibilidad a corto plazo.
Una estrategia sostenida a diez o quince años
La pregunta de fondo es si España puede cerrar el déficit acumulado en una década o década y media. Para el director general de ASPRIMA sí es posible, «pero no con las reglas actuales». Un optimismo condicionado al que se suma Castaño: «España tiene capacidad para reducir sustancialmente el déficit en un horizonte de diez o quince años, pero sólo si existe una estrategia sostenida en el tiempo», una visión similar a la que aporta el CEO de ComprarCasa para quien disponer de una «estrategia de país» es esencial. «Necesitamos estabilidad regulatoria, colaboración entre administraciones y sector privado, más suelo listo para construir y un marco que incentive la inversión», resume Nunes.
«El diagnóstico de Bruselas es correcto, España es ahora mismo el motor demográfico de la Unión Europea, y no somos capaces de desarrollar vivienda al mismo ritmo que crece la población y se crean nuevos hogares» Susana Rodríguez (Savills)
La voz más escéptica la pone Rodríguez que no esconde sus reticencias ante cualquier solución de corto plazo por su impacto reducido. Desde Savills apunta a la reforma de la ley del suelo y la revisión de Basilea III como condiciones necesarias, aunque de efecto necesariamente lento.
De fondo, el reto demográfico no da tregua. Según el informe de ACI, España podría sumar en la próxima década unos cuatro millones de personas. A ellos se sumarían tres millones de hogares adicionales, con un peso creciente de los hogares unipersonales. En este escenario, la cifra exacta del déficit puede seguir discutiéndose. Pero de lo que nadie duda es de que, mientras dura el debate, el agujero sigue creciendo cada año.
