El número de pisos turísticos y viviendas vacacionales ha crecido de forma exponencial en España en los últimos años. Evitar la morosidad, contar con la vivienda para uso y disfrute personal cuando se desea y beneficiarse de unas rentas cada vez más altas son algunas de las ventajas que aporta esta modalidad de arrendamiento. Sin embargo, para que este tipo de inmuebles resulten rentables requieren ser alquilados una media de 200 días al año, según Alquiler Seguro. Ello se debe a que toda vivienda vacacional conlleva una serie de gastos a los que el propietario ha de hacer frente y que no siempre se tienen en cuenta antes de ofrecerla a turistas.
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Gestión de la vivienda alquilada
Gestionar un piso turístico es una labor que requiere mucho tiempo. De ahí que sean numerosos los dueños que optan por delegar esta tarea en empresas especializadas que se dedican a la difusión del inmueble o que, directamente, gestionan de manera autónoma el arrendamiento temporal. Aunque se trata de servicios diferentes, la media de ambos campos puede llegar a encarecer la renta del piso hasta en un tercio de su valor inicial, incremento que deben asumir en solitario y por adelantado los dueños de las viviendas susceptibles de ser arrendadas temporalmente.
Por el contrario, son mayoría los que, a pesar del estrés que genera el alquiler de un piso turístico, optan por gestionarlo personalmente. Inclinarse por esta opción, y difundir la vivienda en plataformas de economía colaborativa destinadas a este propósito, no obstante, también implica un coste para el propietario. Al respecto, Joseba Cortázar, portavoz de Homeaway, explica que los usuarios de esta compañía pueden arrendar sus inmuebles a través de dos opciones: la suscripción o el pago por reserva.
En el primer caso, añade, “el propietario puede decidir que paga una suscripción anual de 229 euros con la que obtiene, como resultado, un posicionamiento determinado en la plataforma”, gracias al cual obtiene más reservas. Por su parte, la segunda modalidad consiste en la “transacción, por parte del usuario, de una comisión de aproximadamente el 5% por cada reserva que obtenga”. A la misma, indica Cortázar, se le debe añadir otra comisión 3% adicional en concepto de pago.
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Impuestos y tributos de la vivienda
Según Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja & Miranda, los impuestos y tributos que recaen sobre las viviendas vacacionales y de uso turístico, como las tasas relativas a la renovación de los alcantarillados o la gestión de la basura del municipio en el que se ubican, “son los mismos que los de viviendas de alquiler vacacional e inmuebles que no se alquilan”. En dichos casos, además, señala que se trata de cantidades que son asumidas por los dueños de tales inmuebles, no por los inquilinos temporales.
A pesar de que, desde su punto de vista, “no es posible determinar su importe medio, ya que este depende de cada administración local, de los metros cuadrados de la vivienda y de los servicios de los que esta disponga”, este letrado reconoce que el tributo de mayor coste que se debe asumir es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). De hecho, durante 2014, último año del que se disponen de datos globales oficiales, la recaudación total a nivel nacional superó los 13.000 millones de euros, lo que convirtió a dicho periodo en el más alto de la última década, duplicando los 6.000 millones de euros recaudados en 2004.
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Regulación del alquiler vacacional
A medida que el alquiler vacacional crece en nuestro país son más las administraciones autonómicas que se han responsabilizado de regular esta práctica. En un número importante de casos, explica Vives, es necesario que, para que la vivienda turística resulte legal, “cuente con una licencia municipal”. Además, subraya, “todas las viviendas deben tener una cédula de habitabilidad”, estar amuebladas y equipadas correctamente y “no resultar habitadas por un número mayor de personas de las que indica la cédula”.
En la misma línea, desde el despacho Sanahuja & Miranda añaden que determinadas administraciones autonómicas han establecido el pago obligatorio de tasas a los propietarios de viviendas turísticas, que hay que tener presentes a la hora de analizar los costes que conlleva el alquiler vacacional. A modo de ejemplo, citan las experiencias de Galicia, donde los dueños de pisos turísticos deben pagar una tasa anual de 56 euros por vivienda de uso vacacional; de Cataluña, región en la que la legislación es más restrictiva y se ha de abonar 2,25 euros diarios por vivienda reservada; o de Madrid, que está debatiendo el establecimiento de su propia tasa, aunque por el momento se desconoce la cuantía de la misma.
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Fiscalidad de las viviendas vacacionales
Los ingresos que los propietarios de pisos turísticos obtienen por el arrendamiento temporal de dichos inmuebles han de ser constatados en la declaración de la renta individual, “dentro del apartado de rentas inmobiliarias”, afirma Cortázar. Asimismo, desde HomeAway reconocen que hay que tener en cuenta que estas cantidades dependerán “de la base imponible de cada contribuyente”, así como del importe percibido por las rentas generadas por el alquiler vacacional.
Del mismo modo, y en relación con el régimen fiscal que envuelve a estas viviendas, este se caracteriza porque tales inmuebles están obligados a tributar al 100%. Por el contrario, el arrendamiento de una vivienda convencional tributa al 40%. Esta diferencia del 60% en el régimen fiscal repercute negativamente en aquellos propietarios que escogen arrendar sus viviendas de manera temporal, cantidad que ha de ser analizada previamente a la hora de calcular la rentabilidad del inmueble alquilado en modo vacacional.
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Gastos comunitarios
La mayor parte de las viviendas vacacionales registradas en España se encuentran en bloques comunitarios o en viviendas unifamiliares que pertenecen a una comunidad. En esta línea, César Crespo, subdirector general de Negocio de Mutua de Propietarios, hace hincapié en la importancia del coste que suponen estos gastos a los que también han de hacer frente los propietarios. Así, establece que “las principales partidas de gastos comunes” de las comunidades de vecinos tienen que ver con “la limpieza, la luz, el administrador de fincas, el seguro de la comunidad, agua y el ascensor”. “De acuerdo con las respuestas de los entrevistados para el estudio ‘Vecinos en Comunidad’ elaborado por Mutua de Propietarios, “las partidas más costosas eran estas tres últimas”, agrega.
De la misma opinión se muestra Vives, quien sostiene que las viviendas vacacionales, en caso de encontrarse en bloques comunitarios, “deben responder en condiciones de igualdad a los gastos que genere la comunidad”. De hecho, insiste que, al tratarse de una vivienda vacacional, “es probable que estos gastos sean mayores que los de una comunidad de propietarios ordinaria”, ya que se trata de inmuebles que también constan de jardín comunitario, zonas de recreo y, en cada vez más casos, piscina.
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Costes individuales
En paralelo a estas partidas, los propietarios de viviendas vacacionales han de calcular previamente los gastos de los suministros que rodean a las viviendas vacacionales, que a juicio de Vives “son muy similares a los que pueden resultar de una vivienda habitual”. Es por ello que, aconseja, los arrendadores deben decidirse por ahorrar en conceptos relacionados con el consumo de luz y agua. Al respecto, matiza que es recomendable que en estos inmuebles se utilicen “bombillas de bajo consumo y filtros para disminuir el consumo de agua”.
De la misma manera, desde el despacho Sanahuja & Miranda confirman que uno de los atractivos de las viviendas turísticas pasa por su diferenciación de hoteles y apartamentos y, en concreto, por hacer sentir al arrendatario “como si estuviera en su casa”. Es por ello que este letrado hace hincapié en la importancia que estos espacios tienen a la hora de contar con conexión WiFi. Así, aconseja contratar una tarifa plana que no penalice por exceso de consumo de datos y, en concreto, que la vivienda vacacional cuente “con una cuota fija sin permanencia y sin límite de datos”.
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Contratación de seguros
Si bien los pisos turísticos registran una tasa de morosidad muy baja, dado que en la mayoría de los casos los clientes deben pagar por adelantado la cantidad correspondiente al alojamiento, lo cierto es que los propietarios de la vivienda sí se ven obligados a contratar una serie de seguros, que abarcan tanto al inmueble en sí como a la comunidad de propietarios en la que este se ubica. En este sentido, desde Mutua de Propietarios adelantan que, para poder contratar un seguro de hogar en una vivienda vacacional, “es necesario que el inmueble cumpla con las condiciones legales necesarias para arrendarse”.
Asimismo, reconoce que adicionalmente debe indicarse si el inmueble dispone de servicios de restauración, zonas recreativas, recepción o similares. En estos casos, desde esta compañía comentan que el precio del seguro se sitúa en torno a los 240 euros anuales, cifra algo superior a los 200 euros que registran las viviendas de uso y disfrute individual del propietario. Ello se debe a que, en los casos de las viviendas vacacionales, las coberturas contratadas cubren garantías de incendio y daños, además de “actos vandálicos del inquilino y responsabilidad por actos del arrendatario”.
