El decreto ley de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda en Cataluña tiene como objetivo incrementar el parque de vivienda protegida y de alquiler en la región. Este decreto ley ha contado con el apoyo de los partidos catalanes (JxCat, ERC, comunes y CUP) la abstención del PSC y la oposición de Ciudadanos y PPC, mientras que el sector inmobiliario en su totalidad se ha manifestado claramente en contra. ¿Cuáles son los pros y contras de este decreto ley de vivienda de Cataluña? ¿Podrían extenderse al resto de España?
La mayoría de los expertos cuestiona la constitucionalidad del decreto ley de vivienda de Cataluña, la invasión de competencias y los efectos negativos que tendrá su aplicación
El Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, aprobado por el Parlamento catalán tiene un antecedente en el decreto aprobado en marzo por el Gobierno catalán, que no llegó al Parlamento. Ahora ha conseguido su aprobación aunque se cuestiona su constitucionalidad. “Los Decretos Leyes 17/2019 y 1/2020 son inconstitucionales por invadir competencias estatales y vulnerar derechos fundamentales y, lo que es más grave, son contraproducentes y dañan gravemente los intereses de los catalanes”, explica Javier Rodríguez, responsable de la Comisión de Alquiler Residencial de Asipa. “La inconstitucional la ha señalado el Consejo de Garantías. Legalizar la ocupación, expropiar viviendas vacías o confiscar propiedades hasta 14 años para alquileres sociales, no son más que un ataque al derecho de propiedad y a la economía de mercado”.
Desde Cataluña, el Colegio de Agentes de la propiedad inmobiliaria, la Asociación de Promotores, la Cámara de la propiedad urbana y el Colegio de Administradores de Fincas han firmado un documento conjunto donde señalan el conflicto competencial de este decreto ley y los efectos negativos que se derivan de su aplicación. Existe unanimidad en reconocer que este decreto en lugar de solucionar el problema de la vivienda “reducirá la oferta, tensionará los precios y dificultará seriamente la actividad del sector en Cataluña”, destaca Lluis Marsá, presidente de ACPE Catalunya.
La reserva de vivienda de protección en las promociones de obra nueva frena la actividad del sector y no cubre la necesidad de alquiler. Los promotores invertirán en otras regiones
Entre las novedades que incorpora el decreto ley destaca el aumento el porcentaje de viviendas protegidas en las nuevas promociones, estableciendo además que la mitad se reservarán al alquiler y el resto a compra, pero sujeta a un precio determinado para frenar la especulación de la vivienda pública. Para el Sindicato de Inquilinos esta medida supone que “en las nuevas construcciones la vivienda protegida de alquiler supondrá entre un 25% y un 15% respecto del total. Una cifra aún muy baja dada la necesidad de ampliar el parque público de alquiler asequible y estable”. Creen que se tiene que aumentar el porcentaje de vivienda en alquiler, tomando como referente el País Vasco, donde a partir de 2020 toda la vivienda protegida nueva será de alquiler.
Desde Asipa están de acuerdo en la necesidad de generar suelo para construir vivienda en alquiler a precios asequibles pero insisten en “hacerlo con equilibrio, sin que suponga un coste desmesurado para la vivienda libre, que tiene que soportar finalmente la carga de un exceso de suelo protegido en un desarrollo”, señala Rodríguez. Los promotores reconocen que esta medida puede limitar la inversión de obra nueva en Cataluña. “Preferirán invertir en otras zonas”, apunta Daniel Cuervo, secretario general de APCE, “con lo que finalmente se obtendrá el efecto contrario a lo que se pretende, disminuyendo la oferta de vivienda”. Marsá destaca que la reserva de vivienda de protección en suelo urbano “después de un año en vigor en Barcelona, todavía no ha generado ningún resultado en forma de licencia real y ha producido un descenso de licencias de un 55% entre enero y septiembre de 2019 comparado con el mismo periodo de 2018”.
La ampliación del contrato de alquiler social y del derecho de tanteo y retracto vulnera la seguridad jurídica. Además, se legitima la ocupación al obligar a ofrecer un realojo tras seis meses
En relación con el alquiler, el decreto catalán establece varias medidas. Por un lado, amplía a 5 o 7 años la duración de los contratos de alquiler social que ahora están en 3 años dependiendo de si la vivienda es propiedad de una persona física o jurídica. “Se plantea que esta medida sea obligatoria durante los próximos tres años, pero es insuficiente, ya que la emergencia habitacional seguirá más allá de este periodo”, señalan desde el Sindicato de Inquilinos, por lo que esperan que este plazo pueda ampliarse hasta los 6 años “igual que se ha hecho con el derecho de tanteo y retracto”. En el decreto se ha ampliado a 12 años el plazo del derecho de tanteo y retracto y afecta a la primera y posteriores transmisiones de la vivienda.
Sin embargo, los promotores reconocen que la ampliación del alquiler social a 7 años para los grandes tenedores, con la posibilidad de ampliarlo 7 años más, “es muy grave, porque va más allá de la Ley de Emergencia Habitacional y representa un claro exceso legislativo que vulnera la necesaria seguridad jurídica, comprometiendo la viabilidad de las empresas y trabajadores”, según Marsá. Además, la obligación de ofrecer un alquiler social a las personas que lleven más de 6 meses ocupando una vivienda se considera una legitimación de la ocupación ilegal. “Representa un precedente muy grave de impunidad ante un hecho delictivo que cada día es más frecuente”, señala Cuervo. Estas medidas pueden tener dos consecuencias, según Rodríguez: “Un efecto llamada a más delitos y destrucción de la seguridad jurídica de los propietarios y la salida de esas viviendas del mercado del alquiler hacia el mercado de propiedad”.
Estas medidas urgentes no mejoran el acceso a la vivienda. Es necesaria un legislación estable y la colaboración público-privada para resolver el déficit de vivienda social en España
A pesar de que la ley tiene el objetivo de mejorar el acceso a la vivienda, se cuestiona que con estas medidas lo pueda conseguir. “No vemos ninguna medida en esta ley que realmente pueda dar solución a los actuales retos del sector y paliar la falta de vivienda o facilitar su acceso”, comenta Cuervo. Calificar como medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda defrauda al ciudadano, según Rodríguez: “Les hace creer que se está solventando de forma global el acceso a la vivienda, para regular solo medidas que trasladan al ahorro institucional la responsabilidad de las administraciones públicas en materia social de vivienda, fomentando la destrucción de la oferta al vulnerar la seguridad jurídica y blanqueando delitos como la ocupación e imponiendo cargas desmesuradas e inasumibles”.
Para solucionar estos problemas en Asipa creen que es imprescindible “la participación del ahorro institucional, que es el único que puede financiar este déficit de vivienda social y asequible a largo plazo, ya que representa más del 97% del mercado”. Sin embargo, con estas medidas se les está expulsando del mercado. Los promotores abogan por la creación de un marco normativo estable, homogéneo y duradero que nazca desde el consenso y el diálogo de la colaboración público-privada, “con el objetivo de favorecer la puesta en carga de todo el suelo retenido en manos de las Administraciones Públicas”.
Desde APCE ven difícil que estas medidas se extiendan al resto de España porque cada zona geográfica tiene unas características distintas y en materia de vivienda puede haber medidas concretas que funcionen en un área y no tendrían sentido en otra. “Estas medidas concretas no consideramos que puedan ser positivas en forma alguna, independientemente del área geográfica del que se hable”, señala Cuervo. En este sentido, en Asipa confían que no se extiendan porque no resuelven el problema del alquiler, que es aumentar la oferta, sobre todo, de alquiler social y asequible. “Confiamos que lejos de extenderse, se actúe con responsabilidad y se protejan los derechos de los catalanes recurriendo al Constitucional”, concluye Rodríguez.
